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成熟的配套設(shè)施、完善的小區(qū)環(huán)境、相對(duì)較低的房?jī)r(jià)……近日，家住江北的余女士通過前后兩個(gè)月的對(duì)比，終于選中了離現(xiàn)在家比較近的一套二手房。

??100多萬(wàn)的房子最終談成94萬(wàn)，中介說(shuō)，30年房貸沒問題。但是，簽約的時(shí)候，銀行卻說(shuō)，房貸最多只能23年。

??原來(lái)，二手房土地使用年限和房齡都會(huì)影響房貸年限，如果房齡超過10年，部分銀行還拒絕辦理貸款，而這樣的二手房已經(jīng)占到我市在售二手房的兩成以上。

??忽視土地使用年限，每月多還700塊

??接近兩個(gè)月的看房、選房，江北的余女士和家人最終選中了北濱路的一套二手房。這套房無(wú)論是戶型朝向、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施都讓余女士很滿意，最讓余女士滿意的是，在國(guó)家出臺(tái)“滿2年免繳營(yíng)業(yè)稅”政策之前，中介告訴她，這套房子建造時(shí)間是2008年，已經(jīng)滿了5年，無(wú)需繳營(yíng)業(yè)稅。

??雙方最終敲定了房屋價(jià)格上限94萬(wàn)元。中介告訴余女士，經(jīng)過爭(zhēng)取，銀行在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估后，給出了最高貸款金額為63萬(wàn)元，貸款30年應(yīng)該沒有問題。

??但余女士沒想到的是，準(zhǔn)備好申請(qǐng)材料，跟著中介到銀行時(shí)，銀行卻拒絕給予30年的房貸。

??“根據(jù)房產(chǎn)證上，你們房屋的土地使用年限只剩38年，所以，最高只能貸23年?！眳R豐銀行重慶某支行房貸銷售主任蔣小姐說(shuō)。

??房貸年限驟然縮短7年?！霸久總€(gè)月只要還3800元，現(xiàn)在每個(gè)月要4500元左右?！庇嗯空f(shuō)，這跨度太大，但當(dāng)時(shí)已騎虎難下，只得硬著頭皮簽了字。

??土地使用年限和房齡千萬(wàn)別搞混了

??余女士納悶的是，中介說(shuō)了，房屋修建時(shí)間為2008年，那么按50年的土地使用年限計(jì)算，也還有43年時(shí)間，怎么算下來(lái)只剩38年了呢？

??對(duì)此，中原地產(chǎn)的朱先生解釋說(shuō)，房屋使用年限是從開發(fā)商拿地時(shí)開始算起，而我們常說(shuō)的房齡，則是從房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起計(jì)算，“至于使用年限為何縮水，這可能是因?yàn)殚_發(fā)商從拿地到修建再到交房需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，大概七八年之久?！?/p>

??“從頭到尾，中介對(duì)房屋的介紹只提了兩個(gè)數(shù)字，一是滿了5年，二是建造時(shí)間是2008年，沒想到是這么個(gè)結(jié)果，有種被欺騙的感覺?！庇嗯繉?duì)中介未盡到的告知責(zé)任非常不滿。

??你的年齡，房齡，使用年限

??這些都可能影響貸款年限

??那么，除了土地使用年限外，還有哪些因素會(huì)影響貸款年限的長(zhǎng)短？

??記者對(duì)我市12家銀行進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，基于對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的容忍程度不同，不同銀行對(duì)二手房的房貸年限有不同的計(jì)算方式。

??購(gòu)房人年齡最關(guān)鍵

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不管是二手房還是新房，只要涉及房屋貸款，就與購(gòu)房人年齡有關(guān)。

??其中，有5家銀行要求貸款年限+貸款人年齡小于70。

??而中國(guó)建設(shè)銀行規(guī)定得最為詳細(xì)，如果購(gòu)房者是男性，那么，貸款年限+貸款人年齡要小于65，而如果是女性，那么貸款年限+貸款人年齡要小于60。

??使用年限有的不看房產(chǎn)證

??在調(diào)查的12家銀行中，2家銀行不做二手房的房貸業(yè)務(wù)。

??其中，包括農(nóng)行、工行、交行、匯豐銀行的4家貸款年限與土地使用年限掛鉤，算法也不盡相同。

??例如，交行只要求貸款年限小于土地使用年限就好，但是，上述余女士使用的匯豐銀行要求的最高貸款年限=土地使用到期日期-（本年年份+15）。而這個(gè)15，據(jù)介紹，是公司規(guī)定的“風(fēng)險(xiǎn)日期”。

??所以，余女士的房貸年限就變成2053年-（2015年+15）=23年。

??值得注意的是，有三家銀行依據(jù)的土地使用年限是房產(chǎn)證上寫的使用年限，但是，農(nóng)行除外。

??農(nóng)行重慶分行人士說(shuō)，超過35年的才能辦理最高30年的貸款，但二手房房屋的土地使用年限到底剩多少，房產(chǎn)證上寫的還不算，必須通過銀行指定的評(píng)估公司對(duì)房子的剩余使用年限進(jìn)行評(píng)估。

??房齡也有影響

??記者調(diào)查中，中國(guó)銀行和中信銀行(601998,股吧)對(duì)房齡提出了要求。二手房房齡在10年以上，要么不受理，要么受限制。

??“二手房房齡在10年以上，還要滿足貸款年限+房齡

??對(duì)于不同銀行給出的二手房房貸政策，除了考慮二手房貸款風(fēng)險(xiǎn)外，新中地產(chǎn)負(fù)責(zé)人何偉堅(jiān)透露，銀行確實(shí)更愿意做新房的按揭?！靶卤P都有開發(fā)商的擔(dān)保，但是二手房沒有擔(dān)保，全憑業(yè)主的信用和經(jīng)濟(jì)條件，所以銀行對(duì)于二手房設(shè)置的條件相對(duì)較多?！?/p>

??記者調(diào)查

??中介不主動(dòng)提土地使用年限

??超兩成二手房房齡達(dá)10年

??隨著一系列利好樓市的政策，我市二手房市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái)，根據(jù)重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年5月，我市成交的二手房住宅達(dá)6549套。

??房產(chǎn)證才能看土地使用年限

??記者來(lái)到余女士所購(gòu)買小區(qū)周邊的幾家中介進(jìn)行了暗訪。如余女士所說(shuō)，中介對(duì)房屋的介紹一般只有房齡，即房屋修建了幾年，是否達(dá)到國(guó)家免繳營(yíng)業(yè)稅的年限。

??在記者明確詢問關(guān)于小區(qū)土地使用年限相關(guān)問題后，中介才支支吾吾透露出一些信息。

??中原地產(chǎn)的朱先生說(shuō)，至今還沒有遇到過關(guān)心房屋土地使用年限的客戶。這一說(shuō)法也得到另一中介的證實(shí)。

??“市民前來(lái)購(gòu)房時(shí)大多看戶型、地段、樓層、朝向等，不太關(guān)注土地的使用年限，我們也不會(huì)主動(dòng)詢問對(duì)方是否有此類要求?！睗M城房產(chǎn)王經(jīng)理說(shuō)。

??那么，在中介不主動(dòng)介紹的情況下，市民能否知道土地使用年限呢？記者登錄幾家大型二手房銷售網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，所有在售二手房只披露了建造時(shí)間，沒有提及土地使用年限，而只有在最終達(dá)成購(gòu)買意向后，買方才能和業(yè)主碰面，才能看到房產(chǎn)證上的土地使用年限。

??房齡太大時(shí)，多問幾家銀行

??我市二手房的房齡又如何呢？昨日，記者登上一家大型的中介官網(wǎng)，隨便輸入二手房，就找到61264條二手房普通住宅房源，其中，房齡在2年以內(nèi)的有20785條，占總數(shù)33.9%；3-5年13549條，占總數(shù)22.1%；6-10年的13363條，占總數(shù)21.8%；10年以上的13566條，占總數(shù)的22.1%。

??即是說(shuō)，我市在售二手房中，有超過兩成二手房的房齡大于10年。

??不過，新中地產(chǎn)負(fù)責(zé)人何偉堅(jiān)說(shuō)，網(wǎng)上房源信息不代表有那么多套二手房，因?yàn)槊總€(gè)業(yè)主不可能只將房源掛在一個(gè)中介頭上，有許多是重復(fù)的。不過，對(duì)于房齡在10年以上的二手房占兩成這一數(shù)值，何偉堅(jiān)認(rèn)為這個(gè)比例相差不大。何偉堅(jiān)提醒，在購(gòu)買房齡較大的二手房時(shí)，最好多比較幾家銀行的房貸政策，選擇最劃算的申請(qǐng)貸款。

??新房/二手房

??中信貸款年限+貸款人年齡

??招行 貸款年限+貸款人年齡

??農(nóng)行 貸款年限+貸款人年齡

??工行 貸款年限+貸款人年齡

??交行 貸款年限+貸款人年齡

??浦發(fā) 貸款年限+貸款人年齡

??匯豐 貸款年限+貸款人年齡

??民生 貸款年限+貸款人年齡

??中行 貸款年限+貸款人年齡

??建行 貸款年限+貸款男年齡

??建行 貸款年限+貸款女年齡

??二手房其他條件

??農(nóng)行 經(jīng)評(píng)估土地使用年限>

??35年，可貸30年

??工行 本年年份+貸款年限

??匯豐 最高貸款年限=土地使用到期日期-（本年年份+15）

??交行 最高貸款年限

??中行 二手房房齡10年以下

??中信 二手房房齡+貸款年限

??建行、招行、民生銀行、浦發(fā)銀行四家沒有特殊要求