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從2016年開始，全國(guó)三四線城市掀起棚改熱潮，由于普遍實(shí)行貨幣化安置，導(dǎo)致房?jī)r(jià)攀升，在這波熱潮中不少三線城市中心城區(qū)房?jī)r(jià)破萬，如濰坊、襄陽、滄州等。

從今年起，棚改逐漸退坡，市場(chǎng)擔(dān)憂三四線城市因棚改而衰。不過，華創(chuàng)證券研究所的研究報(bào)告指出，2019年上半年三四線城市銷售尚屬穩(wěn)定，棚改的平滑效應(yīng)和城市獨(dú)立周期兩種機(jī)制，共同推動(dòng)三四線城市需求雖處于下行周期，但或?qū)⒏赡鼙憩F(xiàn)為結(jié)構(gòu)分化、穩(wěn)中有降。再考慮一二線需求的復(fù)蘇， 全國(guó)總體需求料將表現(xiàn)穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2019年全年銷量同比-1%左右。

三線城市房?jī)r(jià)趨穩(wěn)

2016-2018年，襄陽這個(gè)典型的三線城市經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的快速上升。以樊西新區(qū)某項(xiàng)目三期為例，2016年其新房?jī)r(jià)格約5600元／平米，2018年10月份其二手房躍升到1萬-1.1萬元／平米。

支撐其上漲的主要原因便是從2016年興起的棚改計(jì)劃。2016年10月，襄陽市房管局發(fā)布了《襄陽市2016年市本級(jí)棚戶區(qū)改造計(jì)劃》，2016年，襄陽四個(gè)主城區(qū)共改造18869套房屋，其中襄城區(qū)5000套，樊城區(qū)6135套，高新區(qū)1620套，東津新區(qū)6114套，貨幣化安置共12424套。

2017年，在轟轟烈烈的棚戶區(qū)改造計(jì)劃正在實(shí)施之時(shí)，襄陽市又?jǐn)U大了改造規(guī)模。2017年6月14日，襄陽市政府印發(fā)了《襄陽市中心城區(qū)2018—2020年棚戶區(qū)改造三年計(jì)劃》，根據(jù)其總體目標(biāo)，2018-2020年，襄陽中心城區(qū)計(jì)劃實(shí)施城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目20個(gè)，改造房屋134645套、2285萬平米，計(jì)劃總投資985億元。計(jì)劃分三年實(shí)施：2018年改造59476套；2019年改造36610套；2020年改造38559套。

大規(guī)模的棚戶區(qū)改造和與之相關(guān)的另一個(gè)政策——貨幣化安置，一起推動(dòng)了襄陽房?jī)r(jià)的“騰飛”。

2017年初，襄陽市政府發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置的指導(dǎo)意見》，通過三種方式進(jìn)行貨幣化安置：一，直接將補(bǔ)償資金支付給被征收人，被征收人自行通過房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買、租賃住房或用于其他支出；二，被征收人通過政府搭建的交易平臺(tái)選購(gòu)住房，政府將補(bǔ)償資金直接支付給售房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或個(gè)人）。各城區(qū)政府（管委會(huì)）積極為被征收人爭(zhēng)取購(gòu)房?jī)?yōu)惠，被征收人與開發(fā)企業(yè)（或個(gè)人）簽訂購(gòu)房合同后，由政府直接向開發(fā)企業(yè)（或個(gè)人）支付購(gòu)房款，購(gòu)房款與征收補(bǔ)償款差額部分由政府、開發(fā)企業(yè)（或個(gè)人）和被征收人等三方具體結(jié)算；三，由政府購(gòu)買房源進(jìn)行安置。各城區(qū)政府（管委會(huì)）要嚴(yán)格采購(gòu)程序，依法依規(guī)推進(jìn)購(gòu)買工作，原則上房屋購(gòu)買價(jià)格上限不得高于所在區(qū)域內(nèi)周邊同類商品住房的平均價(jià)格。

不僅如此，對(duì)選擇貨幣補(bǔ)償，并在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議的住宅房屋被征收人，還給予五項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)，從500元到10000元不等。

一時(shí)間，襄陽房?jī)r(jià)水漲船高，中心城區(qū)房屋單價(jià)從約7000元普遍漲到1萬元以上。

棚改退坡樓市未明顯下行

不過，2018年下半年起，政策方面有意放緩棚改計(jì)劃。

2018年7月12日，住建部明確表示，對(duì)于商品住房庫存不足，房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

2018年10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策。商品房庫存不足，房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。會(huì)議還要求，各地要嚴(yán)格評(píng)估財(cái)政承受能力，科學(xué)確定2019年度棚改任務(wù)，嚴(yán)禁借棚改之名盲目舉債。

2019年4月，財(cái)政部發(fā)布城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算，根據(jù)最新的財(cái)政部核定開工計(jì)劃，將 2019年棚改套數(shù)下調(diào)至285萬套，較之前2019年預(yù)先估算計(jì)劃460萬套下降38%，較財(cái)政部2018年計(jì)劃588萬套下降51%，較2018年實(shí)際開工626萬套下降54%，全國(guó)計(jì)劃棚改總套數(shù)大幅下降，意味著政府對(duì)于棚改的支持力度出現(xiàn)明顯下降。

從2018年下半年開始，襄陽房?jī)r(jià)漲幅收縮，樓市逐漸穩(wěn)定，事實(shí)上，襄陽樓市只是三線城市的一個(gè)縮影，咸陽、南充、樂山等多數(shù)三線城市都在過去三年的時(shí)間里經(jīng)歷了房?jī)r(jià)跳漲，但目前也歸于平靜。

2019年初，市場(chǎng)普遍對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展持悲觀態(tài)度，然而半年過去，三四線城市銷售基本穩(wěn)定，華創(chuàng)證券研究報(bào)告指出，“棚改的平滑效應(yīng)和城市獨(dú)立周期兩種機(jī)制，共同推動(dòng)了三四線需求雖處于下行周期，但或?qū)⒏赡鼙憩F(xiàn)為結(jié)構(gòu)分化、穩(wěn)中有降，再考慮一二線需求的復(fù)蘇，全國(guó)總體需求料將表現(xiàn)穩(wěn)定，預(yù)計(jì) 2019 年全年銷量同比-1%左右”。

究其原因，華創(chuàng)證券研究所分析稱，一方面棚改作用機(jī)制擁有獨(dú)特性，其影響可能會(huì)滯后；一方面三四線城市市場(chǎng)分化明顯，各城市運(yùn)行各自獨(dú)立周期，周期的錯(cuò)位決定了三四線市場(chǎng)需求的平滑。

棚改作用機(jī)制方面，棚改的平滑和滯后效應(yīng)，將導(dǎo)致棚改退坡負(fù)面影響更為平緩。一方面，受到棚改實(shí)施固有周期影響，棚改在施量較計(jì)劃量下行更為平緩，一方面，棚改資金從發(fā)放到實(shí)際到位及實(shí)際使用均可能出現(xiàn)滯后。

棚改在途資金滯后對(duì)市場(chǎng)的影響機(jī)制在于，棚改專項(xiàng)貸款的授信時(shí)間和到位時(shí)間之間有超半年的時(shí)間差，雖然 2019 年財(cái)政部核定的棚改計(jì)劃開工套數(shù)明顯下降，但前期的棚改已授信未到位的在途資金可以對(duì)沖今年計(jì)劃棚改開工所對(duì)應(yīng)配套資金的下降的影響。

今年上半年的成交情況，可看出三四線城市的分化。一種是區(qū)域間的分化，一種是城市間的分化。從區(qū)域間分化來看，中西部市場(chǎng)2019年以來整體仍呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升狀態(tài)，并對(duì)全國(guó)市場(chǎng)形成一定支撐，這意味著該區(qū)域內(nèi)三四五線城市市場(chǎng)韌性較強(qiáng)。而東部區(qū)域整體表現(xiàn)較弱，東部區(qū)域中部分三四線城市仍較為低迷。

從城市間分化來看，2019年1-5月位于長(zhǎng)三角的常州、淮南和鎮(zhèn)江市、海西的莆田市以及東北的吉林市，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較強(qiáng)，而位于長(zhǎng)三角的連云港、 泰州，位于中西部的江陰、襄陽，以及位于珠三角的汕頭、江門等城市，累計(jì)成交面積同比降幅均大于 20%，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較弱。