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1
看不見的魔鬼之手
知乎有個熱門的話題：房價，究竟是如何被推高的？
有人說，因為調(diào)控，調(diào)控導(dǎo)致房價“越調(diào)越漲”；有人說，因為天量的貨幣，都肥了房地產(chǎn)，苦了實體經(jīng)濟(jì)；還有人“陰謀論”，說有人不讓房價跌，真的是這樣嗎？
解釋上述問題的時候，我們先學(xué)習(xí)一個名詞，“眼鏡蛇效應(yīng)”。
“眼鏡蛇效應(yīng)”是經(jīng)濟(jì)學(xué)中非常普遍的現(xiàn)象。
它起源于一個故事。
話說有個地方眼鏡蛇太多，當(dāng)?shù)仡C布了一條激勵抓蛇的法令：誰能抓到眼鏡蛇，就給誰對應(yīng)的賞金。結(jié)果導(dǎo)致的結(jié)果是什么呢？眼鏡蛇越來越多了。
為什么會這樣呢？原來，老百姓發(fā)現(xiàn)抓蛇太難了，反而不如養(yǎng)殖快。于是，“眼鏡蛇養(yǎng)殖業(yè)”就在此情況下催生了。當(dāng)發(fā)現(xiàn)這個問題后，取消了賞金。養(yǎng)殖戶們發(fā)現(xiàn)沒有利潤可圖，又都把眼鏡蛇放了……
結(jié)果，眼鏡蛇更為泛濫。
“眼鏡蛇效應(yīng)”告訴我們：好的出發(fā)點，未必就有好的結(jié)果。一項方針的制定，鉆空子的人能用無法想象的方式打敗你。
中國有句話，叫做“上有啥，下有啥”，說的就是這個意思。
出了“限購令”，就有人會去離婚；
新房不讓漲價，就會收茶水費、綁定車位、做裝修合同，老百姓反而買不起房；
出了拆遷款，哪里要拆遷，當(dāng)?shù)乩习傩站推疵w房……
如今，每一個方針的出臺，都會因為看不見的“魔鬼之手”的操縱導(dǎo)致一些莫名其妙的后果。不僅達(dá)不到預(yù)期目的，有時候還會起反作用。
地產(chǎn)多頭任澤平說過，“房地產(chǎn)要講邏輯，長期看人口，中期看土地，短期看金融”。
房價漲不漲，歸根到底就看一個信號，那就是信貸的松緊。有人說，如果要控制房價，只要嚴(yán)控信貸的規(guī)模不就行了？
事情遠(yuǎn)沒那么簡單。因為總有一只看不見的魔鬼之手，可以數(shù)次擺脫監(jiān)控，利益驅(qū)使著它催生了更為泛濫的信貸，樓市因它注入了更多泡沫。
回顧10年來的信貸監(jiān)控，簡直就是和銀行斗智斗勇的血淚史。當(dāng)然，也是房價的調(diào)控博弈大戲。
2
08年-10年：跌宕起伏，漫天撒錢
08年，美國次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，中國也不可避免。同年房地產(chǎn)行業(yè)低迷，土地流拍、樓市下行，經(jīng)濟(jì)增速下滑嚴(yán)重。
為了對沖危機(jī)，在08年11月推出了刺激計劃。主要推出了“進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的十項措施”，計劃在兩年時間投放大量的資金。
但最大的弊端是，銀行本來要聽從安排的，領(lǐng)取對應(yīng)的信貸額度，但在刺激計劃中，取消了對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，原本該流入實體經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)的資金，流入了房地產(chǎn)和地方基建等領(lǐng)域。
商業(yè)銀行開始漫天撒錢，地方的融資平臺進(jìn)一步走到舞臺中央。同時，對房地產(chǎn)全面松綁，個人房貸利率降低。
09年，各地房價齊漲，勢如破竹。10年，對房價展開調(diào)控，精準(zhǔn)打擊高杠桿，提出首付從20%上調(diào)為30%，二套房首付不低于50%等等規(guī)定。同時，對信貸投放規(guī)模和投向做了嚴(yán)格的限制，房地產(chǎn)、地方融資平臺一時間斷了糧草，全國展開一場地方負(fù)債大摸底行動。
10年，房價終于歇菜，應(yīng)聲下跌。
3
11年-13年：鐵腕手段，險象環(huán)生
但由于調(diào)控藥效太猛，部分地產(chǎn)、基建項目面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，市場上流動資金非常緊張。
為了繞開信貸管控，銀行花樣百出的非信貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)（現(xiàn)金、業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)金、拆放同業(yè)等等）就這樣誕生了。其中有一種叫做“同業(yè)拆借”，就是銀行之間互相借錢。為了獲得更多利潤，銀行把明明短期就要回款的資金長期借出去，等資金該回款的時候，通過互相借錢應(yīng)急。
在股份制銀行里，這種情況更為泛濫。據(jù)抽樣調(diào)查顯示，當(dāng)時某地多家股份制銀行的貸款中，同業(yè)拆借達(dá)到50%以上，最高者可到70-90%。
11年-13年，本來是給信貸設(shè)置了額度的。按照道理，M2總量會得到有效控制，但事實上，M2增速持續(xù)走高，市場一度匪夷所思。其根本原因，就是銀行的非信貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)、同業(yè)拆解并沒有受到監(jiān)管，催生了更多的M2。
13年6月，限制了銀行間同業(yè)拆借的額度，瘋狂的銀行在嚴(yán)厲的大棒下終于不敢興風(fēng)作浪，開始夾起尾巴做人。6月20日，銀行間同業(yè)拆放利率Shibor升至創(chuàng)紀(jì)錄的13.4%（平時為3%左右）。一反常態(tài)、沒有對現(xiàn)金緊縮進(jìn)行干預(yù)之后，銀行間的借貸幾乎凍結(jié)。金融體系遭受了前所未有的現(xiàn)金緊張的折磨，商業(yè)銀行出現(xiàn)“錢荒”。
出來混，遲早要還的。
4
14年-16年：循環(huán)往復(fù)，何去何從
信貸收緊的殺傷效果顯而易見。14年2月份，統(tǒng)計局2月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)亦顯示，1月份中國70個大中城市新建住宅價格的上漲速度一年來首次放緩。同一天，萬科大跌6.6%，綠城中國市值也在兩天內(nèi)蒸發(fā)超過13%。
同年4月底，全國35個城市新建商品住宅庫存創(chuàng)下2010年以來近5年的歷史新高。購房者觀望情緒濃重，房企跑量的希望落空，而庫存壓力較大的地方開始試探性的放松了調(diào)控。
可惜，一部分城市打開限購閘門后市場依然沒有太大起色，房價短期沖高又再度回落。（這和前不久金城放松限購是一個道理）說到底，限購對樓市的作用其實不大，單純限購并不會對市場產(chǎn)生多大影響。
但是，無風(fēng)不起浪的銀行又發(fā)明了新業(yè)務(wù)，委外投資逐漸興起，加杠桿、投資期限錯配又重出江湖。0首付、消費貸的買房的現(xiàn)象層出不窮。信托資金再一次大規(guī)模走向房地產(chǎn)、地方融資平臺。
之后，15年深圳房價啟動，16年上海、北京啟動。17年二線、三四線啟動。
看明白了嗎？在樓市調(diào)控中，房地產(chǎn)只是個配角，真正粉墨登場的，是銀行。如果銀行信貸業(yè)務(wù)得不到有效監(jiān)管，無法制止這只看不見的惡魔之手，那房價一輪又一輪大漲的循環(huán)絕不會結(jié)束。
2015年，央行痛定思痛，啟動了MPA的管理機(jī)制，決定要把銀行主要的對外資產(chǎn)投放方式一次性監(jiān)管到位?？床灰姷哪Ч碇衷俅慰缴鲜咒D。2016年下半年，在加強(qiáng)金融監(jiān)管的背景下，效果逐步顯現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)增速放緩，貨幣派生效應(yīng)減弱，M2終于迎來了理性的增速。
縱觀10年調(diào)控，房價上漲只是表面現(xiàn)象，而銀行風(fēng)險才是心頭大患?！侗怡o見蔡桓公》中提到，“疾在腠理，湯熨之所及也；在肌膚，針石之所及也；在腸胃，火齊之所及也；在骨髓，司命之所屬，無奈何也。"
如果把房價上漲比作肌膚之痛，那么金融亂象就是危及骨髓的不治之癥，只要能監(jiān)管住信貸的魔鬼之手，相信我們終將迎來健康發(fā)展的市場。
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