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今天要說的這個，不算什么新話題……

先說標題里提到的數(shù)據(jù)：中國戶均1.5套房子。

這個數(shù)不是我拍腦袋估出來的，是月前央行統(tǒng)計的。

中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債調(diào)查課題組近日發(fā)布《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》。調(diào)查顯示，我國家庭資產(chǎn)以實物資產(chǎn)為主，占家庭總資產(chǎn)的八成，其中74.2%為住房資產(chǎn)；金融資產(chǎn)占比較低，僅為20.4%。 

值得注意的是，我國城鎮(zhèn)居民家庭的實物資產(chǎn)中，74.2%為住房資產(chǎn)。城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

【1】

戶均擁有住房1.5套，人們真的不缺房子了么？

首先，這個數(shù)據(jù)沒錯，但是難免被平均。我和姚明平均身高一米八，我就真是那么高了么？很多人通過早早入場、拆遷分房等多種方式，擁有了多套房產(chǎn)，這是客觀事實。

其次，即使不被平均，在如今中國各地房價差異如此大的情況下，戶均的這1.5套房子在哪兒，也是天差地別的不同。比如，鶴崗一套房=深圳一平米。

再次，孩子長大成家立業(yè)，留在老家打拼的只是一部分，多的是年輕人去北上廣深工作，近些年各種人才引進、低門檻落戶，人口更加流動起來了。老家就算拆遷分了三套房，也還是想在工作地買一套房子，才覺得自己在另一個城市有了家，這就是剛需。

最后，改善需求日益增多，換工作通勤不便、孩子教育要學區(qū)房、生二胎想換個大點兒的房子、打算接老人一起住兩居室不夠用了。產(chǎn)生的需求很多，換房的理由也多種多樣。

買房需求始終存在，人們也愿意在經(jīng)濟條件允許的情況下，追求更好的居住環(huán)境，兩居室變?nèi)邮?，高層變洋房，洋房變別墅。早幾十年，人們可能在單位分配的房子一住就是幾十年，而現(xiàn)在都是商品房，有錢難免想換更好的。

【2】

說完了需求，再來說說房價。

房價數(shù)據(jù)是怎么統(tǒng)計的？

簡單說可以分成兩類，都是均價。一是，二手房業(yè)主報價和新房開發(fā)商報價；二是根據(jù)網(wǎng)簽統(tǒng)計的成交價格。

先說第一類，業(yè)主賣二手房肯定是想盡可能賣高價，除了少數(shù)資金周轉(zhuǎn)急于出手的，大多數(shù)都是掛個高價，不可能上來就把心里最低價位告訴你，總要留下你來我往的砍價空間。

新房開發(fā)商就更好理解了，沒限價的城市，參考周圍報價，總要高那么一點點；二期也要比一期貴，讓一期業(yè)主覺得買值了。

再說另一類，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。遠郊一套房子報價再低，沒人買，就不會有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)；城中心一套學區(qū)房，價格特別高，但是賣出去了，就有了網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。人們都偏好優(yōu)質(zhì)資源，地段好、配套全、質(zhì)量佳的房子即便價格高，也更容易成交。

【3】

我們看到的統(tǒng)計房價下跌，通常伴隨著交易量減少，而不是因為賣方集體降價。

這就涉及到一個問題：很多三四線城市，甚至更小的城市，房子過剩，為什么硬挺著不降價？

一是因為地方財政

當前中國大多數(shù)城市的財政收入都依賴于土地財政。而平穩(wěn)上漲的房價，有利于維持銷量，市場有成交，價格穩(wěn)定或者上漲，土地才能賣出好價格。

這是一個正循環(huán)，為了維持它，地方會盡力保住房價。

更何況，房地產(chǎn)市場不僅可以拉動地方財政收入，還能拉動地方經(jīng)濟。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在今年初的突發(fā)事件之前，2019年的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，一直維持在10%左右。

2019年1-12月，全國固定資產(chǎn)投資55萬億，比上年增長5.4%，其中全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.22萬億元，比上年增長9.9%，相比基建投資增速3.8%、工業(yè)投資4.3%、制造業(yè)投資3.1%的增速，房地產(chǎn)在經(jīng)濟中仍占據(jù)不小的比重。

二是因為“買漲不買跌”的心理

大多數(shù)購房者都是這個心態(tài)，很正常，誰也不知道買到手之后還會不會繼續(xù)跌，當然不敢貿(mào)然出手，只想觀望。

在這種情況下，開發(fā)商就算是賣不出去，也要挺著，打折促銷可以，直接降價不行。去年，一些小城市，不只限漲還限跌，怕的就是越降價越?jīng)]人買。普通商品降價會刺激消費者購買；但是房子降價會讓人擔心，以后怎么轉(zhuǎn)手，會不會買到就開始虧錢。此外，大多數(shù)人還是貸款買房，降價虧的不只是總價還有貸款的利息。

更何況，一旦市場開始出現(xiàn)大幅下跌，這個趨勢很難扭轉(zhuǎn)，每個人都想盡快逃離，拋售的行為，必然會繼續(xù)推動價格下跌。文章開頭，央行報告也提到了，7成資產(chǎn)是房子；房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)也有很多從業(yè)人員。如果真的出現(xiàn)大面積房價下跌，帶來的一系列影響也是非常大的。

【4】

而今，在中國，有些人買了一套，還想再買一套投資。

有這么一個說法：股市里賠了，錢就沒了；投資房子價格跌了，至少還能住。

此外，一直以來，中國人對買房都很重視，也很執(zhí)著。在國外，很多人能接受租房一輩子，在中國，能完全做到的很少，就算你自己愿意，周圍人也會催你給你施壓。

在“房住不炒”的大背景下，房價大概率維持“穩(wěn)中微漲”，一些價格虛高的城市可能出現(xiàn)“陰跌”，但不論哪里都難出現(xiàn)大漲，即便是前兩個月走出獨立行情的深圳，也有政策快速出臺打壓。（深圳雖然沒徹底按住，不過幾百上千萬總價的門檻，也決定了，深圳的樓市不是我等普通百姓能去摻和一腳的……）

所以現(xiàn)在，剛需買房必須得精打細算，趁著開發(fā)商打折優(yōu)惠撿漏；投資買房也盡量選擇一二線城市核心區(qū)域，并做好長期持有的打算。最重要的是，都不能過度加杠桿，年初的突發(fā)事件，讓很多人意識到自己的資金鏈有多脆弱，別給自己找麻煩。