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今年1~11月房企銷(xiāo)售排行榜各梯隊(duì)門(mén)檻均在進(jìn)一步提高，而房企們也在其中不斷上演著消失、退步、新晉的故事。

每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 魏文藝    

市場(chǎng)降溫下，房企間速度與規(guī)模的比拼仍然冰冷而殘酷。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，今年1~11月房企銷(xiāo)售排行榜門(mén)檻進(jìn)一步提高，與去年同期相比TOP10房企門(mén)檻提升近600億元，TOP20房企門(mén)檻提升近500億元。億翰智庫(kù)預(yù)計(jì)，2018年千億房企數(shù)量將達(dá)到30家。“千億”已不再是目標(biāo)而僅僅只是起點(diǎn)。

門(mén)檻提高反映著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，要在百?gòu)?qiáng)俱樂(lè)部中守住位置不是“不進(jìn)則退”，而是“進(jìn)少則退”。如華夏幸福、雅居樂(lè)、復(fù)地集團(tuán)，盡管與去年相比銷(xiāo)售規(guī)模有所增長(zhǎng)，但因未跟上榜單提升速度而排名有所下滑。同時(shí)，激烈競(jìng)爭(zhēng)下榜單中也出新鮮面孔，如大唐地產(chǎn)、中交地產(chǎn)。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

“不進(jìn)則退”變“進(jìn)少則退”

“宇宙級(jí)”房企碧桂園正在向7000億元邁進(jìn)，其銷(xiāo)售額高出第二名萬(wàn)科及第三名恒大近1000億元。其次，作為第二梯隊(duì)的融創(chuàng)和保利正在沖擊4000億元規(guī)模。

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，新城控股以1985.7億元的銷(xiāo)售額沖進(jìn)榜單前10并位列第8位。有進(jìn)就有出，位于去年前10強(qiáng)的華夏幸福被擠出了榜單。盡管今年1~11月華夏幸福的銷(xiāo)售額比去年同期增長(zhǎng)將近20億元，但前10強(qiáng)的門(mén)檻從1240億元一下子提高至1821億元，提高幅度近600億元。

這是市場(chǎng)進(jìn)一步分化的結(jié)果。30%的房企將占據(jù)70%的市場(chǎng)份額，而其余70%的房企將爭(zhēng)奪剩余30%的市場(chǎng)份額。對(duì)于中小型房企而言，規(guī)模是復(fù)雜世界的簡(jiǎn)單法則，能解決生存問(wèn)題。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，前20強(qiáng)房企中，原本位列第18位的“黑馬”魯能地產(chǎn)直接從榜單上消失了。而去年1~11月，魯能地產(chǎn)的銷(xiāo)售額達(dá)到806億元。記者查閱資料獲悉，魯能地產(chǎn)已注入上市公司廣宇發(fā)展。公告顯示，2017年8月24日，廣宇發(fā)展收購(gòu)魯能地產(chǎn)項(xiàng)目獲重大進(jìn)展 ，重大資產(chǎn)重組項(xiàng)目無(wú)條件通過(guò)。

與原本要沖擊千億的魯能相比，廣宇發(fā)展今年披露的銷(xiāo)售規(guī)模很小。今年11月12日晚間，廣宇發(fā)展披露10月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)顯示，2018年10月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積15.37萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額19.28億元。前10月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積154.95萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額僅為194.41億元。

從百?gòu)?qiáng)榜單上“消失”的還有海亮地產(chǎn)。去年1~11月，海亮地產(chǎn)銷(xiāo)售額為206億元，位列榜單第75位。2017年7月27日，融信中國(guó)發(fā)布公告，宣布以28.97億元分別受讓安徽海亮房地產(chǎn)有限公司、寧波海亮房地產(chǎn)投資有限公司等55%的股權(quán)。

原本海亮地產(chǎn)是海亮股份旗下的一個(gè)板塊，海亮股份主要以有色金屬、地產(chǎn)建設(shè)、農(nóng)業(yè)食品等產(chǎn)業(yè)為主體的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，此番出售海亮股份體現(xiàn)了其“去地產(chǎn)化”的決心。

每個(gè)梯隊(duì)的門(mén)檻都在提高。今年1~11月，前20強(qiáng)房企的門(mén)檻由去年的779億元提高至1289億元，近500億元的提高幅度使得雅居樂(lè)由去年的19名下滑至29名。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以897.5億元的銷(xiāo)售額位列去年榜單的第15位，今年則下降至第55位。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如今的房企競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)是“不進(jìn)則退”而是“進(jìn)少則退”。去年1~11月，排在第46名的復(fù)地集團(tuán)銷(xiāo)售額為348.9億元，今年同期的銷(xiāo)售額為377.7億元。盡管同比有近30億元的增長(zhǎng)，但在今年的銷(xiāo)售排行榜中，復(fù)地集團(tuán)跌了20個(gè)名次在榜單中位列第66名。

榜單“新面孔”債務(wù)承壓

激烈競(jìng)爭(zhēng)下，百?gòu)?qiáng)房企榜單中也有新鮮面孔出現(xiàn)。大唐地產(chǎn)去年同期未進(jìn)入百?gòu)?qiáng)榜單，今年則一躍升到第62位，銷(xiāo)售額達(dá)427億元；而中交地產(chǎn)以224億元的成績(jī)排在榜單第102位。在房企債務(wù)密到期的背景下，尋找資金來(lái)源幾乎是所有房企面臨的主要問(wèn)題。

10月22日，中交地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中交地產(chǎn)”）發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬撤回兩年前以非公開(kāi)發(fā)行股票方式募集資金12億元申請(qǐng)。據(jù)2016年8月5日公告顯示，公司前身中房地產(chǎn)擬以非公開(kāi)發(fā)行股票形式募集資金不超過(guò)人民幣12億元。

中交地產(chǎn)公司稱(chēng)，截至目前尚未收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)的進(jìn)一步審核意見(jiàn)和書(shū)面核準(zhǔn)文件?，F(xiàn)綜合考慮公司實(shí)際情況以及外部環(huán)境的變化，擬終止本次非公開(kāi)發(fā)行股票事項(xiàng)，并向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)撤回非公開(kāi)發(fā)行股票的申請(qǐng)文件。

一個(gè)多月后的11月27日，中交地產(chǎn)公告稱(chēng)，該公司及其下屬子公司擬向中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司借款總計(jì)10億元，利率不超過(guò)10%。

資料顯示，中交地產(chǎn)的該筆借款期限3年以?xún)?nèi)，借款主要用于補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還到期借款。據(jù)了解，該公司此前該股東大會(huì)審議通過(guò)中交地產(chǎn)（包括下屬公司）向地產(chǎn)集團(tuán)借款額度不超過(guò)40億元，借款年利率不超過(guò)10%。

除保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流外，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)背后反映的是房企城市布局和營(yíng)銷(xiāo)策略的配合。億翰智庫(kù)研究指出，剛需為主的企業(yè)和城市安全邊際更高，地產(chǎn)寒冬下投資和改善需求基本離場(chǎng)，二手房市場(chǎng)逐步回歸理性也從側(cè)面證明了當(dāng)前置換需求下降的趨勢(shì)。在這種背景下，剛需為主的城市將會(huì)釋放更加強(qiáng)勁的支撐力和安全邊際。 同樣，剛需產(chǎn)品配比較高的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)承受能力將會(huì)更強(qiáng) 。