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最近，很多朋友在討論這兩天“央行送出的大禮包”。

在元旦前后不到5天的時(shí)間里，央行接連公布了兩個(gè)重磅消息：一個(gè)是LPR新政，另一個(gè)是全面降準(zhǔn)。

不過(guò)這兩個(gè)大消息對(duì)普通買房人來(lái)說(shuō)，仍然難以理解，假期里有朋友私信我，這兩個(gè)消息到底對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生什么影響？2020年還能不能買房？

今天就順勢(shì)寫一篇文章，來(lái)回答一些切實(shí)的問(wèn)題，希望對(duì)看這篇文章的朋友有幫助。

01

先說(shuō)第一個(gè)信息。

2019年12月28日，央行宣布了一個(gè)重磅消息：為了深化利率市場(chǎng)化改革，宣告房貸利率新方式——存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。

在這里探討利率為什么要改的意義不大。所以，這里就大家之前提問(wèn)的實(shí)質(zhì)性影響，做個(gè)解答。

1、這次利率改革對(duì)家庭房貸有什么影響？

2020年8月31日前完成切換。但實(shí)際利率保持不變，也就是：原來(lái)基準(zhǔn)利率+上浮比例或打折比例=銀行通知切換合同時(shí)的最新LPR利率+加點(diǎn)數(shù)值（可以為負(fù)）。

舉個(gè)例子：你的房貸利率打9折，更改之后，第一年實(shí)際房貸利率保持不變，你的加點(diǎn)數(shù)值就是負(fù)值。第一年為：4.9% x 90%=4.41%，央行以12月發(fā)布的5年期以上LPR4.8%為定價(jià)基準(zhǔn)，則實(shí)際利率還是4.41%，則4.8%+（-39個(gè)基點(diǎn)）過(guò)渡期為1年。也就是，一年后，LPR利率漲就一起漲，跌就一起跌。

2、借款人應(yīng)該選擇固定利率還是LPR？

借款人只有一次選擇權(quán)，切換后就永遠(yuǎn)不能再改了。因此建議選擇LPR，只有可以變化，就還是有機(jī)會(huì)享受降息紅利。注意，低利率是大勢(shì)所趨。前央行行長(zhǎng)周小川說(shuō)過(guò)一句話，意味深長(zhǎng)：中國(guó)可以盡量避免快速地進(jìn)入到負(fù)利率時(shí)代。

3、對(duì)公積金貸款有影響嗎？

沒有。

4、切換之后，房貸成本會(huì)降低嗎？

基本上不可能。如果LPR利率比基準(zhǔn)利率還低，這段時(shí)間央行大費(fèi)周章地折騰就失去意義了。尤其這兩年利率上浮20%、30%的投資客，接下來(lái)還款成本還要繼續(xù)增加。

02

第二個(gè)消息。

2020年1月1日，央行傳來(lái)大消息：1月6日降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)！

為了方便理解，這里簡(jiǎn)單解釋一下降準(zhǔn)的含義：

國(guó)家要求銀行把一定比例的存款給央行保管，防止銀行盲目放貸，因?yàn)槿f(wàn)一儲(chǔ)戶們都一窩蜂地去取錢，他們的存款又都被銀行拿去放貸了，那銀行就只能因沒錢還而坐等倒閉了。

這個(gè)上交的比例，就是存款準(zhǔn)備金率。降準(zhǔn)5個(gè)點(diǎn)，則表示原來(lái)銀行收100塊存款要上交13.5塊給央行，現(xiàn)在只用13塊了，少交的5毛錢，就可以用來(lái)放貸。

這次整個(gè)金融系統(tǒng)釋放的資金，大約是8000億。

那么，降準(zhǔn)對(duì)普通人意味著什么？

降準(zhǔn)意味著銀行有錢了，銀行有錢了，不可能把大量的錢留在手上，而是將其中大部分的錢貸出去。降準(zhǔn)之后，銀行可用于放貸的錢變多了，老百姓向銀行貸款也就可能更容易。

另外一點(diǎn)，降準(zhǔn)最主要是刺激經(jīng)濟(jì)活力，那么多公司有裁員的壓力，相比買房，房貸利息什么的，經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，對(duì)于普通人而言意義更重要。

降準(zhǔn)對(duì)樓市意味著什么？

雖然，定向降準(zhǔn)，就意味著短時(shí)間，錢不能直接進(jìn)入樓市，房貸利率也不會(huì)直接降低。但是，歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，每次降準(zhǔn)，至少讓市場(chǎng)上的現(xiàn)金流更多了，房企的資金壓力也能緩解。

對(duì)樓市是利好信號(hào)，寬松周期已開。

在這樣一個(gè)寬松的周期內(nèi)，對(duì)于購(gòu)房者的優(yōu)惠利率就會(huì)越來(lái)越多，部分銀行也可能會(huì)出現(xiàn)針對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。

未來(lái)，2020年LPR報(bào)價(jià)大概率進(jìn)一步下調(diào)，尤其2020的1月和2月LPR報(bào)價(jià)很可能低于4.85%，樓市下行趨勢(shì)將得到緩解，小陽(yáng)春可以期待。

03

央行在5天內(nèi)發(fā)布的兩個(gè)大消息，雖然變化很微觀也不直接作用樓市，但選擇在當(dāng)下這個(gè)節(jié)點(diǎn)釋放，多少也透露了寬松的信號(hào)，不禁讓人對(duì)2020年的樓市也充滿了信心。

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，中國(guó)樓市是“政策市”，把握政策的風(fēng)向才是最重要的。

在2019年底，高層在住建部調(diào)研的時(shí)候開的座談上，發(fā)表對(duì)樓市最重要的兩句話：

● “保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。”

● “做好重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作”

房地產(chǎn)保持穩(wěn)定很重要。

穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，住建部的會(huì)議，有關(guān)部門連提了20次“穩(wěn)”，創(chuàng)下了歷年之最。

保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。

所以，樓市最冷的2019年已經(jīng)過(guò)去，更加穩(wěn)定的2020年已經(jīng)到來(lái)。

部分內(nèi)容綜合來(lái)自：中國(guó)人民銀行、365樓市、大胡子說(shuō)房