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公元前202年，劉邦在定陶舉行登基大典，國號漢，自此開創(chuàng)悠遠流長的漢文化和漢文明。然而，你可能不知道，定陶，就在今天的山東菏澤。

千年后，這個還排不上一二三線城市行列的菏澤，居然因為住建局的一紙樓市通知，火遍全國。想象一下，或許，這個現代城市的熾熱程度并不亞于穿越回去的那個古代之城。

一個問題相信被反復問了無數遍？泱泱大國，威威大市，為什么是菏澤？憑什么是菏澤？

沒有調查就沒有足夠底氣的發(fā)言權。在親歷者的大白話里，以菏澤、廣州、珠海領銜主演的調控大戲，真相只有一個：房子不好賣了！

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在揭秘更多真相前，還得先來個劇情回顧。

12月18日，菏澤市住建局一紙通知，樓市熱度立刻飆升。

密麻的文字中主要提了兩點：第一，取消限售；第二，降低預售資金監(jiān)管額度。

通知一出，菏澤立刻被定性為是這波調控中第一個取消限售的城市。各種“樓市現松綁信號，后續(xù)或引發(fā)更多城市跟進”的解讀版本發(fā)酵了一整天。

在輿論壓力下，網傳菏澤住建局連開了好幾個小時的會議想對策。最終，在12月19日下午5：29，一頁說明出爐，對政策出臺的背景及原因給予了回應。

往往在一份引發(fā)廣泛熱議和爭議的政策出臺后，迫于承受不起的輿論壓力，決策層也總會發(fā)布一份安撫上級以及全國廣大群眾情緒的反轉聲明，好給一個自保的交代。

然而，就在吃瓜群眾等著劇情反轉的那一刻，菏澤住建局用一段高情商和高智商文字，將劇情順著原來路徑繼續(xù)進行了下去，讓人無話可說。

官方給出原因是，2017年11月份，菏澤市限制新購和二手住房轉讓期限有關規(guī)定出臺后，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

而近年來，受轉讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經過認真調查和評估，決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規(guī)定。

翻譯過來，這份聲明大概就是想告訴你:

第一，請不要給我扣“限售”的帽子，我是取消限制“轉讓”期限。

第二，中央一再強調，穩(wěn)定住房價，眼看著需求巨大，我供應少了，為了穩(wěn)住房價，只好放開流轉。

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要想了解事件的完整概貌，以及理解政策出臺的初衷，恐怕還要用到原始的辦法——從親歷者口述的線索中理邏輯。

王猛，山東人，房地產產業(yè)鏈條中的從業(yè)者，截至目前的人生中，他去過兩次菏澤。第一次在十五年前，第二次在今年上半年。深扎房地產上下游多年的他，兩次去都是為了尋求商機。

前后兩次對菏澤的印象，他是這樣描述的：

“我記得15年前去菏澤時，真的可以用窮鄉(xiāng)僻壤來形容，偏僻和破舊到不得不邊走邊打聽，在附近轉悠了好幾圈，才找到這個地方。整個城市顯得很小。”

“今年上半年，聽別人說菏澤現在發(fā)展得不錯，為了尋找項目商機，我就驅車前往。簡直和十幾年前有著天壤之別，城市好大好大。這分明是一座新城嘛，到處都是新蓋的大樓，路邊濃密的樹木和五顏六色的小花，將這座城市打扮成了花園式的城市?！?/p>

這一次，在菏澤待了兩天，轉了轉當地的房地產市場后，王猛最終打道回府，放棄了這里的“商機”。因為，趨于飽和的市場，當去庫存都成了壓力時，哪里還有商機可言？

王猛說，當地開發(fā)商的原話是“這里現在是下行回落的趨勢”。

大白話就是，新蓋的房子太多了，而需求有限，房子根本賣不出去，空置率很高。原打算進入這個市場的開發(fā)商積極性自然就沒那么高了。

“現在只有商圈周邊的住宅和學校周邊的學區(qū)房好賣，其他住宅去庫存壓力太大了?！边@是王猛從當地開發(fā)商口中獲取的信息。

在王猛眼中這座煥然一新的“新城”，之所以有如此大的變化，與菏澤轟轟烈烈的棚改拆遷不無關系。

有數據顯示，2017年全國棚改數量排名首位的就是菏澤，全市棚改量約18萬戶。在此基礎上，菏澤市住建局還編制了 2018-2020年棚改規(guī)劃，大展宏圖。但是，本來就面臨去化壓力的菏澤，今年年初，山東省住房建設工作會議中提出取消貨幣化安置獎勵，鼓勵實物安置，這樣一來，去化難上加難。

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了解了上述逐條線索，再去反推菏澤市住建局的調控通知，或許就會明白，為什么通知中還提到了“降低預售資金監(jiān)管額度”。

翻譯出來就是：開發(fā)商們蓋的房子賣不出去，就沒錢，沒錢就隨時面臨資金鏈吃緊甚至斷裂風險，怎么辦？對資金監(jiān)管這塊再松松口，原來規(guī)定蓋15層才可以預售的標準，降低一下，現在蓋10層或5層就賣吧。監(jiān)管賬戶里面的預售資金，不用非得達到一定額度，才能提取，差不多留點就行了，別讓開發(fā)商們也都作難了。

所以，千言萬句，真相只有一個——房子賣不出去啊！

當然，別把焦點都放在菏澤身上。道理都是相通的，廣州、珠海都是一樣的調控邏輯。

廣州商辦項目如果賣得火熱火熱，還調他干啥？賣不動才需要動一動政策，讓市場活泛起來。

全國的商辦項目現在的壓力到底有多大？來自中指研究院發(fā)布的一份《2018中國商業(yè)地產市場年報》顯示，截至目前，商辦市場投資、新開工、銷售面積均同比下降，整體表現回落，供應過剩壓力仍存。

2018年1-11月，全國商業(yè)地產銷售面積為13724萬平方米，同比下降6.8%。 其中，商業(yè)營業(yè)用房市場，2018年1-11月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積18037萬平方米，銷售面積10118萬平方米，開工銷售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國新增商業(yè)營業(yè)用房市場表現供應過剩，庫存去化速度放緩。

所以，調控原因大同小異，只不過表現手法不同罷了。有像菏澤這樣的高調派，也有像珠海的低調派。當然，這些先發(fā)城市的應對方式或也都一樣，面對源源不斷的拷問，按照流程走一份情商極高的公關說明，直到各地調控已成常態(tài)，習以為常被大眾接受時，后面的城市也就可以省去這一步了。

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那么，以菏澤、廣州、珠海三城領銜主演的《樓市調控松綁大戲》，真如吃瓜群眾連連發(fā)出的來自靈魂深處的拷問一樣：現在的樓市，說變就變，跟孩兒的臉一樣嗎？

不然，其實在此之前調控松動早有跡象可循，這個時間節(jié)點大約開始于11月份。

比如，利率方面，在今年深圳、杭州、南京等多個城市釋放出部分銀行下調房貸利率的消息后，12月11日，融360發(fā)布《2018年11月中國房貸市場報告》顯示，2018年11月，全國首套房貸利率環(huán)比增幅結束了22個月以來的連漲，首現“零漲幅”。

再如，今年1—10月，融資監(jiān)管層密不透風，市場一度出現房企發(fā)債中止潮現象，一周之內4、5家房企同時發(fā)債中止已是常態(tài)。11月份，全國多家房企密集獲準發(fā)行較大額度的融資。有數據顯示，合計總額已逾千億元。12月12日，政策進一步放松，發(fā)改委發(fā)布政策，優(yōu)質房企可直接融資。

又如，數據顯示，目前，全國2018年房地產各種調控政策多達444次，預計全年在450次左右，刷新歷史調控記錄。但近兩個月以來，房地產政策基本平穩(wěn)，已少有城市出臺限購、限售等調控措施。反而取消限售等放松政策陸續(xù)出臺。

但是，別誤解，也別掉以輕心，因為房住不炒仍是主基調。到目前為止，決策層能容忍的是，各地可根據具體情況，做出適合當地的小調整。

從這幾個城市的調整來看，一城一策或將是接下來的調控大邏輯和大方向。

另一個信號是，近日，來自國務院發(fā)展研究中心的某專家就透露，春節(jié)前，會有20個城市陸續(xù)出臺房地產調控長效機制政策。預計12月會先試點10個城市，調控下放到市一級政府，而中央只對量、價等15個指標設定考核區(qū)間，不設強制措施。首付比例，中央給個區(qū)間，房貸利率由基準利率決定，稅由中央制定，其他的限購限貸政策和利率優(yōu)惠，地方自主決定，不做窗口指導。

上述這段話的意思就是，需要放松點還是加緊點，取決于各地情況！

至于哪些城市會步后塵，一是看當地樓市的緊張程度，二是看誰更有像菏澤這樣先來者的勇氣，畢竟，歷史的開創(chuàng)者永遠是留給像劉邦這樣的有勇氣的人。