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年初的降準寬松，一直讓大家有個擔(dān)心，會不會利率降下去之后，房地產(chǎn)又起來，最近市場上有一種裝修貸出現(xiàn)了，利率只要3%，于是又讓一些小伙伴不淡定了，兩個條件，1是三年之內(nèi)在這家銀行辦理過住房貸款，2是房屋未裝修、裝修未完工、裝修完成但未入住。流程也非常簡單，只需提供您的身份證、購房合同、借款合同即可辦理。3月31日前辦理享受優(yōu)惠利率，年利率3%，期限1年。

有人驚嘆，這是要將房地產(chǎn)進行到底啊，因為買房和裝修基本上是連著的，那么3%的這樣的低利率，去支持裝修，其實就是支持大家買房。會不會再次推升房價呢？

但是真實情況恐怕未必如此，這是一個營銷陷阱，年利率3%，只是一個銀行慣用的伎倆而已。實際遠沒那么美好。

首先，這種消費貸基本都會按月分期付，美其名曰年利率3%，但其實折算下來，年利率在5.5%-6%之間，從這個結(jié)果來看，幾乎跟全國房貸水平持平。

其次，房屋裝修的時間跨度并不一定是整年，如果他只是按年計息，但按照實際周期結(jié)算，可能利率就會更高。

第三，這種借款利率的營銷，到處都是，比如大家熟悉的信用卡，實際借款利率=月費率×n×24/（n+1），其中，n為分期月數(shù)，所以乍一看好像信用卡的分期手續(xù)費不高，但其實要高出一倍，假如信用卡的分期手續(xù)費是0.72%，你簡單算下一年也就0.72X12=8.64%，那你可就大錯特錯了，用我們剛才那個公式來算，0.72X12X24/（12+1），相當(dāng)于在8.64%的基礎(chǔ)上還要乘一個24/13，最后是15.95%，這就是信用卡的真實費率。

但有人可能要反駁了，別扯淡了，我借過信用卡，一共借1萬多塊錢，還完12期，確實只換了8-9%的利息，根本就不是你算的15.95%，之所以會是這樣，就是因為銀行給你玩了一個小把戲，把你騙了，你是本息還款，也就是把你借的錢，連本帶息加在一起，除以12期，你每一期還的錢里面，既有本金又有利息，隨著你每期還款，其實你借的錢就越少，但是銀行還是按照你的全部借款在計算利息，也就是說假如你借了12萬，還到最后一期的時候，其實你就只管銀行借了1萬，前面11萬都已經(jīng)還完了，但是沒有用，這最后一期的利息也還是按照12萬計算利息的。

這也就是實際利率，要比你感受到的利率要高，而且還高不少的原因。對于銀行來說，他的信用卡業(yè)務(wù)，實際利率就是比分期手續(xù)費高1倍。而用戶也確實支付了這么高的利息，但只是感覺不明顯，于是他就可以瞞天過海了。有些人前幾年還在想，既然信用卡利息8.6%，有些P2P利息能到10%，我能不能套信用卡去買這些理財，結(jié)果買了之后才明白，根本就是個虧本買賣。信用卡越還借款越少，最后即使P2P不跑路，利息也是無法覆蓋分期手續(xù)費的。

裝修貸這個產(chǎn)品也是一樣，如果真是年化利率3%，你套出來隨便買個理財，都有一年1%以上的無風(fēng)險套利收益，但顯然這是不可能的，銀行也不傻，不會給你這個套利的機會，從現(xiàn)實的金融業(yè)務(wù)中，老齊可以負責(zé)任的告訴大家，真實利率最低的就是房貸，任何借錢的業(yè)務(wù)，都不會低于現(xiàn)實中的房貸利率。

那么現(xiàn)在房貸利率是多少呢？央行的基準利率是4.9%，而根據(jù)融360剛剛發(fā)布的報告顯示，1月份全國首套房貸款平均是5.66%，當(dāng)然全國各地會有一定差異，但普遍看，上浮了10%以上。這也就是說，任何銀行給出的貸款，都不會低于5.66%這個水平。

另外，至于說央行寬松會不會讓房價再起，大家也要觀察房貸利率，目前這個5.66%，相比于上個月有所下降，但相比于去年的5.43%，還是上漲了4%左右，所以說現(xiàn)在的金融政策比去年同期要緊，老齊也可以給大家一個有用的指標，那就是一旦首套房貸款利率，低于基準利率，也就是說低于4.9%了，那么就表明房地產(chǎn)調(diào)控松了，房價要再度起飛了。只要銀行的貸款利率還在基準利率之上，沒有出現(xiàn)折扣，那么就說明房貸業(yè)務(wù)仍然有窗口指導(dǎo)。至于上浮多少，這個是銀行自己決定的，在市場無風(fēng)險利率大漲的時候，他也會調(diào)高首套房貸款利率，而當(dāng)市場利率下跌的時候，首套房利率也會降低。所以上浮下降很正常，不用大驚小怪，而如果不上浮了，開始出現(xiàn)折扣利率，那么就要警惕了，說明房地產(chǎn)又要起飛了，在09年，12年，2015年都出現(xiàn)過類似情況，折扣利率重現(xiàn)江湖，8折基準利率成了標配，隨后房價就開始大漲。

去年8-9月份的時候，有傳言說農(nóng)行和工行在上海地區(qū)出現(xiàn)了9折首套房貸，一開始也確實嚇了我們一跳，但后來有媒體去調(diào)查，工行和農(nóng)行均否認折扣房貸，并表忠心房住不炒，也有說法是個別支行的個別行為，消息爆出后被緊急叫停。后來此事不了了之，總之不管怎樣，說明折扣房貸肯定是不被允許的，這也從側(cè)面表明，房地產(chǎn)的金融調(diào)控上，并未松動。