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昨天下班，翻銀行APP翻到了房貸余額，同時(shí)也在跟一個(gè)朋友聊天，于是順嘴聊到了房貸。

我說(shuō)，我有套房子已經(jīng)還了4年了，已還本金連貸款額10%都不到，差不多還有90%多的本金。還欠著銀行，但是實(shí)際連本帶息已經(jīng)還了銀行，差不多貸款額的25%.

她頗為驚訝，表示不理解。

這件讓我發(fā)現(xiàn)一個(gè)值得深思的問(wèn)題——到底還有多少人，沒(méi)弄清楚房貸一年的成本是多少？

曾經(jīng)，我們?cè)谒脑路莅l(fā)過(guò)一篇關(guān)于房貸的文章，傳播極廣，但那篇文章主要提到的是房貸和消費(fèi)貸的差異。

我們今天就來(lái)聊一聊，貸款買房一年的成本到底是多少。

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重新理清房貸

無(wú)論是我的文章里，還是大胡子李俊懷的抖音里，都曾經(jīng)不一止一次提到過(guò)：房貸是普通人可以借到的最便宜的長(zhǎng)期大額貸款，沒(méi)有之一。

沒(méi)錯(cuò)，房貸是成本最低也最容易借來(lái)的大額貸款，所以如果能多貸，請(qǐng)盡可能在能力范圍內(nèi)多貸。

看完這句，我估計(jì)一定有人一臉迷茫的過(guò)來(lái)問(wèn)，你前邊還說(shuō)了，30年的貸款，還了4年，還了25%了，實(shí)際只還了本金的10%都不到，這利息還不算高？

我澄清一下，前邊說(shuō)的本金10%都不到，實(shí)際只有6.7%左右，遠(yuǎn)不到10%。但不代表他的利息就高。

因?yàn)槲覀円靼椎氖?，等額本息（每個(gè)月還款值不變）的算法就是天然的應(yīng)該這樣。

你借100萬(wàn)，按照年4.9%的利率，每年的利息應(yīng)該是49000元，再除以12個(gè)月，每個(gè)月就是4083。

但如果每個(gè)月只還4083的利息，那意味著永遠(yuǎn)欠著銀行的本金，這樣顯然不可能。

根據(jù)已經(jīng)預(yù)設(shè)好的平衡公式：

（P:貸款本金  R:月利率  N:還款期數(shù)）

可以得出，30年的月還款金額為5307元。

以5307元-4083元=1224元，就是第一個(gè)月需要還的本金金額。

而由于第一個(gè)月已經(jīng)還款了1224元，那么計(jì)算利息的總金額變成了998776，所以第二個(gè)月的5307元月供里，利息降低到了4073元，要還的本金變成了1229元。

以此類推。

也就是說(shuō)，不管你借了銀行多少錢，銀行只計(jì)算你當(dāng)月還欠銀行錢的金額來(lái)*4.9%/12來(lái)收取你的利息。

不會(huì)像信用卡一樣，不管你中途還了多少，欠銀行多少錢。反正都按照你貸款的總額乘以年利率，來(lái)收取你的利息。

這個(gè)部分如果沒(méi)看太懂，建議回看之前那篇文章《你對(duì)房貸的認(rèn)知，像極了文盲！》，里邊寫的更詳細(xì)。

總之，你要知道，純粹從利息來(lái)看，房貸的前幾年，特別是前幾個(gè)月，還款中利息的比例一定是最高的。畢竟你借了銀行那么多錢。

但，越來(lái)越少的利率，只有信用卡40%不到的實(shí)際利息，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的杠桿收益，是我們一直推薦能多貸款就別全款，能長(zhǎng)貸就別提前還的核心原因。

 2

貸款買房的表面成本是多少？

買房最表面的成本有兩個(gè)，一個(gè)是本金，一個(gè)是利息。

我們先看利息：

圖表中就是以100萬(wàn)為例，每年的還款中利息的總額以及利息占貸款總額的比例。（注意這個(gè)與還款額無(wú)關(guān)）

舉一個(gè)兩年等交樓，交樓兩年賣掉的4年例子，大約需要付出4.87%+4.79%+4.71%+4.63%≈貸款總額*19%的利息。

一套房每年的明面成本19萬(wàn)/4≈47500元。折合到這套房里（總價(jià)143W），大約是3.3%。

如果時(shí)間越長(zhǎng)，平均的明面成本越低，反之亦然。

也就是說(shuō)，如果粗的算，房子每年只要凈漲幅超過(guò)3.3%，就算打平，沒(méi)有買虧。

但這僅僅是明面上的成本，最大的成本還有本金和復(fù)利成本。

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本金和復(fù)利成本

所謂本金成本，很好理解，但很容易走入誤區(qū)，那就是認(rèn)為本金成本只是買房的首付。

誠(chéng)然，首付是最重要的本金成本，但本金成本實(shí)際卻有4個(gè)部分。

1、首付

2、首付這筆錢購(gòu)房后損失的利息

3、月供

4、月供這筆錢購(gòu)房后損失的利息

我們?nèi)匀灰詣倓偟?00W貸款，43萬(wàn)首付為例。

首付43萬(wàn)，按照某尚未爆雷的XX貸P2P來(lái)算，3個(gè)月期，年化8%。平均每期，利息為總額的2%，也就是說(shuō)，43萬(wàn)，三個(gè)月后總額變?yōu)?3*1.02以此類推。

按照這樣的算法，4年后43萬(wàn)大約變成59萬(wàn)，增長(zhǎng)了大約16萬(wàn)。

折合每年增長(zhǎng)4萬(wàn)元。

如果你覺(jué)得不放心，或者覺(jué)得8%不現(xiàn)實(shí)，那直接砍半的4%的收益算下來(lái)，每年的增長(zhǎng)也達(dá)到了1.85萬(wàn)元。

每年付出的月供，統(tǒng)一按照3個(gè)月存進(jìn)理財(cái)一次，年化4%的算法來(lái)計(jì)算，4年后的總金額也將達(dá)到27.76萬(wàn)元。

和4年的總月供25.47萬(wàn)相比，相差了2.3萬(wàn)，約等于每年8千元的收益。

一堆數(shù)字，可能你看的有點(diǎn)蒙。

換個(gè)說(shuō)法來(lái)敘述：

就是說(shuō)，假如你把43萬(wàn)首付款，拿去做保守理財(cái)，然后每個(gè)月的月供存起來(lái)做保守理財(cái)，4年后你手里將會(huì)擁有，大約87萬(wàn)現(xiàn)金，這四年你一共賺了18萬(wàn)5多，平均每年賺了4.6W。

然后我們回顧上文中我們提到的明面成本，每年需要大約付出4.7萬(wàn)的利息，如果房子沒(méi)有漲，貸款買了這套房。里里外外總共虧損4.7萬(wàn)的利息以及4.6萬(wàn)的利潤(rùn)，大約是9萬(wàn)多。

按照這套房是143萬(wàn)來(lái)算，每年如果不漲6.5% 就意味著虧錢。

房?jī)r(jià)需要在買后，四年漲26%才能真正收支平衡。

但這還不是最終的結(jié)果！

 4

租金雖少，也是錢

按照上文中，我們測(cè)算的數(shù)據(jù)，每年的漲幅至少達(dá)到初始購(gòu)買金額的6.5%，才能平衡，這個(gè)前提是房子從入手到賣掉，完成無(wú)收益狀態(tài)。

從入手到出手0出租無(wú)收益的情況有，但不是絕對(duì)。更多的是交房即出租，或者二手房直接過(guò)完戶就出租。

按照易居發(fā)布的《2019年一季度50城租金收益率研究報(bào)告》來(lái)看，不少城市都在2%以上，有些可以達(dá)到3%以上。

我們以平均2%為例，綜合上等收樓或空租期，每年實(shí)際帶來(lái)回報(bào)按照1.5%來(lái)計(jì)算，每年房產(chǎn)的實(shí)際需求漲幅為6.5%-1.5%=5%。

實(shí)際大約4年需要有20%的漲幅，即以1萬(wàn)一平，143萬(wàn)的房產(chǎn)為例，每年每平方漲500，4年后漲到12000元一平方以上，總價(jià)171萬(wàn)以上即可盈利。

同時(shí)，因?yàn)槟阃度氲谋窘鹗枪潭ǖ?，貸款是固定的。所以，你的盈虧比例也是以購(gòu)買時(shí)的基礎(chǔ)為固定的。但房租是浮動(dòng)的，而且大環(huán)境還是上漲的。

所以，實(shí)際成本可能更低。

這篇文章的計(jì)算方法，并不算精準(zhǔn)，但參考意義還是有的。

很多長(zhǎng)輩總覺(jué)得貸款買房利息恐怖，資金成本高，壓力大。要么全款要么不買?？傆X(jué)得現(xiàn)金拿在手里最為踏實(shí)。

但通貨膨脹和GDP的增長(zhǎng)，不等人。

人民幣的貶值速度在我看來(lái)，和人均收入的變化有更為直接的關(guān)系。

當(dāng)這個(gè)社會(huì)的財(cái)富增長(zhǎng)的速度達(dá)到一定值，人民幣的消費(fèi)力也在隨之貶值，那些不屬于你的財(cái)富不會(huì)經(jīng)過(guò)你同意，就會(huì)推動(dòng)者物價(jià)的上升，以及人民幣的貶值。雖然你覺(jué)得你的收入跟不上，但不代表別人跟不上。

不敢說(shuō)所有的城市房?jī)r(jià)和物價(jià)體系掛鉤，但至少，大部分城市是有明顯關(guān)聯(lián)的。

房?jī)r(jià)根本不顧及你的收入，在財(cái)富面前，在經(jīng)濟(jì)面前，普通人只有順從。

雖然“房住不炒”是個(gè)大趨勢(shì)，但房?jī)r(jià)跌而不漲，怕是不大可能。

我們不提倡炒房，但我想，沒(méi)有人跟自己的錢過(guò)不去。