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近日，有媒體報(bào)道，財(cái)政部長(zhǎng)肖杰在一篇文章中提到房地產(chǎn)稅，最為樓市最“聞風(fēng)喪膽”的大殺器，如今再提房地產(chǎn)稅，不免引人遐想。那么，房地產(chǎn)稅究竟是怎么回事，這次提及又有什么重要意義？

本文主要內(nèi)容：

1、房地產(chǎn)稅又有新消息！

2、房地產(chǎn)稅是啥？

3、這次提及又該如何解讀

4、出臺(tái)房地產(chǎn)稅房?jī)r(jià)就降？

5、未雨綢繆，如何提前躲坑

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備受矚目的房地產(chǎn)稅，又有新消息！

據(jù)“財(cái)新網(wǎng)”等媒體報(bào)道，財(cái)政部長(zhǎng)肖捷在一篇文章中，這樣談到了房地產(chǎn)稅：

要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

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注意！房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅

關(guān)于房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的討論持續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間，從2011年至今，每一次房?jī)r(jià)暴漲都會(huì)掀起房產(chǎn)稅的大討論。但討論的多了，很多人連房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅都混淆了。

事實(shí)上，在我國(guó)的現(xiàn)行稅制體系中，并沒(méi)有房地產(chǎn)稅這一稅種，但有名稱相近的“房產(chǎn)稅”。房產(chǎn)稅開(kāi)征于1986年，適用范圍較窄，僅限于單位和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，對(duì)個(gè)人住房則實(shí)行免稅,因此對(duì)百姓生活基本沒(méi)有影響。

而房地產(chǎn)稅，則是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等。簡(jiǎn)單一點(diǎn)說(shuō)：“房地產(chǎn)稅”包含了“房產(chǎn)稅”，范圍更大。

從最直觀的感受看，房地產(chǎn)稅的征收增加了個(gè)人持有房屋的成本，無(wú)疑和百姓生活與利益息息相關(guān)，為此備受關(guān)注。另外值得注意的是，在近兩年國(guó)家正式文件或相關(guān)主管部門的言論中，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個(gè)概念。“房產(chǎn)稅”似乎已退居二線。

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這次又有何意義？

這是官方對(duì)“房地產(chǎn)稅”的最新表態(tài)，看似平凡的字句里其實(shí)隱藏著很多重要信息，下面讓我給大家解讀一下。

1、肖捷關(guān)于房地產(chǎn)稅的論述，出現(xiàn)在“深化稅收制度改革，健全地方稅體系”一節(jié)里?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)稅是“地方稅”。在這一節(jié)里，還談到了“擴(kuò)大地方稅權(quán)”。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入“白銀時(shí)代”，未來(lái)大多數(shù)城市通過(guò)“一次收取幾十年土地使用費(fèi)”的方式來(lái)獲取建設(shè)資金，空間將越來(lái)越小。因此，增加“房地產(chǎn)持有階段的稅收”，給地方政府尋找“長(zhǎng)期飯票”，就成為當(dāng)務(wù)之急。所以，房地產(chǎn)稅開(kāi)征的首要原因，是解決地方財(cái)政收入的問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)稅將“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”，這里沒(méi)有提到“設(shè)立試點(diǎn)”。所以，正式立法之前在部分城市先行先試，看來(lái)不太可能。

隨著“立法法”的修訂，中國(guó)確立了“稅收法定”的原則。也就是說(shuō)，開(kāi)設(shè)一個(gè)新的稅種，需要全國(guó)人大立法，而不能靠國(guó)務(wù)院、有關(guān)部委出臺(tái)條例。“條例征稅時(shí)代”，已經(jīng)徹底終結(jié)。這是國(guó)家進(jìn)步的表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)稅最大的門檻。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅存在一個(gè)重要的漏洞：土地是國(guó)家的，買房子的人一次性付出了幾十年的土地使用費(fèi)，再征稅涉嫌重復(fù)征收。

也許有人會(huì)說(shuō)：那么能不能只征收“房產(chǎn)稅”，放棄對(duì)“土地”的征稅，這樣不就合理了？其實(shí)房產(chǎn)稅原來(lái)就有，但存在重大缺陷——怎樣確定純房產(chǎn)的價(jià)值？你10年前40萬(wàn)買的房子，現(xiàn)在市價(jià)是200萬(wàn)，上漲的到底是土地價(jià)格還是房屋的磚頭瓦塊本身？稅基該怎么確定？

現(xiàn)行的“房產(chǎn)稅”征收方式是，按照“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算”（住宅免征）。如果按照這個(gè)稅種的征收方式，對(duì)住宅開(kāi)征“房產(chǎn)稅”則存在很大的漏洞，比如一個(gè)20年樓齡的小區(qū)，你是原始業(yè)主，100平米的房子當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)是20萬(wàn)元；你的鄰居是今年新買的二手房，購(gòu)入價(jià)是500萬(wàn)。那么你們的稅將差距25倍！而事實(shí)上，無(wú)論20萬(wàn)還是500萬(wàn)，都包含了土地的因素，因此仍然是重復(fù)收稅！

目前在重慶和上海試點(diǎn)的，就是“房產(chǎn)稅”。未來(lái)要開(kāi)征的是，是“房地產(chǎn)稅”，“房地產(chǎn)稅”必須走“立法先行”的道路。所以，可以想見(jiàn)未來(lái)在全國(guó)人大必然會(huì)有激烈的辯論。

3、值得注意的是，在“立法先行”之后，還有“充分授權(quán)、分步推進(jìn)”8個(gè)字。這意味著，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)不可能出現(xiàn)在“立法”之前，但有可能出現(xiàn)在“立法”之后。

另外，“分步推進(jìn)”可能還隱含著一個(gè)重要意思：人口流失、房屋空置嚴(yán)重的城市，恐怕在很長(zhǎng)的時(shí)間里都無(wú)法開(kāi)征房地產(chǎn)稅。

4、“對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度”，這段話也含義豐富。

第一，這告訴我們未來(lái)的房地產(chǎn)稅將按照“評(píng)估值”征收，不會(huì)采取老的“房產(chǎn)稅”所采取的按照“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%”來(lái)征收。后者帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代的濃厚痕跡，沒(méi)有考慮到房?jī)r(jià)劇烈的變動(dòng)因素。事實(shí)上，目前幾乎所有的城市，在二手房交易環(huán)節(jié)，都已經(jīng)按照“評(píng)估值”征收了。而且“評(píng)估值”是每年都調(diào)整的。

第二，在開(kāi)征“房地產(chǎn)稅”的同時(shí)，國(guó)家會(huì)“降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。所以，開(kāi)征房地產(chǎn)稅不是一個(gè)單項(xiàng)行動(dòng)，而是建立“現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度”的系統(tǒng)工程。其中，“降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”，是為了換取“房地產(chǎn)稅”的開(kāi)征，降低在全國(guó)人大通過(guò)時(shí)的難度，帶有策略性。但整體而言，征收重點(diǎn)將從“交易環(huán)節(jié)”轉(zhuǎn)向“交易+持有環(huán)節(jié)”。

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房地產(chǎn)稅能不能抑制房?jī)r(jià)上漲？

有讀者會(huì)問(wèn)：說(shuō)了半天，我想知道的是——房地產(chǎn)稅能不能抑制房?jī)r(jià)上漲？

我的答案是：能！

在人口流失的中西部小城市，房地產(chǎn)稅一定可以打壓房?jī)r(jià)，最終讓人民用腳投票，加速離開(kāi)，地方經(jīng)濟(jì)徹底崩潰。

在有人口顯著增量的高級(jí)別城市，房地產(chǎn)稅打壓房?jī)r(jià)只能是癡人說(shuō)夢(mèng)。即便是出臺(tái)累進(jìn)制、懲罰性（懲罰擁有多套房的家庭）的房地產(chǎn)稅，也只能讓擁有多套房的人改變資產(chǎn)配置方式，出手拋售房產(chǎn)。但由于這些城市人口增量大，接盤俠多，只要你的房子別太高冷（比如總價(jià)上億，或者是只能私家車進(jìn)出的郊區(qū)別墅），都可以安然脫手。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的換手之后，房地產(chǎn)稅最終將成為推動(dòng)中心城市房?jī)r(jià)、房租上漲的力量。如果你理解不了，可以參考紐約、倫敦、舊金山、洛杉磯等地的房?jī)r(jià)。

房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，將加劇地方政府“財(cái)政能力”的分化，進(jìn)一步讓中國(guó)的城市化失衡。最終，大城市化、大城市都市圈化將不可避免。很多自然、交通條件差的中小城鎮(zhèn)將加速消亡，淪為野獸出沒(méi)的廢墟。

5

如果房地產(chǎn)稅來(lái)了，誰(shuí)最害怕？

在中心城市囤積了大量住宅的人

傷害指數(shù)★★★

從目前民意來(lái)看，在中心城市實(shí)施“累進(jìn)制、懲罰性”的房產(chǎn)稅，是很有可能的。對(duì)于擁有100套住宅的人來(lái)說(shuō)，即便第一套免征、從第五套開(kāi)始累進(jìn)稅率，他的壓力也會(huì)非常大。到時(shí)候會(huì)出現(xiàn)集中拋盤，對(duì)中心城市短期房?jī)r(jià)構(gòu)成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財(cái)富將顯著縮水。

盲目購(gòu)買了旅游物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的人

傷害指數(shù)★★★★

如果不是頂級(jí)旅游區(qū)，不是配套好、位置佳的房子，旅游地產(chǎn)只能等著免征房地產(chǎn)稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋。

盲目購(gòu)買了三四線城市郊區(qū)、新區(qū)住宅的人

傷害指數(shù)★★★★

絕大多數(shù)三四五線城市人口增長(zhǎng)乏力，各地圍繞著高鐵站建設(shè)的“高鐵新城”很多都非?；臎?。如果你盲目在這些地區(qū)購(gòu)買了住宅，未來(lái)開(kāi)征房地產(chǎn)稅后也會(huì)非常慘。

加杠桿、超承受能力買多套房的白領(lǐng)

傷害指數(shù)★★★★

如果房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，會(huì)讓房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期，房子很難套現(xiàn)。這些人“死扛現(xiàn)金流壓力”的期限就會(huì)加長(zhǎng)，生活會(huì)變得比較痛苦。

在三四線城市囤積了大量住宅的人

傷害指數(shù)★★★★★★

相對(duì)而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實(shí)施累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅，他們持有房產(chǎn)的成本將大增。但由于多數(shù)中西部三四線城市人口增長(zhǎng)乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過(guò)出租轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。

手中有多套房、負(fù)債率非常高的炒房者

傷害指數(shù)★★★★★★

房地產(chǎn)稅即將出臺(tái)這個(gè)消息，就足以對(duì)這類人產(chǎn)生巨大的壓力。因?yàn)橄⒐己?，?huì)加劇市場(chǎng)的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔(dān)巨大債務(wù)的炒房者，將會(huì)非常困難。他們只能選擇斬倉(cāng)，否則房子可能斷供被銀行申請(qǐng)查封、拍賣，到那時(shí)套現(xiàn)價(jià)格會(huì)更低。