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2月17日，央行對(duì)外發(fā)布公告稱，將開(kāi)展2000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元7天期逆回購(gòu)操作。

其中，2000億元1年期中期借貸便利操作，中標(biāo)利率為3.15%，較前次下降10個(gè)基點(diǎn)。

這也意味著，2月20日的LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）至少有10個(gè)基點(diǎn)的降息空間。

對(duì)于這次定向“降息”，央行稱是為了有效緩解疫情嚴(yán)重地區(qū)企業(yè)的融資成本，讓大家能扛過(guò)這幾個(gè)月。

但我們也知道，如果5年期利率降息10個(gè)基點(diǎn)成為現(xiàn)實(shí)，對(duì)樓市的影響不言而喻。在中長(zhǎng)期貸款中，房地產(chǎn)貸款，尤其是個(gè)人購(gòu)房貸款所占比重非常大，這次明面上下調(diào)了MLF利率，其實(shí)也相當(dāng)于間接下調(diào)了房貸利率，利好樓市。

還記得上一次，MLF“降息”利好樓市是在2019年11月20日，當(dāng)天開(kāi)展4000億元MLF操作，5年期以上LPR下降5個(gè)基點(diǎn)至4.80%，是新LPR亮相以來(lái)首次下調(diào)。

其帶動(dòng)了全國(guó)房貸利率連漲半年后的略微下降，甚至低于“換錨”前房貸的基準(zhǔn)利率4.9%，一時(shí)市場(chǎng)輿論不斷，頗受市場(chǎng)關(guān)注。

之前講過(guò)，房貸利率是影響樓市最重要的因素之一。

房貸利率下調(diào)，減輕了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，而傳導(dǎo)出的購(gòu)房利好情緒會(huì)成倍放大，造成樓市房?jī)r(jià)快速反彈。這在2008年金融風(fēng)暴后出現(xiàn)過(guò)，在2003年非典之后出現(xiàn)過(guò)，也在上波樓市啟動(dòng)之初2015年出現(xiàn)過(guò)。

那么MLF和LPR的關(guān)系是什么？房貸利率走勢(shì)下行還會(huì)持續(xù)嗎？給購(gòu)房者傳達(dá)的信息是什么？這是子木今天為大家解決的問(wèn)題。

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MLF和LPR

MLF和LPR到底是什么關(guān)系？

這個(gè)問(wèn)題之前很多文章里都有提及過(guò)，今天我再?gòu)?fù)述一次，因?yàn)樗琴?gòu)房者判斷房貸利率走勢(shì)的認(rèn)知基礎(chǔ)，很重要。

MLF，俗稱麻辣粉，是央媽通過(guò)商業(yè)銀行的手，將貨幣注入市場(chǎng)的一個(gè)貨幣政策工具。

具體的操作是，央媽通過(guò)招標(biāo)方式將錢(qián)貸給商業(yè)銀行、政策性銀行，而銀行需要將國(guó)債、央行票據(jù)、政策性金融債、高等級(jí)信用債質(zhì)押給央行。商業(yè)銀行拿到錢(qián)之后，要定向借貸給央媽想要幫助的地區(qū)和企業(yè)。

所以MLF也被稱作“利率之錨”。

LPR是什么意思呢？

學(xué)名叫做貸款基礎(chǔ)利率，定價(jià)機(jī)制采用公開(kāi)市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)的方式，是和這個(gè)“錨”掛鉤的。

我們都知道LPR的產(chǎn)生流程，是由18家報(bào)價(jià)銀行在MLF基礎(chǔ)上加點(diǎn)后得出初始價(jià)格，然后經(jīng)過(guò)去掉最高值和去掉最低值的模式來(lái)定出來(lái)的價(jià)格，就是LPR。

兩者的關(guān)系是：

LPR利率=央行公開(kāi)的MLF利率+18家銀行每月報(bào)價(jià)平均加點(diǎn)。

因?yàn)橘?gòu)房貸款屬于長(zhǎng)期借貸，所以屬于“5年期以上”的LPR利率。

那么我們就總結(jié)出：MLF下調(diào)，房貸利率就有了下調(diào)動(dòng)力，是同向性關(guān)系。這次MLF中標(biāo)利率為3.15%，較前次下降10個(gè)基點(diǎn)，房貸利率便有了10個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間。

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當(dāng)下利率走勢(shì)

其實(shí)相對(duì)于MLF對(duì)房貸利率的影響，18家銀行每月報(bào)價(jià)的“平均加點(diǎn)”更為靈活，是我們更需要去關(guān)注的數(shù)據(jù)。目前來(lái)看，也是處于不斷下行的趨勢(shì)中。

拿近期數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，2020年1月全國(guó)首套房貸款和二套房平均利率連續(xù)2個(gè)月下降，分別為5.51％和5.82％，分別環(huán)比下降1BP和2BP。（1BP=0.01%）

在這其中，一線城市北上廣深的首套房利率下調(diào)勢(shì)頭也很猛烈。尤其是上海，首套房貸利率環(huán)比下調(diào)5BP，目前低至4.82%，創(chuàng)兩年半歷史新低，成為全國(guó)首套房貸利率最低的城市。

而目前中國(guó)房貸利率最高的城市，則是廣西南寧，高達(dá)6.27%。如果將上海和南寧放在一起做對(duì)比，購(gòu)買(mǎi)一套500萬(wàn)的房子，20年等額本息還款，兩者所支付的利息差額高達(dá)69萬(wàn)元。

房貸利率整體下調(diào)的趨勢(shì)同樣表現(xiàn)在二線城市中。在2020年1月的數(shù)據(jù)中，以30個(gè)主要城市作為研究對(duì)象，房貸利率下調(diào)為20個(gè)，上調(diào)的為10個(gè)。下調(diào)趨勢(shì)占主流。

當(dāng)然反向思維講，房貸利率下調(diào)力度最強(qiáng)的，反而是樓市價(jià)值偏低，存在泡沫的地方。及早的下調(diào)利率刺激樓市，明顯對(duì)行情不自信。

其中，哈爾濱下調(diào)力度最大，達(dá)到23個(gè)BP；無(wú)錫上調(diào)力度最大，為5個(gè)BP。所以說(shuō)，有時(shí)候買(mǎi)房就是買(mǎi)機(jī)會(huì)。

2019年巔峰時(shí)期，哈爾濱房?jī)r(jià)上漲，有的銀行房貸上浮達(dá)到20%，達(dá)到5.88%，而2020年1月份，改了利率算法，直接下調(diào)20多BP，為5.21%。按照100萬(wàn)的房貸，30年的還款時(shí)間計(jì)算，一前一后，省了近15萬(wàn)的錢(qián)款，相當(dāng)于哈爾濱普通工作者1～2年的收入了。

無(wú)錫、南寧、蘇州、鄭州貸款利率目前比較高，是因?yàn)樵?019年房?jī)r(jià)逆市上漲，嚴(yán)重違背了樓市調(diào)控的大基調(diào)，被當(dāng)作典型樹(shù)立“榜樣”了。除此之外還有惠州、武漢、南昌、合肥等城市也在排行之中。

但是接下來(lái)，可以遇見(jiàn)，所有城市基本沒(méi)有上調(diào)房貸利率的動(dòng)力，基本都是下行的趨勢(shì)。

3

未來(lái)利率趨勢(shì)

2月3日，央行發(fā)布公告，以利率招標(biāo)方式開(kāi)展了9000億元的7天期逆回購(gòu)和3000億元的14天期逆回購(gòu)操作，且中標(biāo)利率與上次相比均下調(diào)了10個(gè)BP。

2月17日，央行發(fā)布公告，將開(kāi)展2000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元7天期逆回購(gòu)操作，2000億元1年期中期借貸便利操作，中標(biāo)利率為3.15%，較前次下降10個(gè)基點(diǎn)。

未來(lái)央媽通過(guò)MLF，定向降息的政策新聞會(huì)越來(lái)越多，同時(shí)為了刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，MLF利率會(huì)持續(xù)走低。

這也是應(yīng)對(duì)疫情突發(fā)事件的無(wú)奈之策。如果按照2019年中國(guó)100萬(wàn)億GDP來(lái)計(jì)算，疫情期間保守估算，中國(guó)每天大概損失近3～5千億人民幣。這還沒(méi)有計(jì)算疫情對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的影響。

當(dāng)然目前社會(huì)通脹系數(shù)還是很高的，央媽不能大幅放開(kāi)貨幣政策，否則會(huì)引來(lái)物價(jià)反噬，只能通過(guò)MLF細(xì)水長(zhǎng)流，不違背“小水涓滴”的立場(chǎng)。

但我們總講一句，水滴石穿，滴水成河，水在滋潤(rùn)大地的同時(shí)，也會(huì)溢出流入其他的渠道。樓市正是這樣，房貸利率會(huì)隨水勢(shì)不斷下行，購(gòu)房動(dòng)能就會(huì)不斷積聚。

房地產(chǎn)作為目前大部分城市的主要財(cái)政來(lái)源，遭遇疫情封市，大家只能愛(ài)不敢恨，即使房?jī)r(jià)居高，但也沒(méi)有了上調(diào)房貸利率抑制需求的動(dòng)力。取而代之的是想方設(shè)法救市。

前幾天，上海、廈門(mén)、無(wú)錫、西安、南昌等城市出了政策救開(kāi)發(fā)商，接下來(lái)就會(huì)有更多的城市不斷放開(kāi)政策，刺激購(gòu)房需求，救行情。比如日前的湖南衡陽(yáng)就出臺(tái)了17條新政，加快銀行放貸速度，買(mǎi)房補(bǔ)貼契稅等政策推上進(jìn)程。

定向降息一波接一波，房貸利率不斷走低，開(kāi)發(fā)商打折拋房，地方放開(kāi)政策刺激樓市……這種情形像極了2003年非典之后。

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幾點(diǎn)建議

對(duì)于今年有購(gòu)房需求的剛需讀者，我再給大家?guī)讞l建議：

1、一二線城市的讀者要關(guān)注疫情走勢(shì)，疫情結(jié)束，樓市復(fù)蘇的第一階段是今年最好的上車時(shí)間點(diǎn)。三四線則把時(shí)間放在2020年年尾，因?yàn)橘?gòu)房動(dòng)力有限。

2、雖然未來(lái)會(huì)有大量的開(kāi)發(fā)商打折拋盤(pán)，但一定不要人云亦云，兩眼一抹黑就就圖便宜上了車。自己要先給售樓處打電話詢問(wèn)清楚，第一批打折出售的房子，一定是平時(shí)不好賣(mài)的，而真正有價(jià)值的“地段房”，開(kāi)發(fā)商不到萬(wàn)不得已不會(huì)輕易放手。

3、機(jī)會(huì)依舊在二手房市場(chǎng)，尤其是三四線城市，經(jīng)此一疫，二手房市場(chǎng)會(huì)砸個(gè)巨坑。在巨坑中，低于市場(chǎng)價(jià)急于套現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)二手房不在少數(shù)，自己要耐心去尋找，接下來(lái)我會(huì)出一期教程。

4、房貸利率下調(diào)是趨勢(shì)，每下調(diào)一次增強(qiáng)一次樓市信心，連續(xù)下調(diào)幾次之后，底部?jī)r(jià)值出現(xiàn)。如果你所在的城市在疫情之后，出臺(tái)降低首套房或二套房的首付政策，那么請(qǐng)果斷入手。如果你經(jīng)歷過(guò)這幾輪樓市，就會(huì)知道，每一波房?jī)r(jià)反彈都是在“有人喊你買(mǎi)房”的基礎(chǔ)上。