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今天要說的這個(gè)，不算什么新話題……

先說標(biāo)題里提到的數(shù)據(jù)：中國戶均1.5套房子。

這個(gè)數(shù)不是我拍腦袋估出來的，是月前央行統(tǒng)計(jì)的。

中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組近日發(fā)布《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》。調(diào)查顯示，我國家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，占家庭總資產(chǎn)的八成，其中74.2%為住房資產(chǎn)；金融資產(chǎn)占比較低，僅為20.4%。 

值得注意的是，我國城鎮(zhèn)居民家庭的實(shí)物資產(chǎn)中，74.2%為住房資產(chǎn)。城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

【1】

戶均擁有住房1.5套，人們真的不缺房子了么？

首先，這個(gè)數(shù)據(jù)沒錯(cuò)，但是難免被平均。我和姚明平均身高一米八，我就真是那么高了么？很多人通過早早入場(chǎng)、拆遷分房等多種方式，擁有了多套房產(chǎn)，這是客觀事實(shí)。

其次，即使不被平均，在如今中國各地房價(jià)差異如此大的情況下，戶均的這1.5套房子在哪兒，也是天差地別的不同。比如，鶴崗一套房=深圳一平米。

再次，孩子長大成家立業(yè)，留在老家打拼的只是一部分，多的是年輕人去北上廣深工作，近些年各種人才引進(jìn)、低門檻落戶，人口更加流動(dòng)起來了。老家就算拆遷分了三套房，也還是想在工作地買一套房子，才覺得自己在另一個(gè)城市有了家，這就是剛需。

最后，改善需求日益增多，換工作通勤不便、孩子教育要學(xué)區(qū)房、生二胎想換個(gè)大點(diǎn)兒的房子、打算接老人一起住兩居室不夠用了。產(chǎn)生的需求很多，換房的理由也多種多樣。

買房需求始終存在，人們也愿意在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，追求更好的居住環(huán)境，兩居室變?nèi)邮?，高層變洋房，洋房變別墅。早幾十年，人們可能在單位分配的房子一住就是幾十年，而現(xiàn)在都是商品房，有錢難免想換更好的。

【2】

說完了需求，再來說說房價(jià)。

房價(jià)數(shù)據(jù)是怎么統(tǒng)計(jì)的？

簡單說可以分成兩類，都是均價(jià)。一是，二手房業(yè)主報(bào)價(jià)和新房開發(fā)商報(bào)價(jià)；二是根據(jù)網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)的成交價(jià)格。

先說第一類，業(yè)主賣二手房肯定是想盡可能賣高價(jià)，除了少數(shù)資金周轉(zhuǎn)急于出手的，大多數(shù)都是掛個(gè)高價(jià)，不可能上來就把心里最低價(jià)位告訴你，總要留下你來我往的砍價(jià)空間。

新房開發(fā)商就更好理解了，沒限價(jià)的城市，參考周圍報(bào)價(jià)，總要高那么一點(diǎn)點(diǎn)；二期也要比一期貴，讓一期業(yè)主覺得買值了。

再說另一類，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。遠(yuǎn)郊一套房子報(bào)價(jià)再低，沒人買，就不會(huì)有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)；城中心一套學(xué)區(qū)房，價(jià)格特別高，但是賣出去了，就有了網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。人們都偏好優(yōu)質(zhì)資源，地段好、配套全、質(zhì)量佳的房子即便價(jià)格高，也更容易成交。

【3】

我們看到的統(tǒng)計(jì)房價(jià)下跌，通常伴隨著交易量減少，而不是因?yàn)橘u方集體降價(jià)。

這就涉及到一個(gè)問題：很多三四線城市，甚至更小的城市，房子過剩，為什么硬挺著不降價(jià)？

一是因?yàn)榈胤截?cái)政

當(dāng)前中國大多數(shù)城市的財(cái)政收入都依賴于土地財(cái)政。而平穩(wěn)上漲的房價(jià)，有利于維持銷量，市場(chǎng)有成交，價(jià)格穩(wěn)定或者上漲，土地才能賣出好價(jià)格。

這是一個(gè)正循環(huán)，為了維持它，地方會(huì)盡力保住房價(jià)。

更何況，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅可以拉動(dòng)地方財(cái)政收入，還能拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在今年初的突發(fā)事件之前，2019年的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，一直維持在10%左右。

2019年1-12月，全國固定資產(chǎn)投資55萬億，比上年增長5.4%，其中全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.22萬億元，比上年增長9.9%，相比基建投資增速3.8%、工業(yè)投資4.3%、制造業(yè)投資3.1%的增速，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中仍占據(jù)不小的比重。

二是因?yàn)椤百I漲不買跌”的心理

大多數(shù)購房者都是這個(gè)心態(tài)，很正常，誰也不知道買到手之后還會(huì)不會(huì)繼續(xù)跌，當(dāng)然不敢貿(mào)然出手，只想觀望。

在這種情況下，開發(fā)商就算是賣不出去，也要挺著，打折促銷可以，直接降價(jià)不行。去年，一些小城市，不只限漲還限跌，怕的就是越降價(jià)越?jīng)]人買。普通商品降價(jià)會(huì)刺激消費(fèi)者購買；但是房子降價(jià)會(huì)讓人擔(dān)心，以后怎么轉(zhuǎn)手，會(huì)不會(huì)買到就開始虧錢。此外，大多數(shù)人還是貸款買房，降價(jià)虧的不只是總價(jià)還有貸款的利息。

更何況，一旦市場(chǎng)開始出現(xiàn)大幅下跌，這個(gè)趨勢(shì)很難扭轉(zhuǎn)，每個(gè)人都想盡快逃離，拋售的行為，必然會(huì)繼續(xù)推動(dòng)價(jià)格下跌。文章開頭，央行報(bào)告也提到了，7成資產(chǎn)是房子；房地產(chǎn)行業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)也有很多從業(yè)人員。如果真的出現(xiàn)大面積房價(jià)下跌，帶來的一系列影響也是非常大的。

【4】

而今，在中國，有些人買了一套，還想再買一套投資。

有這么一個(gè)說法：股市里賠了，錢就沒了；投資房子價(jià)格跌了，至少還能住。

此外，一直以來，中國人對(duì)買房都很重視，也很執(zhí)著。在國外，很多人能接受租房一輩子，在中國，能完全做到的很少，就算你自己愿意，周圍人也會(huì)催你給你施壓。

在“房住不炒”的大背景下，房價(jià)大概率維持“穩(wěn)中微漲”，一些價(jià)格虛高的城市可能出現(xiàn)“陰跌”，但不論哪里都難出現(xiàn)大漲，即便是前兩個(gè)月走出獨(dú)立行情的深圳，也有政策快速出臺(tái)打壓。（深圳雖然沒徹底按住，不過幾百上千萬總價(jià)的門檻，也決定了，深圳的樓市不是我等普通百姓能去摻和一腳的……）

所以現(xiàn)在，剛需買房必須得精打細(xì)算，趁著開發(fā)商打折優(yōu)惠撿漏；投資買房也盡量選擇一二線城市核心區(qū)域，并做好長期持有的打算。最重要的是，都不能過度加杠桿，年初的突發(fā)事件，讓很多人意識(shí)到自己的資金鏈有多脆弱，別給自己找麻煩。