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“金九”到來，樓市未出現(xiàn)往年同期繁榮局面。國家統(tǒng)計(jì)局10月21日發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，9月新建商品住宅和二手住宅，環(huán)比價(jià)格上漲城市為53城與40城，數(shù)量較上月分別再減2城和3城。

業(yè)內(nèi)人士解讀到，臨近年末，房企為回籠資金，頻出“以價(jià)換量”銷售策略，帶動(dòng)各等級(jí)城市房價(jià)環(huán)比漲幅以穩(wěn)或微跌為主。如果政策回歸中性，將一定程度上推動(dòng)交易市場(chǎng)小幅反彈。但在中央“房住不炒”導(dǎo)向下，再難出現(xiàn)房價(jià)暴漲局面。

新房價(jià)格環(huán)比微漲

進(jìn)入9月，從新房和二手房漲價(jià)城市數(shù)量來看，總體仍現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，但步入“金九”傳統(tǒng)銷售旺季，房價(jià)增速降幅較前幾月有所收窄，新建商品房價(jià)格較上月環(huán)比微升。

具體來看，9月，一、二、三線城市新建商品房價(jià)格分別環(huán)比上漲0.4%、0.6%和0.8%，漲幅均較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“‘金九’期間新房市場(chǎng)‘以價(jià)換量’使得大部分購房者購置市區(qū)或者高端樓盤，成交結(jié)構(gòu)的變化帶動(dòng)價(jià)格上漲?！敝T葛找房數(shù)據(jù)分析師國仕英表示，總體來看，受調(diào)控政策影響，各等級(jí)城市新房銷售均價(jià)趨于穩(wěn)定或小幅上漲，與國家調(diào)控基調(diào)“穩(wěn)”相貼合。

值得注意的是，廣西南寧繼8月領(lǐng)漲后，再次成為9月房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅最大的城市。對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，這與部分投資投機(jī)需求進(jìn)入以及購房需求釋放等因素有關(guān)?！昂罄m(xù)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)管控或進(jìn)一步升級(jí)。”

相較新房漲勢(shì)，二手房價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降走勢(shì)。其中，一、二、三線城市二手房價(jià)環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.7%，除一、二線城市漲幅與上月持平外，三線城市漲幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，二手房漲價(jià)城市減量疊加房價(jià)增速回落，均說明二手房市場(chǎng)不再強(qiáng)勢(shì)。眼下二手房市場(chǎng)進(jìn)入淡季，購房需求下降，導(dǎo)致二手房房東降低掛牌價(jià)格，其實(shí)際成交價(jià)格也會(huì)有所下跌。

“此外，部分城市置換需求較為迫切，在新房降價(jià)銷售背景下，為將手中小戶型房屋出售置換大戶型房屋，降價(jià)力度有所增加?！眹擞⒎治鲅a(bǔ)充道，三線城市二手房市場(chǎng)量級(jí)更小，因此價(jià)格下滑更加明顯。

“需要警惕的是，近期包括上海、南京、天津、燕郊和三亞等城市人才購房政策略有放松，從預(yù)期角度看，或推動(dòng)購房需求繼續(xù)釋放，進(jìn)而容易帶動(dòng)房價(jià)反彈。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

開發(fā)投資增速止跌

從投資角度看，9月，企業(yè)方面拿地態(tài)度依舊保守，不過投資熱情相較前幾月有所回溫。1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地面積為15454萬平方米，同比下降20.2%，降幅比1-8月收窄5.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款8186億元，下降18.2%，降幅收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)。

房企拿地面積降幅收窄，一定程度上緩和了房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速連續(xù)4個(gè)月下行的態(tài)勢(shì)。1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資98008億元，同比增長10.5%，增速與1-8月持平。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年土地?cái)?shù)據(jù)相對(duì)低迷，但近期來看已有所改善，比預(yù)期走勢(shì)略好，也說明了開發(fā)投資的韌勁。“當(dāng)然，房企對(duì)于土地市場(chǎng)總體以保守為策略，除非是聯(lián)合拿地，否則購地方面依然不會(huì)太激進(jìn)；部分房企近期采取了逆周期拿地策略，土地溢價(jià)率不高，有效控制了購地成本?！?/p>

從銷售面積看，今年1-9月商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)?！霸撝笜?biāo)充分說明了當(dāng)前房屋交易市場(chǎng)雖然是降溫的，但絕對(duì)不悲觀。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，雖然市場(chǎng)普遍認(rèn)為今年樓市“金九”成色不足，但這更應(yīng)該理解為樓盤供應(yīng)增加，進(jìn)而導(dǎo)致具體樓盤的看盤詢價(jià)數(shù)量是有所減少的。

“到了10月，受部分城市定向限購等政策的影響，市場(chǎng)預(yù)期或有改善，這也容易帶來一定的市場(chǎng)交易反彈。”嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出。

雙向調(diào)節(jié) 平穩(wěn)為主

今年8月，央行提出利率并軌以來，北京、深圳等地銀行率先“換錨”，不同程度提高房貸利率水平。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月當(dāng)月，全國首套及二套房貸平均利率分別為5.51%和5.83%，環(huán)比上漲4個(gè)和5個(gè)基點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)全國房貸利率4個(gè)月連漲。

企業(yè)方面，自今年“小陽春”過后，受政策影響，融資渠道全方位收緊，包括信托融資、債券發(fā)行以及開發(fā)貸等。

央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長阮健弘近日介紹，今年前三季度新增房地產(chǎn)貸款4.6萬億元，占新增人民幣貸款的33.7%，比去年全年低6.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款1萬億元，占同期各項(xiàng)新增貸款的7.7%，占比較去年全年降低3.9個(gè)百分點(diǎn)；此外，房企累計(jì)境內(nèi)債權(quán)融資5144億元，同比下降10.5%，較2018年全年減少8.98個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)2017年以來的持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。

進(jìn)入9月后，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布依舊密集。比如，9月2日，上海銀保監(jiān)摸底信托公司房地產(chǎn)及通道業(yè)務(wù)；9月4日國常會(huì)要求，提前下達(dá)明年專項(xiàng)債新增額度，但明確規(guī)定不得流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月單月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)48次，前9個(gè)月房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控385次?！罢w來看，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集程度依然刷新歷史紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉表示。

“房地產(chǎn)調(diào)控原則是亂必調(diào)，漲幅過高必然加碼，平穩(wěn)仍是主流?！睆埓髠ブ赋?，穩(wěn)定是雙向調(diào)節(jié)，大漲不是穩(wěn)定，但暴跌同樣也不是穩(wěn)定。

值得注意的是，在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)增速降幅緩和之際，近期已有超30城發(fā)布各類人才引入政策。10月19日，海南省三亞市下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善人才住房政策的通知》提出“全日制大專以及以上學(xué)歷的人才，在三亞實(shí)際工作滿一年，且繳納一年社保及個(gè)稅的，可在海南省購買一套房產(chǎn)”，市場(chǎng)解讀這一舉措為海南實(shí)施全域限購一年半后，首次迎來大幅度“松綁”。

“此類松綁客觀上使人才購房等候時(shí)間減少，這也有助于帶來更大的市場(chǎng)交易反彈，對(duì)于四季度交易活躍等都有積極的作用?！眹?yán)躍進(jìn)表示。