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　導(dǎo) 讀

　　TOP100權(quán)益銷售額同比下降8.6%，超三成房企同比下滑；萬(wàn)、恒、碧三大龍頭同比降幅近30%；10億銷售額進(jìn)入百?gòu)?qiáng)、與去年基本持平；TOP30操盤(pán)能力強(qiáng)，TOP100資金實(shí)力大。

　　☉ 文／克而瑞研究中心

　　◆ 榜單改版說(shuō)明 ◆

　　今年是克而瑞編制中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜的第11個(gè)年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再?gòu)膯我坏匿N售榜，到推出代表操盤(pán)能力的操盤(pán)榜和投資能力的權(quán)益榜，我們一直真實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)、公正地記錄著10年來(lái)的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。

　　自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權(quán)益榜的基礎(chǔ)上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業(yè)集團(tuán)連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績(jī)的統(tǒng)計(jì)方式，不考慮權(quán)益比例和是否操盤(pán)。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績(jī)。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項(xiàng)目拓展的能力。

　　操盤(pán)榜是以企業(yè)操盤(pán)為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開(kāi)發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)僅歸入操盤(pán)企業(yè)。反映的是企業(yè)的營(yíng)銷和操盤(pán)能力，企業(yè)代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績(jī)納入操盤(pán)口徑統(tǒng)計(jì)中。

　　權(quán)益榜是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實(shí)力與投資能力。

　　鑒于目前絕大多數(shù)的上市房企已經(jīng)將業(yè)績(jī)公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)照的讀者，可以參考全口徑榜單。

　　榜單解讀

　　“

　　2019年1月，盡管各地政策在逐步放松，但在新房銷售環(huán)節(jié)并沒(méi)有體現(xiàn)出明顯的效果。市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)較為低迷的走勢(shì)，標(biāo)桿企業(yè)在1月份推案量環(huán)比明顯下滑，開(kāi)盤(pán)去化率也維持在低位，導(dǎo)致TOP100房企銷售規(guī)模較去年同期有所下滑，權(quán)益銷售規(guī)模較去年同期下滑了8.6%，TOP3企業(yè)同比降幅更是接近30%。

　　當(dāng)然，單純根據(jù)一個(gè)月的市場(chǎng)走勢(shì)還不能確定2019年的市場(chǎng)冷暖。預(yù)計(jì)2019年全國(guó)層面房地產(chǎn)政策面將以平穩(wěn)為主，部分城市甚至將逐步放松調(diào)控。但對(duì)房企而言，對(duì)政策放松的效果不必過(guò)于樂(lè)觀，保持謹(jǐn)慎和敬畏心態(tài)，順應(yīng)市場(chǎng)走勢(shì)，積極推案和加大營(yíng)銷力度，回籠現(xiàn)金仍將是2019年房企的主要任務(wù)。

　　1

　　TOP100房企權(quán)益銷售總量同比下降8.6%

　　2019年，百?gòu)?qiáng)房企銷售延續(xù)了自去年三季度以來(lái)的增速放緩，市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)全面下行。本月， TOP100房企銷售規(guī)模較去年同期有所下滑，其中TOP50企業(yè)下滑幅度更為明顯，權(quán)益銷售規(guī)模較去年同期下滑了10.7%。與去年1季度的月均權(quán)益銷售相比也較低。預(yù)計(jì)受到2月春節(jié)因素的影響，2019年1季度百?gòu)?qiáng)房企的整體銷售仍將比較低迷。值得注意的是，TOP3房企本月的權(quán)益金額同比降幅均近30%。

　　2

　　10億進(jìn)入百?gòu)?qiáng)、與去年基本持平

　　雖然在2018年企業(yè)集中度進(jìn)一步提升，百?gòu)?qiáng)門(mén)檻在年末提升了43%。但是由于市場(chǎng)下行，2019年1月TOP100操盤(pán)金額入榜門(mén)檻11.1億元，與去年同期基本持平。此外，本月TOP100房企權(quán)益金額入榜門(mén)檻為10.3億元，與去年的10.2億元基本持平。

　　3

　　超三成房企本月銷售額同比下滑

　　在本月百?gòu)?qiáng)房企中有超3成房企的權(quán)益銷售金額同比下滑。特別是在目前房企在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)相比去年大幅提升的情況下，整體的銷售表現(xiàn)仍不盡如人意。在這些房企中，有13家房企的權(quán)益銷售金額降幅超30%，22家房企的降幅在30%以內(nèi)。

　　雖然整體銷售不盡如人意，但是仍然有一部分企業(yè)表現(xiàn)比較突出。如中海、新力、華發(fā)等。這些房企本月業(yè)績(jī)同比上升的原因主要有以下幾種：

　　部分企業(yè)把去年認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)延遲到今年1月簽約確認(rèn)。

　　熱點(diǎn)三四線城市余溫，導(dǎo)致布局三四線城市為主的房企受益。

　　部分企業(yè)降價(jià)跑量，加快出清存量項(xiàng)目。

　　4

　　TOP30操盤(pán)能力強(qiáng)，TOP100資金實(shí)力大

　　近年來(lái)，房企之間的合作開(kāi)發(fā)逐漸成為常態(tài),各梯隊(duì)房企在權(quán)益比例上有所差異。TOP30房企操盤(pán)能力較強(qiáng)，操盤(pán)金額與全口徑金額比值較高。同時(shí)，TOP11-30作為2018年增長(zhǎng)最為迅猛的兩個(gè)梯隊(duì)，房企整體權(quán)益比例在各梯隊(duì)房企中相對(duì)較低，說(shuō)明規(guī)模增長(zhǎng)壓力下，該梯隊(duì)房企更傾向合作開(kāi)發(fā)的模式。此外，TOP51-100房企權(quán)益金額與全口徑金額比值較高，表明這個(gè)梯隊(duì)房企合作項(xiàng)目相對(duì)較少，資金實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)。

　　5

　　百?gòu)?qiáng)房企項(xiàng)目運(yùn)作模式可分為四類

　　百?gòu)?qiáng)房企在操盤(pán)和權(quán)益的比例上，從下圖可以看以歸納為四大類。

　　第一類、獨(dú)立操盤(pán)型，百?gòu)?qiáng)房企主要集中在這一類。操盤(pán)比例和權(quán)益比例都在80%以上，且兩個(gè)比例大致相當(dāng)。這些企業(yè)大部分項(xiàng)目都為獨(dú)立操盤(pán)或聯(lián)合操盤(pán)，且權(quán)益比例較高，其中如恒大、敏捷等企業(yè)兩個(gè)比例都接近或等于100%。

　　第二類、借力開(kāi)發(fā)型，百?gòu)?qiáng)房企中此類房企稀少，特征為企業(yè)操盤(pán)比例較低、權(quán)益比例較高，如越秀。

　　第三類、合作投資型，百?gòu)?qiáng)中這類房企也較少，操盤(pán)和權(quán)益比例都比較低，項(xiàng)目的合作情況較多，典型的如卓越、新希望等。

　　第四類、小股操盤(pán)型，這類企業(yè)的操盤(pán)比例較高，權(quán)益比例相對(duì)較低，以小股操盤(pán)和代建等模式輸出管理行為，提升企業(yè)的規(guī)模和利潤(rùn)。此類企業(yè)操盤(pán)能力較強(qiáng)，資金運(yùn)用能力也較好。其中有種極端的情況是，流量比例遠(yuǎn)高于權(quán)益比例，一般為代建業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，如綠城、建業(yè)等。

　　圖：2019年1月TOP100房企操盤(pán)、權(quán)益口徑與全口徑金額比值散點(diǎn)圖

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

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