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2019年，樓市主題就一個——“穩(wěn)”。

一城一策，精準調控下，“穩(wěn)”字學問大，可上可下，可松可緊，幅度有剛性，方向有彈性，心電圖模式最好，窄幅震蕩也行。

2019年上半年，樓市先松后緊，小陽春沒入夏，成功穩(wěn)住樓市。

2019年下半年，焦點突然變了，倒春寒可能入冬，防止房價過快下跌，成了“穩(wěn)”字新主題！

6月26日，新華社旗下經濟參考報撰文，下半年房地產市場將迎來新一輪調整，一二線城市仍然要維持嚴厲的調控政策不放松，而三四線城市防范房地產市場價格下跌過快作為首要任務。

 1

下跌！下跌！滿屏全是下跌！

問：2019年，中國樓市有什么共識？

答：三四線城市下跌，可能是最大共識。

除了官媒表態(tài)，6月24日，中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院在其發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》一樣用確定性的表述說：

部分三四線城市，經歷突擊上漲之后，因后續(xù)需求不足，房價降進入下跌階段。

7月1日，58同城、安居客發(fā)布2019年6月《國民安居指數報告》，報告顯示，6月，三四線城市找房熱度下降一成，降幅高居所有城市之首。

實際交易上，中指研究院今天（7月1日）公布的報告顯示，一二三四線趨勢分化已經非常明顯。

環(huán)比漲幅，三四線城市和一二線城市的發(fā)展軌跡截然相反，別人還在向上爬，三四線則不停地往下出溜。

易居房地產研究院的數據，6月6日在其發(fā)布的《5月全國40城新建商品住宅成交報告》中，三四線城市交易最冷！

據報告:5月，4個一線城市新建商品住宅成交面積同比增長 35%；18個二線城市新建商品住宅成交面積同比下降3%。

而18個三四線城市的交易數據拿出來確實有點慘目忍睹。5月，同比下降29%，高居一二三四線降幅之首！

庫存方面，各線城市里，只有三四線庫存回升明顯，二線城市在下降，一線城市則溫和上漲。

都說開發(fā)商精明，今年開發(fā)商，徹底把戰(zhàn)場搬到一二線，離三四線越來越遠。

據中指研究院的數據，2019年上半年，20家主要房企銷售業(yè)績中，二線城市貢獻率增長幅度巨大。

目前二線城市銷售業(yè)績已經占到了20家房企的57.6%，一線城市則為21.1%，兩者合計78.7%，比去年足足高了8.1%百分點。

這8.1%份額原本是屬于誰的？

除了三四線，絕無他人！

主要地產商一二三四線城市業(yè)績貢獻率

銷售業(yè)績算現在，拿地成績主未來。

對于未來，房地產企業(yè)做的更加徹底，就是要：歸回一二線，遠離三四線。

拿地金額看，主流房企上半年拿地主要集中在一二線：

其中，一線城市土地成交金額比2018年同期上升58.6%；二線城市拿地金額同比增長32.6%。

三四線城市呢？

開發(fā)商拿地金額比2018年大幅下降18.5%（沒錯，就是萎縮了18.5%）。

線索多，數據全，所有證據擺在一起，罕見地一點矛盾沒有，全都指向一個目的地：三四線城市，跌！

 2

新問題來了  老辦法不能用  到底怎么辦？

下跌不是問題，下跌過快是問題。

新問題有了，首要任務變了，怎么解決呢？

以前的辦法是，棚改貨幣化，從需求端給與支持。

2013年到2017年，棚改貨幣化的比例從7.9%猛然上升到67.7%，貨幣安置對樓市的拉動效果也從2%火線提高到24%，3年拉動作用提高12倍！

辦法不能老用，這次棚改難成頂梁柱。

從央行PSL棚改專項資金，到財政部棚改計劃，再到各地方的棚改計劃，棚改退潮，2019年腰斬幾乎已成事實。

接下來，除非有大的政策調整，否則棚改不會重出江湖。

而且，就像降息寬松味道太濃，不宜隨便動用一樣，棚改對樓市的預期同樣太過剛猛，關鍵時期，還是多看少動，能不用盡量不用。

再有，發(fā)改委4月份關于城市戶籍放開的超級文件里，特別點出收縮型城市，今后不必大動干戈，和大城市分庭抗禮，順其自然就好。

發(fā)改委文件主旨很明確，既然中國城鎮(zhèn)化發(fā)展方向是頭部效應，大城市集中，那再通過棚改，城市改造，提高城鎮(zhèn)化率就顯得不合時宜了。

何況，據西南財大數據，三四線城市住房擁有率早就超過90%，空置率節(jié)節(jié)攀升！

人口不流入，房子越來越多，棚改著實不是好辦法。

那怎么辦呢？

2019年有幾個城市給出了自己的辦法。

據華夏時報6月11日報道，恩施市房協要求開盤在售的企業(yè)糾正不良做法，并將協助主管部門對備案價格的下限低價進行制度性約束。

3月6日，江西省贛州市贛縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局向房企下發(fā)通知：停止特價房銷售。

2019年2月，江蘇省邳州市房地產商會發(fā)布《關于邳州房地產市場近期出現銷售亂象的通報》：

個別樓盤以低價擾亂市場、不正當競爭，銷售價格嚴重低于備案價格，此種行為嚴重擾亂了房地產市場的秩序。

三個城市，不約而同，異曲同工，紛紛采取文件或通知指導房價的辦法。

不同的是，除了江西贛州以外，都是行業(yè)協會下發(fā)的非強制性規(guī)范。

商品房交易原本是市場行為，但為了穩(wěn)定房價，非常時期非常手段，也算三地用心良苦。

最理想的調控是有量無量隨意，價格不動就行。

但看看股市就知道，無量往往陰跌，有量往往大漲，長期精準到心電圖模式，走橫線，真心需要功夫。

一城一策，因地制宜，用房貸控量，用政策控價，慢慢來，急不得！