- 中國(guó)房?jī)r(jià)之謎:高房?jī)r(jià)的秘密終于讓人給說(shuō)透了!
- 資訊類(lèi)型:熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間:2017-04-20 / 瀏覽:1593 次 /
- 2017-04-20 更新 投訴舉報(bào)
文章來(lái)源:金融深度
房?jī)r(jià),一道難解的謎題,萬(wàn)眾關(guān)注的焦點(diǎn)。它牽動(dòng)人們的神經(jīng),左右人們的思想,影響人們的行動(dòng)。人們質(zhì)疑、抗?fàn)帯o(wú)奈,難以理解,莫衷一是。到底應(yīng)該怎么認(rèn)識(shí)它?有沒(méi)有可能把握它?
高房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)是什么?為什么房?jī)r(jià)屢漲屢調(diào)?扶搖直上的房?jī)r(jià)將怎么走?為什么國(guó)際流行的分析方法在中國(guó)市場(chǎng)水土不服?為什么眾多名家在房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)中屢遭滑鐵盧?
本文覆蓋面廣,而篇幅甚長(zhǎng)。分5個(gè)小節(jié),分別是:
(一)關(guān)于房?jī)r(jià)和調(diào)控;
(二)高房?jī)r(jià)是什么撐起來(lái)的?
(三)中國(guó)房?jī)r(jià)“合理”嗎?
(四)房?jī)r(jià)會(huì)怎么走?
(五)房地產(chǎn)調(diào)控的真相;
PS:本文無(wú)意提供標(biāo)準(zhǔn)的答案或者購(gòu)房的建議,旨在推進(jìn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)。
(一)關(guān)于房?jī)r(jià)和調(diào)控的那些錯(cuò)
“一想到房市,我就陷入到一種渾身癱軟狀態(tài),根本沒(méi)有心思思考房事。”
這句夠俗卻也夠到位的自我調(diào)侃在網(wǎng)上傳為經(jīng)典,因?yàn)樗芗ぐl(fā)了人的共鳴和心悸。
房?jī)r(jià)淘空了太多人的精力和財(cái)富,透支一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力。
不管買(mǎi)或不買(mǎi),房?jī)r(jià)都在影響著你。
在方方面面,以各種不同的方式,甚至在不知不覺(jué)中,影響每一個(gè)人。
電視劇《蝸居》熱播的時(shí)候是在2009年,在那之前,房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了好幾年;在那之后,人們與房?jī)r(jià)的“抗戰(zhàn)”又快8年了。
2009年熱播的電視劇《蝸居》
現(xiàn)在情況卻有所不同,已經(jīng)不是所有地方都在漲。一線二線城市還在遏制上漲勢(shì)頭,三四線城市要開(kāi)始忙著去庫(kù)存了。
不漲有不漲壞處,在似乎看到房?jī)r(jià)“消停”曙光同時(shí),人們又擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)暴跌。
房?jī)r(jià)是漲也憂(yōu),跌也憂(yōu),然則何時(shí)不憂(yōu)耶?
萬(wàn)眾躊躇之際,某專(zhuān)家挺身而出,放出豪言:房?jī)r(jià)必漲,有錢(qián)快買(mǎi)!
此人因?yàn)榇饲皩?duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)精準(zhǔn)的判斷,在許多人心目中已是上帝一般的存在。據(jù)說(shuō)不少人因?yàn)槁?tīng)了話,已經(jīng)發(fā)了大財(cái)。更多的人是對(duì)他則是又愛(ài)又恨,恨的是上一次為什么沒(méi)有聽(tīng)他的話?
怕呀!總擔(dān)心自己接到擊鼓傳花的最后一棒。這一次,聽(tīng)還是不聽(tīng)呢?
關(guān)于房?jī)r(jià),我知道需要關(guān)注哪些重要事情。比如下面這幾件:
北京,郊區(qū)大興。
大興就在北京南邊挨著,離城區(qū)不遠(yuǎn)。雖然是郊區(qū),這里的房?jī)r(jià)著實(shí)不低。
人們?cè)趩?wèn):大興8萬(wàn),北京城區(qū)不得直奔30萬(wàn)了?
分析人士精彩點(diǎn)評(píng):拿地成本就比較高,定價(jià)7萬(wàn)元也僅是保本,定到8萬(wàn)元其實(shí)利潤(rùn)并不多。
只是人們對(duì)這種解釋是不滿(mǎn)意的。還是老問(wèn)題:那么,經(jīng)過(guò)多年打造的北京城區(qū)市場(chǎng),教育、醫(yī)療、治安、交通等公共設(shè)施經(jīng)過(guò)多年的投資,現(xiàn)在應(yīng)該是什么價(jià)?
通州也好,大興也好,現(xiàn)在就有房?jī)r(jià)這么高,到底意味著什么?
北京,房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場(chǎng)前景
某專(zhuān)家就是在這時(shí)再發(fā)驚人之語(yǔ):本輪調(diào)控會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲更厲害。
所謂的“錯(cuò)誤調(diào)控”主要是指政府減少土地供應(yīng)。
他的邏輯很簡(jiǎn)捷清晰:需求很旺盛,供給卻減少,供不應(yīng)求的結(jié)果可不是房?jī)r(jià)上漲?
按照這個(gè)邏輯,近來(lái)種種收緊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)融資的政策也被唾罵為“腦子進(jìn)水”,因?yàn)檫@些限制了開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源,同樣是抑制了供給。
這些措施包括并不限于:
銀行禁止“配資拿地”等地產(chǎn)夾層融資;
新增開(kāi)發(fā)貸趨緊;
拒絕給“五證不全”開(kāi)發(fā)商提供貸款;
暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段;
中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號(hào)》文件,強(qiáng)調(diào)對(duì)16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市住宅項(xiàng)目的私募產(chǎn)品不予備案;
去年10月底,證監(jiān)會(huì)連同交易所和交易商協(xié)會(huì)也加強(qiáng)了房企公司債的分類(lèi)監(jiān)管;
從2001年開(kāi)始進(jìn)行經(jīng)濟(jì)報(bào)道和分析,重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)已有十幾個(gè)年頭了?,F(xiàn)在是第幾輪的調(diào)控,已經(jīng)記不清,總之已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了。
歷次房地產(chǎn)調(diào)控真是出乎一般人的理解,每次調(diào)控也總少不了抑制供給這味主藥,以至于每次調(diào)控后,房?jī)r(jià)都先抑后揚(yáng),“報(bào)復(fù)性反彈”也見(jiàn)過(guò),劇情十幾年不改。
這到底是為什么?
批評(píng)決策者的“低能”很容易,也許過(guò)于容易了,所以批評(píng)者越來(lái)越密集,但是理性的思考卻很少。
每次調(diào)控一出,專(zhuān)家、學(xué)者、開(kāi)發(fā)商、民眾,罵的人不少呢。批評(píng)很容易,但是這么多年的批評(píng),已經(jīng)完全不能增進(jìn)我對(duì)這個(gè)現(xiàn)象的理解。
批評(píng)多年之后,我覺(jué)得需要換角度思考問(wèn)題,并且倒也有了些不一樣的看法。或許我們看漏了一些重要的東西,因此都犯了一些自己沒(méi)有意識(shí)到的錯(cuò)誤。
比如說(shuō),調(diào)控政策確定供地?cái)?shù)量的說(shuō)法,是不是說(shuō)反了?
供地是制度,調(diào)控是政策;本該由制度決定的供地?cái)?shù)量怎么能由調(diào)控政策決定?更合理的順序,似乎應(yīng)該是供地制度先確定供地?cái)?shù)量,再在此基礎(chǔ)上確定配套調(diào)控政策。
香港
等一下,不是說(shuō)北京的房?jī)r(jià)嗎?怎么扯到Hongkong了?沒(méi)錯(cuò),是跟香港有不得不說(shuō)的聯(lián)系。
香港,那個(gè)內(nèi)地從中拷貝供地制度的地方,以其痛苦的經(jīng)歷告訴我們很多事,并發(fā)出警示。
(二)高房?jī)r(jià)是被什么撐起來(lái)的?
“兩地一制”的土地供應(yīng)
要看清楚房?jī)r(jià),就必須研究土地供應(yīng)制度,也就不能不提香港供地制度——內(nèi)地學(xué)習(xí)的,正是香港的土地批租制度。
周其仁對(duì)香港的批租制度有過(guò)描寫(xiě):
鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)之后,香港成了英國(guó)皇室財(cái)產(chǎn),可按年期批租給民間。英國(guó)把香港的土地批租權(quán)交給港英政府行使,租金所得歸港府庫(kù)房。這樣土地也被稱(chēng)為“官地”。
在“資本主義”經(jīng)濟(jì)體中,土地基本是私產(chǎn)。香港特別之處在于,官地規(guī)模太大
官地公有;所有權(quán)不買(mǎi)賣(mài)、不出租;但政府可批租收益,并以最終所有者的身份主導(dǎo)土地利用契約的訂立和執(zhí)行。這就是香港地制的主要特色。
當(dāng)內(nèi)地碰上香港,兩者竟然一拍即合,內(nèi)地的供地制度幾乎就是香港的翻版:土地國(guó)有或者集體所有;所有權(quán)不買(mǎi)賣(mài);政府以招拍掛的方式拍賣(mài)國(guó)有土地或征用而來(lái)的集體土地年限不等的使用權(quán)(根據(jù)土地用途年限不同)。
在土地制度上的“兩地一制”。
“兩地一制”最大特點(diǎn)是,土地市場(chǎng)只有一個(gè)供給者,也即壟斷者;壟斷者總是有使其壟斷利潤(rùn)最大化的傾向,具體的做法就是控制供給數(shù)量,提高供給價(jià)格。
以香港政府為例。為了獲得更多一點(diǎn)財(cái)政收入,香港政府常常特意‘少批多得’,甚至“規(guī)劃”出一塊土地,因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)價(jià)“不理想”而收回,待來(lái)日再批??吹奖划?dāng)?shù)厝朔Q(chēng)為‘石屎森林’的摩天大樓密密麻麻自天而降,你能想象港九島上還有70%的土地尚未開(kāi)發(fā)嗎?
經(jīng)濟(jì)規(guī)律的可怕之處就在于其普遍適用性,并不因人而異;不管是以逐利為目的的商人,還是打著公共利益標(biāo)簽的政府,概莫能外,他們壟斷利潤(rùn)最大化的行為并沒(méi)有本質(zhì)不同。
內(nèi)地各級(jí)政府把這一套活學(xué)活用,發(fā)揮得淋漓盡致。香港的房?jī)r(jià)全球稱(chēng)王,內(nèi)地當(dāng)前的高房?jī)r(jià),也是在這個(gè)同根同源的制度體系支撐下演進(jìn)而來(lái)的。
中式地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特法則
中式供地制度下的地產(chǎn)市場(chǎng)很獨(dú)特,尤其是它的供給和定價(jià)法則。
經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們,“成本加成定價(jià)”的策略通常似是而非。
一瓶水,只要成分大體相同,就沒(méi)人關(guān)心你是就近開(kāi)采的還是從2公里之外運(yùn)來(lái)的;別人賣(mài)2塊,你就不能因?yàn)檫\(yùn)輸成本高就賣(mài)3塊。
你可以定那個(gè)價(jià),但是賣(mài)不出去,就會(huì)被淘汰,剩下的就是控制得住成本的玩家。
“成本加成、順價(jià)銷(xiāo)售”是賣(mài)家做夢(mèng)都想的好事,但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下困難重重。
但是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰不屬于“通常”情況。其獨(dú)特之處就在于,政府有能力消滅其他市場(chǎng),讓整個(gè)土地市場(chǎng)只有供應(yīng)者,那就是政府自己。
既然土地市場(chǎng)只有一個(gè)供給者,那么它就在“需求曲線”上尋找壟斷利潤(rùn)最大的點(diǎn),即控制供給數(shù)量,提高價(jià)格。土地市場(chǎng)上一個(gè)個(gè)“地王”,就是在這種背景下出來(lái)的。當(dāng)然,造“地王”者多國(guó)企,這是另外一個(gè)話題了。
之所以說(shuō)中式地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)特,是因?yàn)槭澜缟洗蠖鄶?shù)經(jīng)濟(jì)體的土地市場(chǎng)有眾多的供應(yīng)商,眾多土地所有者都可以根據(jù)市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)快速做出買(mǎi)和賣(mài)的反應(yīng)。中國(guó)內(nèi)地與香港的供地制度同源,和其他經(jīng)濟(jì)體卻有本質(zhì)差別。
中式供地制度的“好處”是容易掌控市場(chǎng),壞處則是彈性不足,市場(chǎng)一家獨(dú)大,自我調(diào)整能力差,無(wú)視其他市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)——后面會(huì)討論,這個(gè)看起來(lái)不怎么顯眼的壞處,多年累積卻蠶食了長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的潛力。
需求曲線理論上是存在的,但在實(shí)際中看不見(jiàn)摸不著,怎么就能確定多高的價(jià)格、多大的供給量是合適的呢?所以這里就存在兩種風(fēng)險(xiǎn):
第一種是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。土地拍賣(mài)的價(jià)格和政府預(yù)期的差距甚大,導(dǎo)致土地流標(biāo)——前面說(shuō)過(guò),香港就經(jīng)常因?yàn)閮r(jià)格不理想而“來(lái)日再批”。
第二種則是期限風(fēng)險(xiǎn)。土地的購(gòu)買(mǎi)者是開(kāi)發(fā)商,而房子的購(gòu)買(mǎi)者是民眾,兩者并不一致,而且有時(shí)間差,即地價(jià)轉(zhuǎn)化成房?jī)r(jià)需要一個(gè)房屋的建設(shè)和銷(xiāo)售的過(guò)程。作為“接盤(pán)俠”,開(kāi)發(fā)商高價(jià)拍來(lái)的地,蓋上房子之后卻有可能賣(mài)不出去。
換個(gè)學(xué)術(shù)一點(diǎn)的說(shuō)法就是,政府在開(kāi)發(fā)商那里兌現(xiàn)了利潤(rùn)最大化,但開(kāi)發(fā)商卻把握不住民眾的需求曲線,沒(méi)法兌現(xiàn)利潤(rùn)。
本來(lái)嘛,需求曲線看不見(jiàn)摸不著,很容易把握?
這兩種風(fēng)險(xiǎn)都真實(shí)存在。中國(guó)經(jīng)歷多年地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆,人們見(jiàn)得多的是房?jī)r(jià)又漲了,房子蓋好了賣(mài)不出去的情況應(yīng)該關(guān)注不多。
其實(shí),許多爛尾樓盤(pán)都可以歸入此類(lèi)。
(三)中國(guó)房?jī)r(jià)到底“合理”嗎?
中國(guó)房?jī)r(jià)始終沒(méi)有崩,相反,去年許多地方的房?jī)r(jià)還漲得讓人越發(fā)絕望。
之所以有“崩盤(pán)”的盛世危言,最主要的原因是房?jī)r(jià)高得“不合理”。那么,什么是“合理的”房?jī)r(jià)?
對(duì)此,國(guó)際上有諸如“租售比”、“房?jī)r(jià)收入比”這樣的流行指標(biāo)。奇怪的是,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上指標(biāo)早就超過(guò)臨界值,卻沒(méi)有崩盤(pán)跡象。
這的確是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的與眾不同。
前文不吝筆墨,分析了一番內(nèi)地與香港的供地制度,旨在說(shuō)明,在不同的制度約束條件下,所謂的房地產(chǎn)“合理”價(jià)格,也有極大不同。
租售比、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo),如果在一個(gè)遠(yuǎn)為自由的土地市場(chǎng)上超過(guò)臨界值,往往導(dǎo)致房?jī)r(jià)的崩盤(pán)。但是在內(nèi)地和香港這樣的供地制度下,這些所謂的臨界值似乎根本沒(méi)有約束力,以至于許多緊盯這些指標(biāo)的名家頻遭滑鐵盧,空發(fā)“崩盤(pán)”警報(bào)十幾年,年年被打臉。
小馬可以拉大車(chē)
先看租售比。
我的看法是,在中國(guó)的土地制度條件下,租售比的指標(biāo)意義不那么強(qiáng),因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)和買(mǎi)房市場(chǎng)并不是一個(gè)可以互相替代的統(tǒng)一市場(chǎng)。
這是中式供地市場(chǎng)和自由土地市場(chǎng)的一個(gè)重要差別。
通常情況下,房租對(duì)房?jī)r(jià)有很強(qiáng)的錨定作用:房子價(jià)格太高的話,人們會(huì)選擇租房方案,導(dǎo)致房租上升、房?jī)r(jià)下降;反之,若房?jī)r(jià)太低,原本租房的人會(huì)考慮買(mǎi)房,從而推高房?jī)r(jià)、拉低房租。這里的前提是,買(mǎi)房和租房是同一個(gè)存量房市場(chǎng),這樣兩者才有較強(qiáng)的可替代性。
房?jī)r(jià)和房租不是沒(méi)有關(guān)系,只是關(guān)系更遠(yuǎn)了而已;房租也還是房?jī)r(jià)的一個(gè)“錨”,只是錨定的力度遠(yuǎn)不如新房?jī)r(jià)格的力度大了而已。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售比遠(yuǎn)低于大多數(shù)市場(chǎng),也就不難理解了。因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與這些大多數(shù)市場(chǎng)的機(jī)制根本不同;它們是自由買(mǎi)賣(mài)的私有土地市場(chǎng),中國(guó)不是。
這個(gè)不同引致中式房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他地產(chǎn)市場(chǎng)之間最為重要的差別:新房?jī)r(jià)格決定存量房?jī)r(jià)格,而不是存量房?jī)r(jià)格決定新房?jī)r(jià)格——新房不是price taker,而是price leader。
99.9%的房屋可能并沒(méi)有交易,但是它們的價(jià)格由交易的0.1%所決定。如果一套新房子的單價(jià)是10萬(wàn)元,那么周邊房子的價(jià)格也大概是這個(gè)價(jià),即使它們并沒(méi)有交易,甚至沒(méi)有交易意愿。
所以,拍地就有非常重要的指標(biāo)意義。它是供地體制的價(jià)格穩(wěn)定器,穩(wěn)定甚至引領(lǐng)一個(gè)城市所有存量房的價(jià)格。
前提是,“地王”上蓋的房子可以順利加價(jià)出售——這是這個(gè)游戲能否繼續(xù)的關(guān)鍵。房?jī)r(jià)的上漲不會(huì)無(wú)止境。一旦新房?jī)r(jià)格太高而無(wú)人問(wèn)津了,存量房也要繃不住。
這個(gè)游戲的危險(xiǎn)之處在于,房?jī)r(jià)繃不住的時(shí)候,所以在賭市場(chǎng)的承受能力。人們什么時(shí)候就付不起這個(gè)價(jià)格了?在很多城市,尤其是三四線城市,房?jī)r(jià)超出了購(gòu)買(mǎi)力,這個(gè)游戲已經(jīng)玩不下去了。
那么,一二線城市會(huì)怎么樣?
真實(shí)情況是,有的時(shí)候,已經(jīng)玩壞了這個(gè)游戲,比如說(shuō)那些央視報(bào)的那些“鬼城”。合理猜想一下,它們至少給大家提出警示:小心呵護(hù)這個(gè)游戲——這體現(xiàn)在后來(lái)的調(diào)控政策里了。
再看房?jī)r(jià)收入比。
這個(gè)指標(biāo)也很關(guān)鍵,but,again,它在我們這個(gè)體系下需要大幅放寬尺度。這里決定性的因素有三個(gè):
第一,在房地產(chǎn)市場(chǎng)里的含義則是,新房的價(jià)格雖然很高,但是數(shù)量很少,只要有一些人買(mǎi)得起,就足以支撐這個(gè)價(jià)格了。存量房的價(jià)格當(dāng)然隨著會(huì)漲,但是在里面住著的人又不需要掏錢(qián)??雌饋?lái)不是皆大歡喜嗎?當(dāng)然,沒(méi)買(mǎi)房的人除外……
第二,全國(guó)購(gòu)買(mǎi)力。一二線城市房子并不只是面向本地居民,而是面向全國(guó)。當(dāng)三四線城市房?jī)r(jià)太高失去吸引力的時(shí)候,資金和人都會(huì)流向更具吸引力的一線城市和條件好的二線城市。
第三,剛需。幾年前一度流行“逃離北上廣”,現(xiàn)在更多的人“逃回北上廣”;大城市成本高、人情淡漠,有種種不如意,但也有更多的發(fā)展機(jī)會(huì),更注重個(gè)人能力,而回到老家如果“無(wú)爹可拼”就前途茫茫……
去大城市,就得買(mǎi)房子。這是剛需。
剛需是什么?買(mǎi)房子自住是剛需,擔(dān)心資產(chǎn)貶值而進(jìn)行優(yōu)化配置也是剛需。不承認(rèn)后者,就沒(méi)法理解房?jī)r(jià)上漲的這一重大動(dòng)力。在“資產(chǎn)荒”的情況下,買(mǎi)房子是個(gè)很自然、甚至是許多人最好的選擇。
當(dāng)然,有了上述三個(gè)基礎(chǔ),自然難免吸引炒樓資金了。中國(guó)多年來(lái)貨幣超發(fā)嚴(yán)重,市場(chǎng)上大量資金一直對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)虎視眈眈,隨時(shí)準(zhǔn)備撲上來(lái)分一杯羹。很明顯,每次貨幣寬松的時(shí)候,總是房?jī)r(jià)爆發(fā)的起點(diǎn)。
(四)房?jī)r(jià)啊房?jī)r(jià)
關(guān)于這個(gè)問(wèn)題,我的淺見(jiàn)是,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)從普漲階段進(jìn)入了分化階段,而這個(gè)分化階段還有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的深化和自我強(qiáng)化的過(guò)程。崩盤(pán)嘛?……以后再說(shuō)。
2010年之前,中國(guó)的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了狂飆突進(jìn)式的普漲,其中最大的源動(dòng)力是城鎮(zhèn)化。這期間,人口既向大城市流動(dòng),也向中等城市和小城市流動(dòng)。對(duì)于不同的人,不同城市各具吸引力,中小城市的漲幅并不如何遜色。
情況在2012年之后發(fā)生了顯著的變化。安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文對(duì)此有一個(gè)精辟的解釋?zhuān)?012年之后,中國(guó)的城市化從之前的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)入了都市化。所謂都市化是指人口的流動(dòng)開(kāi)始表現(xiàn)出很強(qiáng)的選擇性,人口開(kāi)始集中流入一部分大城市和特大城市,而相對(duì)在離開(kāi)其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之間開(kāi)始出現(xiàn)了明顯的選擇性。
要選擇在哪個(gè)城市定居、生活和工作,除了考慮就業(yè)的機(jī)會(huì),還會(huì)考慮這個(gè)城市所提供的公共教育水平、環(huán)境質(zhì)量、治安好壞等一系列因素。而這些因素在中國(guó)不同城市之間的分布具有非常大的差異。
正是因?yàn)槟贻p的父母集中選擇基礎(chǔ)設(shè)施資源更好的城市,導(dǎo)致這些城市的人口流入上升,對(duì)房產(chǎn)的需求增大,表現(xiàn)為小學(xué)在校生人數(shù)增速上升、房?jī)r(jià)上升,以及住宅新開(kāi)工上升。
高善文判斷,2010年之后,房?jī)r(jià)的普漲階段已經(jīng)結(jié)束,開(kāi)始進(jìn)入結(jié)構(gòu)性分化的階段。但是在房?jī)r(jià)層面上的變化,直到2015年下半年才逐漸體現(xiàn)出來(lái)。
在我看來(lái),這種結(jié)構(gòu)性分化開(kāi)始之后,還將經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的深化和自我強(qiáng)化階段。選擇性進(jìn)入優(yōu)質(zhì)城市的人們,或多或少都具備一些優(yōu)勢(shì),或知識(shí),或技能,或財(cái)富,或資源,否則很難在當(dāng)?shù)亓⒆?。他們?duì)當(dāng)?shù)乜傮w上會(huì)產(chǎn)生正的貢獻(xiàn)。
這種分化會(huì)導(dǎo)致一個(gè)正反饋:越受人們青睞的優(yōu)質(zhì)城市,就越有可能進(jìn)一步提高或改善。這種分化會(huì)不斷深化,導(dǎo)致城市間的梯度越來(lái)越明顯。
當(dāng)然,也導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)城市的房?jī)r(jià)越來(lái)越高
房?jī)r(jià)的上漲,已經(jīng)經(jīng)過(guò)了一個(gè)關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn),一個(gè)對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)意義重大的節(jié)點(diǎn)。不管地方政府怎么不希望房?jī)r(jià)回落,怎么控制供地,都敵不過(guò)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的力量。
中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)“崩盤(pán)”,因?yàn)檫@不僅是一個(gè)可以通過(guò)控制供地來(lái)調(diào)節(jié)的市場(chǎng),還是一個(gè)講政策的市場(chǎng)。
那些“鬼城們”玩得太過(guò)火,至少有兩處敗筆:一是供地太“過(guò)”,二是金融太松,所以房產(chǎn)又貴又“多”,金融機(jī)構(gòu)深度陷了進(jìn)去。金融太松,意味著太多的開(kāi)發(fā)商揮舞著太多的資金去競(jìng)爭(zhēng)土地,即土地需求上升(需求曲線發(fā)生變化),這些地方政府的理性選擇就是增加供地。
很幸運(yùn)的,我們的政策正在這么做。
這里所謂供地太“過(guò)”的含義是:如果不是金融太松,就不會(huì)有這么多的土地供給。另一個(gè)含義是:好的項(xiàng)目,一萬(wàn)個(gè)也不嫌多;既然是差的項(xiàng)目,那一個(gè)也太多了。
從這個(gè)角度看,嚴(yán)控金融,就能適度壓低房?jī)r(jià)和降低金融風(fēng)險(xiǎn)。這樣的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),在此后的調(diào)控政策中體現(xiàn)得比較明顯。
(五)房地產(chǎn)調(diào)控真相
我猜想,中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)過(guò)十幾年的演進(jìn),其目標(biāo)和手段已經(jīng)逐漸明晰,政策其實(shí)很有其自洽性與合理性。
說(shuō)實(shí)話,這個(gè)想法剛出現(xiàn)的時(shí)候,長(zhǎng)期批評(píng)調(diào)控政策的我都被自己嚇了一跳。
粗略一點(diǎn)說(shuō),房地產(chǎn)調(diào)控的首要目標(biāo)不是在調(diào)控房?jī)r(jià),而是在預(yù)防崩盤(pán);調(diào)控的關(guān)鍵點(diǎn),其實(shí)都是在盡量擠泡沫,把多余的資金驅(qū)逐出房地產(chǎn)市場(chǎng);在此前提下,房?jī)r(jià)能控制最好,控制不住再用別的手段,比如說(shuō)行政、法律……
當(dāng)然,不能忘記一個(gè)前提,那就是現(xiàn)行供地制度不能變。關(guān)于這個(gè)前提,我們后面展開(kāi)一點(diǎn)分析。
供地制度決定調(diào)控
任志強(qiáng)對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)漲的判斷很可能還是對(duì)的,因?yàn)闇p少供給一般會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上升。但他認(rèn)為限制供給是“錯(cuò)誤的調(diào)控”,這個(gè)判斷政府不會(huì)認(rèn)同。
我嘗試從北京市政府的角度出發(fā),理解這件事:
第一,土地供給是由供地制度決定的,不是由調(diào)控政策決定的。通常情況下,調(diào)控政策不能改變土地供給;與其說(shuō)是調(diào)控政策限制了土地供給,不如說(shuō)是先確定了土地供給數(shù)量,再制定調(diào)控政策來(lái)保駕護(hù)航;
第二,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和需求起反應(yīng)的只有政府一家,這個(gè)供地制度決定了土地供應(yīng)不可能有市場(chǎng)希望的那么充沛。
第三,增加土地供應(yīng)和現(xiàn)行供地制度不兼容,風(fēng)險(xiǎn)也是難以控制的,前有香港首任特首董建華先生的“八萬(wàn)五計(jì)劃”,后有“鬼城”的教訓(xùn),殷鑒不遠(yuǎn)。
第四,也是非常重要的一點(diǎn)是,北京市執(zhí)行人口外遷政策,已經(jīng)是明確的政治任務(wù),減少土地供給是與之相配套的政策;正是這個(gè)配套,增加了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性。
需要說(shuō)明一下,這里完全沒(méi)有批評(píng)董建華“八萬(wàn)五計(jì)劃”的意思。這個(gè)計(jì)劃因?yàn)樯婕霸黾油恋毓┙o的問(wèn)題,下文會(huì)進(jìn)一步討論。
另一個(gè)非常值得推敲的,是對(duì)政府收緊融資渠道的批評(píng),指責(zé)這種方式減少供給,助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲。更合乎邏輯的可能是,政府這個(gè)舉措,一點(diǎn)也不像人們所稱(chēng)的那么“腦殘”,相反,決策者相當(dāng)清醒,而且對(duì)土地制度門(mén)清,對(duì)政策目標(biāo)門(mén)清,對(duì)政策手段也門(mén)清。
再?gòu)?qiáng)調(diào)一次,政府的供地制度是控制供給數(shù)量,控制價(jià)格。要達(dá)到這個(gè)目標(biāo),不需要那么多開(kāi)發(fā)商帶著那么多資金來(lái)玩。在確定供地有限的前提下,再多開(kāi)發(fā)商,再多資金,得到的還是那幾塊地。
因此,收緊地產(chǎn)融資渠道,供給并沒(méi)有增加也沒(méi)有減少,需求——開(kāi)發(fā)商拍地的需求——卻的確在減少。
當(dāng)然,競(jìng)爭(zhēng)拍地的開(kāi)發(fā)商和資金越多,對(duì)政府的好處是很明顯的:地塊的拍賣(mài)價(jià)格更高了,賣(mài)地所得隨之越多。
政策的理性與局限性
由此看來(lái),出于某些考慮,政府看起來(lái)有了相當(dāng)?shù)目酥?,并不盲目追求短期利益而讓過(guò)量資金把地價(jià)炒到天上去。這也避免了金融機(jī)構(gòu)卷入過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。
或許“鬼城”之類(lèi)的教訓(xùn)的確有助于后來(lái)政策的調(diào)整。畢竟一下子把地價(jià)炒得太高,且不說(shuō)透支了未來(lái)多少年的價(jià)格空間,這次的房子能否賣(mài)出去,也是心里沒(méi)底的,更何況,高房?jī)r(jià)會(huì)導(dǎo)致許許多多負(fù)面的社會(huì)后果需要承擔(dān)。
嚴(yán)控資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),不管是開(kāi)發(fā)貸還是房貸,的確是在抑制房?jī)r(jià)上漲。從供給的角度上講,參與拍地的開(kāi)發(fā)商越少、開(kāi)發(fā)貸的資金越少,越不容易把地價(jià)炒的很高,把房?jī)r(jià)“頂”得也沒(méi)那么高。從需求角度上講,買(mǎi)房的錢(qián)少了,價(jià)格也就不容易上去了。
這里需要提到香港的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)。亞洲金融風(fēng)暴之后,香港房?jī)r(jià)一度重挫70%,但其銀行體系由于風(fēng)控做得很好,并沒(méi)有發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)政府嚴(yán)控地產(chǎn)資金渠道,想必主要是出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮。
政府為什么不能做得更多?比如說(shuō),為什么不加大土地供應(yīng)呢?
我相信供地在一定程度上是可以調(diào)整的。壟斷利潤(rùn)最大化的供應(yīng)量,只是理論存在,實(shí)際上誰(shuí)也沒(méi)法確認(rèn)在哪里,所以只要大體不差,多點(diǎn)少點(diǎn)不是核心問(wèn)題。
而維持供地制度的穩(wěn)定和有效運(yùn)作,則是不可觸碰的底線。所以,無(wú)論如何,供地的量不會(huì)變化很大,更不可能大到導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的程度。即使在土地完全私有的自由市場(chǎng)中,供地的增加也不見(jiàn)得會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下降,何況單一賣(mài)家的市場(chǎng)?
萬(wàn)一價(jià)格真跌了,既得利益者(比如貸款買(mǎi)房的人)資產(chǎn)受損甚至變負(fù)資產(chǎn)了怎么辦?下次還能順利拍地嗎?財(cái)政收入怎么辦?更要命的是,供地制度還要怎么運(yùn)轉(zhuǎn)?
所以,無(wú)限制打壓房?jī)r(jià),不會(huì)是政策目標(biāo)選項(xiàng);假如政府真有控制房?jī)r(jià)的能力的話,政策目標(biāo)選項(xiàng)也只會(huì)是:漲多少??上?,即便政府可以控制地價(jià),也沒(méi)法控制房?jī)r(jià)漲幅,就好像小李的飛刀,出手之后就連自己都控制不了。
現(xiàn)在,我可以嘗試勾勒一下房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)優(yōu)先序了:
默認(rèn)目標(biāo):土地制度的穩(wěn)定;供地制度的有效運(yùn)轉(zhuǎn);讓房子回歸居住屬性
首要目標(biāo):降杠桿,擠泡沫,降低金融風(fēng)險(xiǎn);
次要目標(biāo):房?jī)r(jià)不要過(guò)快上漲。
現(xiàn)在看來(lái),政府的調(diào)控政策,邏輯上是不是就自洽多了?房?jī)r(jià)如果控制不好,社會(huì)動(dòng)靜有點(diǎn)大的話,還可以采取一些行政啊、法律啊這樣的手段,比如整治違法中介等。
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