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最近，發(fā)現(xiàn)了一個很有意思的現(xiàn)象。

讀者的整體購房咨詢量在減少，但唯獨三四線城市的購房問題卻一反常態(tài)。前者好理解，說明買房的人少了，大盤行情趨于冷淡，但三四線咨詢甚多，的確出乎意料。

其中，問題最多的就是，“為什么我所在的三四線城市房價還在上漲？”

這個問題很簡單但很重要。因為違背了市場上大多數(shù)人的預測——從2018年開始，三四線城市由于人口流失嚴重和棚改專項資金的減少，從2018年下半年開始，樓市逐漸冰涼。

然而事實上，截止到現(xiàn)在，一些三四線城市，典型如山東日照、河北唐山、保定，江蘇南通、河南洛陽等，到現(xiàn)在依然維持著小幅上漲的趨勢。尤其是日照，樓市依然火熱。

那么為什么這些三四線城市逆勢緩漲，它們的轉折點在何處，接下來將面臨何種境地？為了方便理解，下面我用提問最多的山東日照舉例，來做具體分析。

 1

妖風日照

首先我們先來了解日照這個城市的基礎面貌。

日照，300萬人口，被青島（山東第一強市，有港口并且很強），濰坊（山東面積人口第二，經(jīng)濟第四，有港口），臨沂（山東面積人口第一大市）擠在山東東南角的犄角旮旯。唯一的樂趣也就是調侃下南邊臨省的亞洲第一大港。

日照被三個大漢包圍的歷史地域格局，決定了它的艱難。所以在2018年在山東省GDP排行榜上，日照以2202.17億的經(jīng)濟，排名倒數(shù)第二。2019年1月份，濟南又把經(jīng)濟倒數(shù)第一的萊蕪合并掉，以至于日照的經(jīng)濟淪為山東倒數(shù)第一，落得和棗莊比拼上下的尷尬局面。

所以在山東人眼里，日照除了經(jīng)濟和工資省內(nèi)倒數(shù)，還有收費的海灘、幾個鋼鐵廠有點兒名氣，其他很難再說的上什么了。

然而這個巴掌大的地方，房價卻驚人的狠。

數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，日照最新房價均價為10148元/平米，最重要的是在日照256個小區(qū)的掛牌均價中，最高的竟然已經(jīng)達到了21137元/㎡。整體房價排名可以算得上山東第五（青島、濟南、煙臺、威海）了。

經(jīng)濟倒數(shù)第一，房價卻高居省內(nèi)第五。這是很多人都想不通的。所以最近很多日照的剛需購房者都很憤慨。日照房價到底憑什么這么高？

 2

憑什么

我原來在《山東三四線》一文中寫過日照房價的源頭，其中很重要的一點就是青島。

青島是北方明星城市，無論是經(jīng)濟體量還是產(chǎn)業(yè)結構均位居山東首位，常年壓制省會濟南。所以在眾星捧月的概念下，上一輪周期，青島房價被一度炒到2.7萬/平米左右，核心市南區(qū)和嶗山均價更是在3.5萬元以上。但后續(xù)也很簡單，購買力透支，居民積蓄消耗嚴重，后勁不足，房價開始滑落。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，從去年到現(xiàn)在，青島掛牌均價已經(jīng)從2.7萬/平米下跌到目前的2萬/平米，跌了25.9%。但這并不重要，重要的是青島房價的利好成功的傳導到了周邊的區(qū)域，收益最大的就是日照。

2018年10月份，山東省發(fā)布一份文件，稱：

將山東省沿海城鎮(zhèn)帶建設成為卓越的國際旅游休閑度假目的地，世界一流的海洋科技創(chuàng)新走廊，最具活力、魅力和競爭力的濱海生態(tài)宜居城鎮(zhèn)帶。

其中最重要一項就是“青日城鎮(zhèn)一體化戰(zhàn)略”。也就是這點所謂的政策利好，讓日照舉城歡騰。各大售樓處更是大肆宣揚，稱：日照未來將會成為山東的第二個青島。今天不買房，未來根本高攀不起。

當然，如果你把青島對日照的帶動作用，當作日照房價上漲的主動力，那就想得“簡單”了，因為按道理來說，青島房價下跌也會傳導至日照，但結果是相反的，這里就來到了第二個秘密，大家可能都知道，那就是棚改！

 3

棚改余溫

棚改是所有三四線城市房價上漲的主動因，日照表現(xiàn)更為猛烈。數(shù)據(jù)顯示，2018年日照計劃棚改8.6萬套，位居山東全省第一。

棚改8.6萬套是什么概念？

如果按照每戶人家3口計算，涉及人口達到25.8萬人，對于300萬人口的日照來說，無疑是房價刺激的重磅炸彈。當然8.6萬套的量是不可能在2018年一年內(nèi)全部完成的，它需要時間，所以未完成部分會在2019年陸續(xù)落地。

棚改余溫未散，這就是日照房價到現(xiàn)在依然上漲的真正原因。

我們再把視野放大?？梢源_定的是，當下無論是日照還是唐山、保定，南通、洛陽，凡是房價還在上漲的三四線城市，基本都源于棚改的“余溫未散”。

簡單來說，棚改不可能在同一時間，所有城市同時進行。各個城市的主要棚改工程申請的PSL專項資金的審批時間不同，落地時間也不同。一部分是前期已經(jīng)批準的拆遷項目，今年落實了，另一部分是地方在2018年發(fā)行了很多專項債進行融資，現(xiàn)在有錢了，開始的新一輪地方性棚改任務。

按照國家去年3月的會議任務，2019年的棚改任務是200多萬套，這個數(shù)字雖然和前幾年相比，下滑很嚴重，但足可以撐得起部分三四線城市的樓市，火熱也在所難免。因為棚改刺激的購房需求是非常直接的。

但是棚改刺激房價，這種強拉型房價上漲，對地方經(jīng)濟發(fā)展的好處和壞處幾乎是相當?shù)?，不可能常用。而且你要考慮一個問題：

棚改任務結束之后呢？

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結束之后

河南開封市就是一個很好的例子。

今年中旬開封市棚改任務就結束了，顯然購買力已經(jīng)不足以支撐房價。所以當?shù)亻_始想方設法試圖取消限售令，營造房價繼續(xù)上漲的趨勢，讓更多的投資客給樓市充值，只要房價不跌，地價就沒問題，樓市就能繼續(xù)吃紅利。

然而，這一事跡被媒體曝光，登上了頭條，一夜之間，夢想被擊得稀碎。那么最近情況如何呢？

據(jù)一位開封讀者留言：“10月開封恒大未來城毛坯降到6300了，一夜回到16年的水平，而18年年底精裝是10500。”

這樣的三四線城市有很多。數(shù)據(jù)顯示，中國83%棚改過的三四線城市已經(jīng)進入回落周期，樓市入冬，房價在持續(xù)回調。

事實上，日照雖然明面上房價在上漲，暗地里早已開始“風雨飄搖”。昨天一位讀者留言說：“我朋友姐姐去年買的城建花園260萬，今年價格已經(jīng)跌到了210萬。虧了整整50萬?！?/p>

還有一則信息，是一位在日照最大房地產(chǎn)中介公司工作的一位老讀者發(fā)來的。她爆料了一份公司內(nèi)部通知，《傳達市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構工作會議重要內(nèi)容》：

1、省住建廳、市住建局會同市場監(jiān)管局及人社局等部門將聯(lián)合對全市經(jīng)紀機構（含門店）進行明察和暗訪，檢查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)情況將公布到省市信用平臺。

2、所有登記的房源，認真審核后再發(fā)布。

3、已經(jīng)成交的房子價格，不允許再公示。

4、不允許向任何外界透露成交數(shù)據(jù)和成交價格。

注意看第3和第4條，言外之意，”不允許讓外界知道目前日照樓市的真實的數(shù)據(jù)“。為何如此遮掩？你肯定能想得通。

 5

三四線的艱難

對于三四線來說，房價下跌遠比房價上漲要難得多。為什么這么說？

因為對于三四線城市來說，大部分當?shù)鼐用穸际怯蟹孔拥?。房價上漲，意味著財富增值，這涉及到個人的根本利益。所以房價進入上漲周期，大多數(shù)人是開心的，房價上漲聲音傳播的異常劇烈。如果房價下跌，反而此類消息很多人都閉口不談。這就是三四線居多對房價上漲樂此不疲的原因。

但總之，無法兌現(xiàn)的資產(chǎn)，再昂貴也是紙面富貴。像日照這種，新房市場火熱，二手房市場搖搖欲墜的行情，很多人依然蒙在鼓里，幻想紙面財富上，談笑風聲?，F(xiàn)在你還能看到加碼往三四線投資的炒房客。

我曾說過，三四線房價就是站在泡沫上的舞者。

這個泡沫就是棚改機器吹出來的，一旦這個機器停止，泡沫就會加速破裂，慢慢變成一灘冰水。三四線房價已經(jīng)敲響“終聲”了，這個時代已然過去。這是最后一次警示。

這幾天，深圳房價在蠢蠢欲動，多盤有上漲現(xiàn)象。于是有一種聲音認為一線城市樓市已經(jīng)調整了2年，加上新一輪貨幣寬松周期的開啟，有些人認為新一輪的上漲開始了，這是不正確的。

從三四線仍在上漲來看，這只是這一輪樓市的上漲周期仍未結束，這一輪樓市的上漲周期從2015年深圳最先開始啟動算，到今年年底三四線徹底結束，基本上持續(xù)了5年，目前仍是處于三四線城市補漲的尾聲階段，輪漲即將結束。

雖然很多一二線已經(jīng)調整了一兩年，但距離接下來三到五年的調整周期結束還差很遠。國家有政策，但樓市也有自己的周期，在一個完整的周期內(nèi)，從資本的進入，拉升，震蕩，下跌，資本有一個進入撤出獲利，再一次準備進入的過程。

目前一二線城市就是處于震蕩筑頂，資本逐步撤出的過程，距離下一次抄底再進入還早，何來新一輪上漲周期的開始呢。

這一輪樓市上漲周期受政策影響過多，被人為拉長，對未來購買人群的消耗過大，其下跌調整期必定是漫長的。資本市場，獲利的永遠是少數(shù)人，大部分人都是炮灰，這期間所發(fā)生的財富的聚集與毀滅，更多的是人間的一幕悲喜劇。

過好自己的生活才是最重要的。