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五大行個(gè)人房貸統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為LPR

中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行等多家銀行發(fā)布公告：8月25日起對個(gè)人房貸統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)。若對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日（含）前通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

轉(zhuǎn)換為LPR對個(gè)人房貸究竟有什么影響呢？看完這篇你就懂了！

一、這個(gè)聯(lián)合公告的意義是什么？

也就是說，到了8月25日，房貸利率都會(huì)轉(zhuǎn)換為LPR，如果你本來就想換，不用任何操作，銀行直接批量轉(zhuǎn)換；但如果你不想用LPR，可以在元旦前去申請改回。

固定利率，以后一直按這個(gè)利率還錢；

轉(zhuǎn)換成LPR利率以后可能高可能低。

二、LPR利率是什么？

貸款基礎(chǔ)利率（LoanPrimeRate，簡稱LPR）是商業(yè)銀行對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。貸款基礎(chǔ)利率的集中報(bào)價(jià)和發(fā)布機(jī)制是在報(bào)價(jià)行自主報(bào)出本行貸款基礎(chǔ)利率的基礎(chǔ)上，指定發(fā)布人對報(bào)價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，形成報(bào)價(jià)行的貸款基礎(chǔ)利率報(bào)價(jià)平均利率并對外予以公布。

固定利率，如果此前房貸利率是5.5%，轉(zhuǎn)換后依舊是5.5%，未來20年或30年保持不變，不再受樓市加息或降息的影響。

LPR模式，指的是房貸利率參考LPR利率進(jìn)行浮動(dòng)，一年可調(diào)整一次，過去流行20年之久的政策“基準(zhǔn)貸款利率”從此退出房貸舞臺(tái)。

未來房貸就只有兩種利率了，一種就是固定利率，一種就是掛鉤LPR利率，如果你不選擇，8.25號(hào)自動(dòng)轉(zhuǎn)換為LPR，如果你又異議，就直接轉(zhuǎn)成固定。

三、為什么會(huì)有LPR利率？

利率是國家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段。收取利息，可以調(diào)節(jié)貨幣和收支、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長快，利率會(huì)提高，防止投機(jī)形成的經(jīng)濟(jì)泡沫；經(jīng)濟(jì)增長慢甚至衰退，利率會(huì)降低，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。利率影響著企業(yè)和個(gè)人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

而固定利率調(diào)控會(huì)有滯后性，利率的雙軌制也存在矛盾。LPR本質(zhì)上是一種市場化浮動(dòng)的利率，由國內(nèi)18家報(bào)價(jià)銀行每個(gè)月報(bào)價(jià)之后，去除最高、最低值再取平均數(shù)。LPR反映即時(shí)的利率，用市場化無形的手幫助國家及時(shí)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)控。

看以下圖表可能會(huì)更清晰。

四、未來，國內(nèi)進(jìn)入加息周期還是降息周期？

是加息還是降息，要看經(jīng)濟(jì)增速及通脹情況。如果經(jīng)濟(jì)飆升，通脹高企，加息的必要性就顯得極為迫切；如果經(jīng)濟(jì)增速低迷，通脹低迷，通過降息來刺激經(jīng)濟(jì)的必要性就凸顯出來。

同時(shí)，利息是高是低，最終受制于經(jīng)濟(jì)體的自然增長率。從長期來看，隨著后發(fā)追趕優(yōu)勢不復(fù)存在、勞動(dòng)力紅利衰退、技術(shù)革命周期變長、投資回報(bào)率下降，未來增長率可能會(huì)不斷下行，自然利率也會(huì)隨之下降。

所以，從短周期看，基于恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的需要，降息的概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于加息。這其間，固然可能存在某些月份加息的可能，但總體而言，降息是大趨勢。

從長周期來看，利率存在長期下行的趨勢。從2008年至今，我國的利率一直處于下行態(tài)勢，從最初的7%以上已經(jīng)下降到4.6%，未來這一趨勢還會(huì)得到保持。

五、要不要轉(zhuǎn)換LPR利率？

中國現(xiàn)在進(jìn)入利率持續(xù)下跌的時(shí)代，但是通脹的壓力不小。

如果你是打折利率，就是前幾年樓市不好，銀行給出的基準(zhǔn)利率8折這類優(yōu)惠，就選擇固定利率。

如果你的利率是1.x倍，且后面打算換房，那么你可以換成LPR+X的浮動(dòng)，享受一下LPR下降的利好。

如果你的利率是1.x倍，且想長持，那么也可以換成LPR。

如果你是房產(chǎn)投資者，應(yīng)該立馬換LPR，因?yàn)榉孔釉鲋岛笪覀兌紩?huì)轉(zhuǎn)按揭或重新抵押，每一套房子的持有時(shí)間基本在5年內(nèi)，立馬轉(zhuǎn)換，先享受一下LPR降低的紅利。

需要注意的是，無論選擇哪一項(xiàng)，只要選擇生效，未來均不可以轉(zhuǎn)換模式，機(jī)會(huì)只有一次。

六、這輪房貸轉(zhuǎn)換只針對商貸

這一輪房貸轉(zhuǎn)換，只針對商業(yè)貸款，不涉及公積金貸款。畢竟，公積金貸款本身就享受政策利率優(yōu)惠，近幾年一直維持在3.25%，而首套商貸平均利率高達(dá)5.5%。

所以，千萬不要低估公積金貸款的作用。這是普通人能拿到的少有的政策優(yōu)惠，一二線城市一般一套房最高可貸款100萬乃至120萬更多，要善用這一政策紅利。同時(shí)，房貸轉(zhuǎn)換，只涉及2019年之前的存量浮動(dòng)房貸，本來是固定利率的不用動(dòng)，也無關(guān)最新購房的房貸。換言之，在2019年以前的所有浮動(dòng)房貸，都要在固定或LPR中進(jìn)行“二選一”。

當(dāng)然，也有例外。如果房貸在2020年就將還款到期，那么就失去轉(zhuǎn)換的必要。因?yàn)榉抠J重定價(jià)周期是一年一次，這時(shí)候轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)已經(jīng)無所謂。

七、新的住房按揭貸款怎么選擇？

存量房貸要進(jìn)行轉(zhuǎn)換，新的房貸可以直接進(jìn)行“二選一”。2020年以來的新房貸，本身就可在LPR模式與固定利率中“二選一”，從簽訂貸款合同之日起就已確定，未來長期保持不變。

要注意的是，目前5年期LPR利率每月20日發(fā)布一次。這就意味著在不同月份買房，房貸利率可能會(huì)存在差別，在降息周期后買房房貸利率可能會(huì)相對較低。

八、個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換LPR利率后什么時(shí)候生效？

今年轉(zhuǎn)換了LPR利率，會(huì)在2021年1月1日起效。雖然LPR利率每月更新，但是當(dāng)年的房貸利率會(huì)在每年的1月1日進(jìn)行重新定價(jià)。也就是說，每年需要還多少房貸，要看上一年12月的LPR利率。不過每個(gè)銀行及具體合同的調(diào)整日期和頻率可能有所差異。

九、這個(gè)LPR對樓市有什么影響？

當(dāng)然，基于樓市調(diào)控的需要，實(shí)體利率和樓市利率可能會(huì)被區(qū)別對待，可能會(huì)出現(xiàn)實(shí)體降息、樓市加息的可能，但這種加息是因時(shí)而定，不會(huì)長期維持。

對于房貸來說，選擇LPR模式，無疑是長期的理性選擇。