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2018年底最重要的會(huì)議落下帷幕，房地產(chǎn)再次被提及。

在10月和12月中旬的兩次重要會(huì)議上，均未提及房地產(chǎn)，一時(shí)引發(fā)各種聯(lián)想。

這一次，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度提及房地產(chǎn)：

要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

這意味著什么？

01

再提“房住不炒”

這一次，基本政策思路與過去基本一致。“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”與“房住不炒”，一如既往得到重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)。

但這兩者都是原則性提法，在過去幾年的樓市調(diào)控中都有提及。這其中，“房住不炒”是大的指導(dǎo)原則，如何落實(shí)，有賴具體政策的推進(jìn)。

至于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)稅自然是繞不開的一環(huán)。但房地產(chǎn)稅究竟何時(shí)落地，一直未有明確，最新的消息是“房地產(chǎn)稅被納入五年立法計(jì)劃”。

02

三大變化

與往年相比，今年主要有三個(gè)不同之處。

其一，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容未做單列，而是放在“加強(qiáng)保障和改善民生”一欄，也未直接提及“樓市調(diào)控”。在去年的相關(guān)表述中，房地產(chǎn)單列一部分，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“樓市調(diào)控要保持穩(wěn)定性和連續(xù)性”。

其二，不再?gòu)?qiáng)調(diào)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。之所以如此，是因?yàn)樽》孔赓U一直在穩(wěn)步推進(jìn)之中，這好理解。

其三，將“差別化調(diào)控”細(xì)化為更加具體的“因城施策，分類指導(dǎo)”，同時(shí)再次強(qiáng)調(diào)“夯實(shí)地方政府主體責(zé)任”。

因城施策，本就是本輪樓市調(diào)控的指導(dǎo)方針，與“差別化調(diào)控”的意思相差不大，但相比而言，因城施策的說法更加清晰。

而分類指導(dǎo)，則意味著不再直接干涉。以往是“分類調(diào)控”的說法更常見，從調(diào)控變指導(dǎo)，地方自主權(quán)有所擴(kuò)大。顯然，不同城市區(qū)情、樓情皆有不同，樓市調(diào)控不會(huì)再一刀切。

這要與“夯實(shí)地方政府主體責(zé)任”一同理解。

03

夯實(shí)地方政府主體責(zé)任，有何言外之意

夯實(shí)地方政府主體責(zé)任，也不是第一次提出，在2016年就有提及。但在不同的場(chǎng)景中，這句話的理解是完全不同的。

這方面，主要存在兩種解釋：

其一，問責(zé)制。強(qiáng)調(diào)地方政府在樓市調(diào)控上的主體責(zé)任，這與下半年“堅(jiān)決調(diào)控不力要堅(jiān)決問責(zé)”的說法如出一轍。

第二種是強(qiáng)調(diào)地方政府調(diào)控自主權(quán)。這就意味著，樓市調(diào)控的主體將變成地方政府，與“因城施策、分類指導(dǎo)”的定性相結(jié)合，這意味著地方政府將在樓市調(diào)控上獲得更大的主動(dòng)權(quán)。同理，在樓市松綁上，也將獲得更大的自主權(quán)。

這兩種理解，哪一種更正確，則要看樓市周期。

房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)，按照第一個(gè)來理解。樓市出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力時(shí)，則要更多按照第二個(gè)來理解。

04

貨幣會(huì)更寬松

貨幣政策表述發(fā)生變化，未來寬松空間打開。

與去年相比，這一次在貨幣政策表述上有四個(gè)明顯變化：

一是，貨幣政策要“穩(wěn)健”，而過去是“穩(wěn)健中性”。

二是，會(huì)議去掉了“管住貨幣供給總閘門”的表述。

三是，提出改善貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制。

四是，不再提及人民幣匯率。

這意味著，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)優(yōu)先，在穩(wěn)增長(zhǎng)的前提下，貨幣政策的大門早已經(jīng)打開，未來還將會(huì)獲得更大寬松的空間。

這與前兩天在美聯(lián)儲(chǔ)加息之前，央行推出TMLF的出發(fā)點(diǎn)如出一轍。全球加息周期，雖然束縛了貨幣寬松的空間，但出于應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力，不得不寬松。

05

經(jīng)濟(jì)第一，穩(wěn)字當(dāng)頭

2019年是建國(guó)70周年，也是全面建成小康社會(huì)關(guān)鍵之年，因此會(huì)議著重強(qiáng)調(diào)：

做好經(jīng)濟(jì)工作至關(guān)重要。

與此同時(shí)，六穩(wěn)（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期）再次得到著重強(qiáng)調(diào)。

這兩者，可以看做2019年經(jīng)濟(jì)的總基調(diào)：經(jīng)濟(jì)第一，穩(wěn)字當(dāng)頭。

06

樓市向何處去？

中國(guó)樓市是典型的政策市。一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境和樓市環(huán)境發(fā)生變化，樓市調(diào)控政策也必然隨之發(fā)生變化。

對(duì)此，我們有三個(gè)簡(jiǎn)單判斷：

其一，樓市維穩(wěn)。在穩(wěn)增長(zhǎng)的總基調(diào)下，房地產(chǎn)即便不能作為首要刺激對(duì)象，也不能對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形成拖累。

其二，樓市調(diào)控微調(diào)是大概率事件。地方政府或?qū)@得更大的調(diào)控自主權(quán)，一二線城市和三四線城市在樓市調(diào)控上，將會(huì)得到更大程度區(qū)別對(duì)待，部分調(diào)整政策可能會(huì)被松綁。具體而言，一二線大幅松綁可能性不大，一線城市大幅松綁可能性更小。

其三，房?jī)r(jià)要穩(wěn)，大規(guī)模刺激尚未被提上日程。如果說2018年的任務(wù)是遏制房?jī)r(jià)大漲，2019年的任務(wù)就成了“防范房?jī)r(jià)大跌”。當(dāng)然，在房住不炒的總體格調(diào)之下，房地產(chǎn)主要以穩(wěn)為主，大規(guī)模刺激尚未被提上日程。

至于下一步如何走，則要看經(jīng)濟(jì)下行壓力能否得到緩解，外部環(huán)境能否穩(wěn)定下來，減稅、基建、改革等措施對(duì)經(jīng)濟(jì)的提振作用是否有效。

如果一切向好，樓市重啟的可能性就不大。相反，同理。