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房東與租客的關(guān)系，從來(lái)沒(méi)有這么緊張過(guò)。

今年1月1日起，個(gè)稅抵扣正式實(shí)施，房貸房租等六項(xiàng)支出可用于抵稅。然而，政策實(shí)施沒(méi)幾天，房東與租客就陷入劍拔弩張的緊張境地。

事情是這樣的：租客想要進(jìn)行房租抵扣，就必須提供房東信息，而一旦相關(guān)信息被稅務(wù)掌握，大概率會(huì)產(chǎn)生額外稅收。

羊毛出在羊身上。房東為避免額外征稅負(fù)擔(dān)，紛紛以加租為由，讓租客在“要么放棄抵稅要么漲房租”之間二選一。

對(duì)此，有稅務(wù)人士第一時(shí)間回應(yīng)：

目前地方不大可能會(huì)通過(guò)房租專(zhuān)項(xiàng)附加扣除信息去查房東租金收入是否交稅，稅務(wù)總局也沒(méi)有這方面加強(qiáng)征管的通知。

然而，這恐怕打消不了社會(huì)疑慮。更讓人擔(dān)憂(yōu)的是，在房租抵扣個(gè)稅之下，租金是否會(huì)上漲，并將全部轉(zhuǎn)嫁給租客？

01

房屋租賃是要繳稅的

這起事件，普及的第一個(gè)常識(shí)是：房屋租賃是要繳稅的。

以往很多人認(rèn)為，房屋出租所有收益，都將歸房東所有，這是實(shí)實(shí)在在的凈收益。事實(shí)上，按照法律規(guī)定，租房必須繳納相關(guān)稅收，包括增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅以及城市教育附加等等。

這里重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)房產(chǎn)稅。在很多人的想象中，房產(chǎn)稅是相當(dāng)遙遠(yuǎn)的事情。但事實(shí)上，狹義上的房產(chǎn)稅，早已開(kāi)始征收，而且已經(jīng)超過(guò)30年。

早在1986年，我國(guó)就已出臺(tái)《房產(chǎn)稅暫行條例》，其中明確，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，而“非經(jīng)營(yíng)用的房地產(chǎn)”則在豁免之列。

也就是說(shuō)，住房用于自住，不必繳納房產(chǎn)稅；一旦用于租賃，就變成經(jīng)營(yíng)性，房產(chǎn)稅就在所難逃。

這類(lèi)房產(chǎn)稅，與我們今天討論的房地產(chǎn)稅，存在很多差別。今天討論的房地產(chǎn)稅，是廣義上的房產(chǎn)稅，既包括租賃環(huán)節(jié)，也包括持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。稅收征管范圍更大，繳稅力度也更強(qiáng)。

按照法律規(guī)定，住房租賃三大稅費(fèi)，增值稅、個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅加起來(lái)高達(dá)12%。不過(guò)，目前各地為了執(zhí)行方便，通常以綜合稅率進(jìn)行征收，北京是5%，廣州是6%。

即便是5%，一月租金3000元，每月應(yīng)繳稅款150元，每年就有1800元。而房租抵扣個(gè)稅，能達(dá)到的減稅額可能只有幾十元上百元，兩相比較之下，性?xún)r(jià)比并不高。

所以，在現(xiàn)實(shí)生活中，因租房而繳稅的情況并不多。原因在于，大量租賃合同都未進(jìn)行備案，房東也不愿接受備案，稅務(wù)部門(mén)更無(wú)法一一進(jìn)行核查。有專(zhuān)家表示，全國(guó)進(jìn)行租房備案的比例僅為1%。

如今，隨著稅收征管力度的加強(qiáng)，加上個(gè)人稅務(wù)信息登記的日益完善，房東想要避免稅費(fèi)，變得越來(lái)越困難?！赌阋巧陥?bào)租房抵扣個(gè)稅，房子就不租給你了》，這類(lèi)文章之所以能夠不脛而走，原因就在于存在納稅焦慮。

如今，房租抵扣個(gè)稅，不過(guò)是將這一問(wèn)題再次拋了出來(lái)。

02

房東和租客都在憂(yōu)慮什么？

房租抵扣個(gè)稅，本意是為了減輕居民負(fù)擔(dān)；但在執(zhí)行層面，卻出乎意料成了房東租客矛盾的引發(fā)點(diǎn)。

租客在憂(yōu)慮什么？

本來(lái)是為通過(guò)房租抵扣，減少稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，但如果最終變成稅收轉(zhuǎn)嫁對(duì)象，承擔(dān)房租上漲的成本，乃至被房東驅(qū)趕出門(mén)，那么顯然是因小失大。個(gè)稅抵扣的政策善意，也就消失于無(wú)形。

房東在憂(yōu)慮什么？

房東的焦慮是多方面的。除了可能到來(lái)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)之外，房東更擔(dān)心一旦租賃信息被稅務(wù)部門(mén)所掌握，那么是否追繳過(guò)去的租賃稅費(fèi)且不說(shuō)，未來(lái)有一天會(huì)不會(huì)成為“秋后算賬”的依據(jù)？

更關(guān)鍵的問(wèn)題是，目前一二線(xiàn)城市的租金回報(bào)率僅為2%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于5%的正常水平。如果未來(lái)房?jī)r(jià)高位盤(pán)整，那么租賃本身就是一門(mén)虧本生意。未來(lái)一旦房產(chǎn)持有稅和租賃稅雙雙上馬，那么問(wèn)題就更嚴(yán)重了。

這些焦慮，并非毫無(wú)緣由。要疏解這種焦慮，不是一句“稅務(wù)部門(mén)不會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管”并不具備法律效應(yīng)的解釋所能緩解的。

可行之策，要么是明確稅收征管過(guò)渡期限，要么是減輕租賃房源稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，讓房東和租客都有喘息之機(jī)。

03

房租會(huì)漲嗎？

一個(gè)核心問(wèn)題是，如果稅費(fèi)成本陡然而至，會(huì)引發(fā)新一輪房租上漲嗎？

這里先澄清一個(gè)誤區(qū)：房?jī)r(jià)上漲與房租上漲的決定機(jī)制完全不同，并非房?jī)r(jià)上漲房租就能跟隨上漲，也非房東想要漲租就能漲租。

房租與收入和供需息息相關(guān)。如果沒(méi)有短時(shí)間人口大規(guī)模流入，沒(méi)有租賃房源被大規(guī)模清除，只要實(shí)際收入停滯不前，房租很難一路上漲。

這與房?jī)r(jià)上漲有實(shí)質(zhì)性不同。房?jī)r(jià)受貨幣、信貸和調(diào)整政策的綜合影響，與一個(gè)城市的居民收入關(guān)聯(lián)度并不大。這也就造成一二線(xiàn)房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國(guó)際水平，但房?jī)r(jià)仍舊一路上漲的原因所在。

理解這一層原理，就會(huì)清楚，房租是否上漲，顯然不是房東所能決定，而是受到供需關(guān)系和收入水平的實(shí)際制約。

換句話(huà)說(shuō)，要看這到底是一個(gè)租方市場(chǎng)還是承租方市場(chǎng)。

短期而言，如果無(wú)法打消征稅疑慮，房東無(wú)疑會(huì)將額外稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給租客，房租呈現(xiàn)短暫上漲的情形，而租客將要承擔(dān)“要么漲租要么放棄抵扣”的兩難選擇。

中長(zhǎng)期而言，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇，不少行業(yè)的實(shí)際收入漲幅不復(fù)以往，支撐房租上漲的根本因素就不復(fù)存在，別說(shuō)漲租，就是降價(jià)，也未必有人接盤(pán)。

更關(guān)鍵的是，一些人口持續(xù)流出的城市，租賃房源本身就是過(guò)剩的。過(guò)去在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲之下，一些房東根本不在乎租賃收益。然而，一旦房?jī)r(jià)上漲不可持續(xù)，加上房地產(chǎn)稅全面落地，那么空置的成本就會(huì)水漲船高。

人少了，大量空置房源入市，靠什么漲房租？事實(shí)上，在一二線(xiàn)城市，隨著某些行業(yè)進(jìn)入衰退期，商業(yè)市場(chǎng)退租現(xiàn)象已經(jīng)層出不窮。

從租賃稅到房地產(chǎn)稅，從經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇到住房逐漸過(guò)剩。未來(lái)，將會(huì)是對(duì)房東不太友好的時(shí)代。

善待租客，從現(xiàn)在開(kāi)始吧。