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在過(guò)去的一年，碧桂園、恒大、萬(wàn)科等超大型房企紛紛放慢了速度，第二梯隊(duì)的房企也在明顯降速，行業(yè)銷售的“天花板”隱現(xiàn)，白銀時(shí)代正式到來(lái)。

2018年末，突然的降準(zhǔn)令緊繃了一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)松了一口氣，但開發(fā)商們對(duì)2019年的市場(chǎng)，依然不敢過(guò)于樂(lè)觀。

1月7日，中國(guó)恒大發(fā)布2018年業(yè)績(jī)公告，去年銷售同比增長(zhǎng)，而恒大為今年定下的銷售目標(biāo)是6000億，同比增長(zhǎng)不到10%。

不過(guò)，相比2018年多達(dá)400余次的房地產(chǎn)調(diào)控政策，近期的調(diào)控明顯松動(dòng)，多地放松了限購(gòu)、限售，個(gè)人按揭貸款利率有所下調(diào)，房企們?nèi)ツ?1、12月的銷售，甚至比9、10月還要好。

對(duì)于2019年的市場(chǎng)，碧桂園、萬(wàn)科、恒大、龍湖等房企認(rèn)為，市場(chǎng)會(huì)比之前預(yù)測(cè)得好一些，但預(yù)計(jì)也是艱苦的一年，是真正拼產(chǎn)品、能力的時(shí)候，整體市場(chǎng)會(huì)保持平穩(wěn)，房?jī)r(jià)大幅上漲的日子結(jié)束了。

房企的年終總結(jié)

經(jīng)過(guò)了緊張、艱難的一年，房地產(chǎn)公司最近都進(jìn)入了年終總結(jié)階段，總體來(lái)說(shuō)，雖然調(diào)控頻發(fā)，大部分開發(fā)商們還是“多收了三五斗”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年有30家房企進(jìn)入了千億俱樂(lè)部，碧桂園拔得頭籌超過(guò)了7000億，萬(wàn)科超過(guò)了6000億，銷售5000億以上的則有三家，分別為碧桂園、萬(wàn)科、恒大，超過(guò)4000億的兩家，分別為融創(chuàng)中國(guó)和保利發(fā)展。

其中，頭部房企規(guī)模日漸龐大，增速也明顯放緩。以恒大為例，2018年，在市場(chǎng)下行的壓力之下，恒大徹底放慢腳步，從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變。

根據(jù)公告，恒大2018年合約銷售金額約為5513.4億，同比增長(zhǎng)僅10.06%。而2017年恒大合約銷售金額為5009.6億元，同比增速達(dá)34.2%，過(guò)往10年，恒大的增速經(jīng)常高達(dá)50%-100%以上。

公告進(jìn)一步披露，其2019年的合約銷售目標(biāo)為6000億。這意味著，恒大今年要進(jìn)一步將增速控制到8％多。

雖然恒大有關(guān)人士表示公司的銷售目標(biāo)制定一向保守，年終一定會(huì)超過(guò)年初的目標(biāo)，但這樣的預(yù)期，也已經(jīng)反映了銷售放緩的趨勢(shì)。

同樣增速放緩的還有另外兩巨頭。萬(wàn)科2018年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積4037.7萬(wàn)平方米，合同銷售金額6069.5億元，同比增長(zhǎng)僅14.54%。

碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約5018.8億元，同比增長(zhǎng)31.25%；12月單月，碧桂園的權(quán)益合同銷售金額僅為121.4億元，同比更是大幅下滑。

這與前兩年動(dòng)輒50~100%的增速相比，碧桂園這頭“大象”已經(jīng)徹底慢了下來(lái)。

無(wú)論是碧桂園安全事故后只公布權(quán)益銷售金額，還是恒大今年不到10%的銷售增長(zhǎng)目標(biāo)，抑或萬(wàn)科的不制定銷售目標(biāo)，超大型房企都在有意控制節(jié)奏。

第二梯隊(duì)房企的增長(zhǎng)也明顯減速。融創(chuàng)中國(guó)今年的銷售增速在50%左右，速度超過(guò)了前三名，但與去年同期123%的增速相比，大幅下降。

“2018年的市場(chǎng)肯定不能和2017相比，而且，當(dāng)房企規(guī)模大到一定程度，再快速增長(zhǎng)就很難了?！币拙又菐?kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

他認(rèn)為，超大型和大型房企規(guī)模增長(zhǎng)放緩，是房地產(chǎn)行業(yè)的銷售天花板已現(xiàn)。房地產(chǎn)年度銷售總額達(dá)到13萬(wàn)億左右的峰值之后，將出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下降。

克而瑞指出，目前，龍頭房企主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整、銷售增速放緩。預(yù)計(jì)未來(lái)碧萬(wàn)恒三家龍頭都將以追求有質(zhì)量增長(zhǎng)為主，銷售規(guī)模也會(huì)延續(xù)2018年的趨勢(shì)，維持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

其預(yù)計(jì)，千億房企的數(shù)量在去年達(dá)到30家之后，未來(lái)規(guī)模的擴(kuò)容也將會(huì)放緩，短期內(nèi)將維持在30-35家左右。

在容量有限的市場(chǎng)中，競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，房企急劇分化?！爱?dāng)前中小房企把規(guī)模維持在300億以下，仍然有一定的生存空間，但想把規(guī)模做上300億，對(duì)投資布局、融資能力、內(nèi)部管控等要求極高，因此難度較大，這個(gè)區(qū)間是目前房企發(fā)展的瓶頸?！笨硕鹩嘘P(guān)人士表示。

今年整體趨穩(wěn)

2016年至今，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了增長(zhǎng)最快的三年。房企通過(guò)高周轉(zhuǎn)和高杠桿完成快速增長(zhǎng)，特別是百?gòu)?qiáng)房企整體銷售規(guī)模年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到40%左右。

而自2018年下半年以來(lái)，中央多次強(qiáng)調(diào)并重申“房住不炒”與“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，強(qiáng)化了調(diào)控常態(tài)化的預(yù)期、市場(chǎng)降溫明顯。

“去年10、11月市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)非?？焖俚南禄?、降溫，當(dāng)時(shí)很多城市、很多項(xiàng)目根本沒(méi)有銷售，仿佛客戶一夜之間全消失了?！北本┮晃淮笮头科鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人回想起去年的市場(chǎng)，仍然心有余悸。

這也是當(dāng)時(shí)碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、保利、金地等大型房企紛紛推出打折促銷的背景，爭(zhēng)搶現(xiàn)金流成為共識(shí)。

受區(qū)域市場(chǎng)影響較大而沒(méi)有完成年度銷售目標(biāo)的，雅居樂(lè)是一個(gè)典型。去年，因?yàn)楹Ｄ鲜站o房地產(chǎn)調(diào)控，作為旅游地產(chǎn)大戶的雅居樂(lè)海南清水灣項(xiàng)目估計(jì)少收了數(shù)十億，導(dǎo)致集團(tuán)沒(méi)有完成年度目標(biāo)。

從行業(yè)政策走向來(lái)看，2018年末雖然有個(gè)別城市出現(xiàn)放松跡象，但短時(shí)間內(nèi)較難有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的刺激性政策出臺(tái)。預(yù)計(jì)2019年部分城市的限制性政策或?qū)⒂形⒄{(diào)放松，但不會(huì)偏離房住不炒、因城施策的調(diào)控主基調(diào)。

城市市場(chǎng)回調(diào)的壓力，將主要集中在需求透支和購(gòu)買力不足的大部分三四線城市和部分二線城市。

中原地產(chǎn)指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確“房住不炒”，代表全國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變。

從目前已經(jīng)出現(xiàn)松綁政策的菏澤、衡陽(yáng)等城市看，都不是最影響市場(chǎng)的關(guān)鍵性政策，信貸政策不寬松，樓市很難有太明顯的方向性變化。

專家認(rèn)為，房地產(chǎn)2019年調(diào)控政策取向依然是從嚴(yán)為主，信貸將依然處于偏緊的環(huán)境中，“房地產(chǎn)政策歸根結(jié)底還是看信貸，最主要看首套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，和非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)房又認(rèn)貸+非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)這2個(gè)政策不松，一二線城市就肯定會(huì)繼續(xù)調(diào)整?！?/p>

克而瑞預(yù)計(jì)，2019年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)渡。百?gòu)?qiáng)房企的規(guī)模增速將難以保持在近兩年的40%，將回落至20%至30%左右。

“房?jī)r(jià)快速單邊上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了?！?018年12月14日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮再次強(qiáng)調(diào)說(shuō)。