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傍晚時分！央行發(fā)布房貸新規(guī)

（8月25日）傍晚17：18，央行發(fā)布房貸新規(guī)，一時間，有中介說是普天大利好，因為政策說的很清楚：“5年以上首套房貸利率不得低于4.85%，二套住宅利率加60個基點，不低于5.45%”；也有專家語重心長，“房住不炒??！以后利率不能打折了”。

▲央行房貸新規(guī)公告

其實，這次新規(guī)包括以下4個核心要點：

1，貸款利率定價徹底變化，以前是參照“貸款基準利率”上浮或者下調一定比例，現(xiàn)在變?yōu)椤耙宰罱粋€月相應期限的LPR為定價基準加點形成”。（什么是LPR？文內(nèi)第三部分詳解）

2，首套房貸款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60個基點。（文內(nèi)第二部分詳解）

3，一旦加點數(shù)字確定，合同期限內(nèi)就不得更改；但貸款客戶可以和銀行約定如何重定LPR的利率，最短可“一年一調整”。

4，新政策于2019年10月8日起實施；之前的貸款仍按舊有政策執(zhí)行，公積金暫不調整。

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10月8日執(zhí)行

買房，現(xiàn)在還是再等等？

本次新規(guī)，最為貼近大眾的莫過于房貸利率如何變化。新規(guī)明確，10月8日起，首套房貸款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60個基點。

照此計算，按8月20日5年期以上LPR為4.85%，即首套房利率不得低于4.85%；二套房貸利率不低于5.45%，與現(xiàn)有房貸實際最低利率水平基本相當。在這個大原則基礎上，具體加點情況取決于當?shù)胤康禺a(chǎn)調控需求以及銀行的定價。

而現(xiàn)在，各個地方的房貸是以基準利率上下浮來定的，目前基準是4.9%，每個城市首套不一樣，也有在基準利率基礎上打折的，比如上海，也有執(zhí)行基準的，比如廈門，但大多是首套上浮10%，二套大多上浮20%，有的城市上浮多，有的城市上浮少。

新規(guī)實施后，這對原來在基準利率上打折的城市來說就比較吃虧。

比如上海，假如到10月份LPR利率還是4.85%，而原來他們首套可以在4.9%的基礎上打9折或者95折的話，那相當于房貸利率就提高了，因為央行規(guī)定房貸利率不能低于這個4.85%。

還有廈門，廈門首套是基準，這次相當于降5個基點，但廈門的二套目前才上浮10%，那就是5.39%，而而10月8日后，統(tǒng)一不得低于LPR+0.6％，也就是5.45％，所以反而是提高了，雖然提高的不多，但對于改善型需求來說也是成本增加，屬于利空。

大家注意，這個LPR利率并不是固定不變的，每個月會調一次，比以前的央行存貸款基準利率幾年才調一次，更加市場化。同時，雖然近年來市場利率已經(jīng)出現(xiàn)明顯下行，但銀行發(fā)放貸款時大多仍參照貸款基準利率定價，LPR的波動并不大。

而10月8日前已發(fā)放的商貸，繼續(xù)按照老規(guī)矩執(zhí)行；公積金貸款則不受此次新規(guī)影響。

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“基準利率”都懂，LPR是啥？

貸款市場報價利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR），創(chuàng)設于2013年10月，也就是貸款基礎利率。

簡單的說，LPR不是央行宣布的，是18家（注：8月17日，在原有的10家全國性銀行基礎上增加城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行和民營銀行）綜合實力較強的大中型銀行通過自主報價的方式，確立一個最優(yōu)貸款利率供行業(yè)定價參考。

其他銀行在發(fā)放貸款的時候，都要參照LPR利率，然后加上自己的“資金成本”、“風險成本”、“利潤”等因素，也就是所謂的“加點”（上浮利率）。所以，各家銀行的貸款利率都不一樣，而LPR利率相當于以前的基準利率。

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房貸利率為什么要用LPR定價？

貸款基準利率不好嗎？

好！但是目前我國的貸款利率上、下限已經(jīng)放開，但仍保留存貸款基準利率，存在貸款基準利率和市場利率并存的“利率雙軌”問題。

而銀行發(fā)放貸款時大多仍參照貸款基準利率定價，特別是個別銀行通過協(xié)同行為以貸款基準利率的一定倍數(shù)（如0.9倍）設定隱性下限。

這就導致了市場利率向實體經(jīng)濟傳導形成了阻礙，造成市場利率下行明顯但實體經(jīng)濟感受不足的情況，促進貸款利率“兩軌合一軌”，提高利率傳導效率，推動降低實體經(jīng)濟融資成本。

而個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。

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大家怎么看？

UnruffledYeah：

就像油價，和市場掛鉤，需求旺盛的地方利息提高，需求小的地方利息降低

張晶宇：

意思就是房貸利率和市場掛鉤了，需求旺盛的地方利息提高，需求小的地方利息降低

飛漁論壇：

三四線縣城利好??！

煙熏琺瑯：

對之前買房準備脫手套現(xiàn)的影響最大 入場成本變高了 難度增加了 離場機會變少了 時間需要更久

log1993：

假如都是按基準利率計算，我算了一下假如貸款100萬30年，新規(guī)后每月少還貸款30.35元，30年合計少還1.09萬。

這菜有毒zmd ：

房貸利率設置下限了，你隨便加，就是不能降

aremas23：

首房首貸的5.88的表示很淡定