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樓市再生新變局。

繼網(wǎng)傳合肥多家銀行停貸二手房之后，有消息稱沈陽有銀行發(fā)布新的限貸門檻：二環(huán)以內(nèi)房屋房齡不得超過20年，二環(huán)以外房齡不得超過15年。

在大多數(shù)城市，二手房按揭貸款房齡門檻都是30年。但隨著新一輪樓市調(diào)控收緊，已有城市將貸款門檻從30年調(diào)整到20年，有極少數(shù)城市的商業(yè)銀行已將門檻收緊到15年。

這意味著，二手房的變現(xiàn)難度越來越大，老房子的流動性越來越弱，老破小的不確定性越來越大。

01

合肥停貸二手房，一石激起千層浪。

對此傳聞，前不久，人行合肥中心支行給出回復(fù)：這些銀行均沒有停貸二手房。

那么，真相到底如何？

事實上，這些銀行雖然沒有一概拒貸二手房，但由于貸款額度嚴(yán)重不足，放款遙遙無期。這種情形，與停貸并沒有太多實質(zhì)性區(qū)別。

這種局面意味著什么？

這當(dāng)然談不上所謂的“關(guān)門打狗”，但這件事足以說明：二手房在調(diào)控體系中處于相對弱勢地位。

畢竟，新房可以貢獻GDP貢獻土地財政，而二手房只是財富轉(zhuǎn)移，只能貢獻稅賦，所以難免在調(diào)控中受到歧視。

因此，一旦貸款額度整體收緊，二手房必然首當(dāng)其沖。

02

與半遮半掩的停貸二手房相比，二手房貸款房齡年限縮短，無疑更有致命殺傷力。

眾所周知，我國住宅的土地使用權(quán)是70年（商鋪公寓40年）。雖然房子離70年依舊遙遠(yuǎn)，但許多人早已開始擔(dān)憂到期之后的問題。

然而，我國住宅的設(shè)計壽命只有50年，而很多房子未必能撐到50年。最近幾年，小區(qū)衰敗的新聞不絕于耳，很多房子疏于維護，房齡不到20年，但實際壽命早已超過30歲。

這其中，不乏部分老舊小區(qū)傾斜、坍塌等極端案例，老房子的建筑質(zhì)量成了二手房交易的最大障礙。

所以，與其過度擔(dān)憂70年產(chǎn)權(quán)到期如何續(xù)期的問題，倒不如關(guān)注自己的房子還能撐多少年。

正因為這一點，銀行在發(fā)放房貸時，將房齡列為重要的考量因素之一。而地方在收緊貸款之時，也會將此作為二手房限貸的重要籌碼。

畢竟按揭貸款，都以房子作為抵押品，房子也是絕大多數(shù)人能拿得出手的最大抵押物。一旦房子嚴(yán)重老化甚至沒了，那銀行靠什么來約束購房者還房貸？

03

那么，二手房房齡超過多少年就會面臨限制？

一般而言，住房貸款對房齡的要求是30年（局部地區(qū)20年），而貸款年限與房齡之和不得超過40年（少數(shù)城市50年，部分城市30年）。

這意味著，如果房齡超過20年，就會面臨貸款難的問題。

即便能批下貸款，一般貸款年限也不會超過20年，而新房一般可貸30年。而房齡一旦超過25年或30年，在大多數(shù)城市都將拿不到貸款，只剩全款一條路。

在樓市里，能全款買房的人畢竟是少數(shù)，許多人耗盡了“六個錢包”才勉強湊夠首付，如果貸款門檻陡增，那么房子的流動性勢必要不斷衰減。

1998年住房商品化改革之后的第一批房子，房齡已經(jīng)超過20年。1990年之后全國建設(shè)的第一批商品房，建筑壽命已經(jīng)接近30年。

這些老房子在貸款上將會受到越來越多的限制。

04

有人說，老房子雖然貸款難，但是地段好，可以博拆遷。

地段好是沒錯，但博拆遷又屬于想當(dāng)然。不是每個城市的老城區(qū)都會被拆遷，也不是每個老小區(qū)都能順利拆遷，有城中村拆了10年都拆不掉，遑論這些容積率本身就很高的老小區(qū)？

購買老破小博拆遷，勢必是一場高風(fēng)險的持久戰(zhàn)。

因此，今年國家政策已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整，新一輪舊改不再執(zhí)著于舊校區(qū)拆遷改造，而是將加裝電梯、加建停車場作為重點方向，這種方向之變，也足以說明拆遷改造的不易。

加裝電梯、加建停車場，固然能提高老房子的議價能力，但隨著房齡日益變大，誰都無法逃脫衰敗的終極命運。

所以，有三種類型二手房應(yīng)該給予重視：

一是房齡超過20年的房子，警惕房屋質(zhì)量老化以及貸款難題。

二是老舊的高層，容積率過高，未來拆遷難度會非常大。

三是空置率過高的區(qū)域，這些地方房價炒得再高都沒意義，因為根本就沒有二手房市場。

05

當(dāng)然，這并不是說，二手房不能買。相反，與新房相比，二手房的性價比更高。

新房房價，一般都會透支未來幾年的利好，且許多利好都只是空頭許諾，無法兌現(xiàn)。而這兩年的新房，在“高周轉(zhuǎn)”模式支配之下，部分還存在質(zhì)量問題。

二手房則是所見即所得，不會被開發(fā)商鼓搗出來的概念沖昏頭腦。尤其是次新房，與新房差別不大，但價格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新房，性價比更高。

所以，凱風(fēng)君一直建議，對于剛需群體，在一二線城市盡量配置10年以內(nèi)的二手房。一二線城市多數(shù)已進入存量房時代，中心城區(qū)已無可開發(fā)土地，新房大多數(shù)位于偏遠(yuǎn)郊區(qū)。

與其去新區(qū)買溢價更高、前途叵測的新房，不如在二手房市場尋找更具性價比的選擇。

在三四線城市，情況有所不同。新房供應(yīng)量龐大，二手房市場疲弱，在這類城市是買新房還是二手房？

這方面不能一概而論。在這類城市，尤其是縣城，一個核心原則是：跟著權(quán)力中心走。

因為，小城市的權(quán)力中心與教育中心、交通中心、商業(yè)中心往往是一體的。政府機構(gòu)外遷就跟著去新區(qū)買新房，政府機構(gòu)不動就守著這些中心，二手房反而有了高性價比。

最后總結(jié)下，樓市調(diào)控拿二手房開刀，早已不是什么新鮮事。這一輪樓市調(diào)控的標(biāo)配——限售，其實就是訴諸限制二手房交易；而這一次貸款受限，同樣是拿二手房開刀。

所以，未來買房，不僅要考慮升值空間，更要考慮流動性，尤其要將變現(xiàn)的難易程度放在首位。