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來源：鳳凰房產(chǎn)（houseifeng）綜合、第一財經(jīng)網(wǎng)、福州日報、老張宏論（laozhanghonglun）、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
導(dǎo)語：
在限購限貸之后，限售也成為了樓市新一輪調(diào)控升級的必要手段。
限售隊伍不斷壯大
自廈門在三周前開啟了樓市限制交易的先例后，有不少城市陸續(xù)加入了這一限售隊伍。樓市“限售”政策中時間上一般定為“須取得不動產(chǎn)證滿2年或3年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)”。在上個周末（4月8日、9日），珠三角的珠海和惠州也先后加入。
4月8日，珠海印發(fā)《珠海市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，珠海限購范圍升級至“全市”及“所有戶型”，非本市居民購房從需要1年個稅或社保改為5年。
與以往不同，珠海此次除加強(qiáng)限購?fù)?，還出臺“限售”政策。其中，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房后，須滿3年之后方可以再次購買住房；接受贈與的，必須符合本市的現(xiàn)行限購政策。而居民家庭和企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的住房，則須在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年之后才能上市交易或轉(zhuǎn)讓。
惠州緊隨其后，在8日晚發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理工作的通知》，9日起在惠州新購買的商品住房(含新建商品住房和二手住房)須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓。
區(qū)別于以前的限購限貸，限制交易轉(zhuǎn)讓可謂是本輪調(diào)控中的一大特色。3月24日，二線城市中房價最高的廈門發(fā)布了樓市調(diào)控新舉措，在嚴(yán)格執(zhí)行2016年10月5日住房限購政策基礎(chǔ)上，廈門市本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房；通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購買住房需滿3年；新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。
“兩年內(nèi)不準(zhǔn)交易，這也是首次出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，廈門出臺這樣的限制交易舉措，有利于遏制炒房行為。
限售背后的玄機(jī)
在廈門之后，短短兩周時間內(nèi)，先后有福州、青島、杭州、廣州等城市加入到限售隊伍行列。例如，3月30日廣州出臺新政規(guī)定，居民家庭新購買的住房，須取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù);企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產(chǎn)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。
據(jù)福州日報報道，3月28日，經(jīng)福州市政府研究同意，福州市政府辦公廳印發(fā)實施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（簡稱《通知》），為貫徹落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，進(jìn)一步打擊投機(jī)炒房行為，回歸住房“居住”功能，《通知》明確：自《通知》施行之日起，本市五城區(qū)戶籍居民家庭購買第二套住房，非本市五城區(qū)戶籍居民家庭購買第一套住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。
對于限購、限售的背景，福州日報解讀，去年9月份以來，該市密集出臺并實施了三輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，進(jìn)入3月份以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些新情況、新變化，主要表現(xiàn)在二手房市場熱度有所上升，交易呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，為進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，嚴(yán)厲打擊市場投機(jī)行為，出臺該《通知》。
從以上的解讀可以看出，這輪福州的限購、限售政策，劍指二手房交易的投機(jī)行為。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，新一輪各城市的限售有兩個目的，一是將活躍的樓市需求凍結(jié)并后置，避免快進(jìn)快出的樓市投資投機(jī)炒作行為；二是，為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭取更多的時間，尤其是樓市長效調(diào)控機(jī)制相關(guān)的準(zhǔn)備措施。
限售能否遏制炒房
限制交易對市場的影響顯而易見。在最早實施此類措施的廈門，記者在近期時走訪發(fā)現(xiàn)，新政出臺后不久，一批急降價房源涌入市場，房價降幅普遍多達(dá)幾十萬元。廈門一位中介人士告訴記者，新政出臺后，他的一位朋友原先報價600萬元的房子，現(xiàn)在降價幾十萬元出售都乏人問津。
廈門當(dāng)?shù)匾晃黄髽I(yè)家告訴第一財經(jīng)，“新政的出臺很有必要。因為廈門這兩年已經(jīng)成了全民炒房，搞得大家都不安心做實業(yè)，希望這些舉措可以讓這種風(fēng)氣降降溫。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些手握大量房源的投資客，迫于樓市風(fēng)險和資金壓力，不得不重新評估自己的承受能力，回吐溢價回籠部分資金。
廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜判斷，住宅限售新政出臺后，市場肯定會量價齊跌。這次政策疊加上次的限購收緊，再加上打擊雙合同、規(guī)范市場秩序，會對市場的氛圍、需求造成全面限制。
調(diào)控從交易向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向
從廈門、北京再到杭州、廣州，限售手段有蔓延的趨勢。包括深圳、上海等在內(nèi)的熱點城市，都感受到了懸于頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。
在很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，限售的出現(xiàn)，顛覆了過去房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯，提高了房產(chǎn)交易的時間成本，調(diào)控開始從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向。
這一手段的目的還包括，徹底封堵“炒房客”，讓買房真正回歸居住。
此外，導(dǎo)致2015年以來房價大漲的關(guān)鍵因素——房地產(chǎn)信貸也在收緊。除實際執(zhí)行中的首付比例從嚴(yán)收緊、按揭利率上行、認(rèn)房又認(rèn)貸外，宏觀貨幣和信貸政策也正在發(fā)生微妙的變化。
雙重高壓之下，熱點城市房地產(chǎn)市場成交下行立竿見影。萬科總裁郁亮指出，當(dāng)前的調(diào)控很有必要進(jìn)行，而在市場調(diào)整之下，房地產(chǎn)價格的單邊上漲已經(jīng)結(jié)束。
廈門等城市樓市“限售”政策政策后，其他城市會不會效仿？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：
“如果去年10月份集中出臺調(diào)控的20個城市當(dāng)中今年市場仍然存在反彈情況，那么，限售極有可能成為這些城市的補丁政策，發(fā)揮抑制投資投機(jī)的作用，為樓市降溫。”
三類投資投機(jī)客將退場
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，樓市“限售”的時間長度與樓市調(diào)控周期等諸多因素密切相關(guān)。從調(diào)控政策來看，從去年10月份計算，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計持續(xù)1.5年到2年，也就是有可能持續(xù)到2018年的三季度。
從個人投資投機(jī)者來看，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資投機(jī)客將退場：
第一類，“加杠桿”入市的“散戶”。“散戶”拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，甚至有部分“散戶”加杠桿操作投資。當(dāng)2017年年中市場調(diào)整期來臨之時，也是這部分“散戶”無法承受房價止?jié)q甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時。
第二類，運營狀況不佳的私營企業(yè)主。由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時處于低谷期，私營企業(yè)主的企業(yè)運營可能會遇到資金面的問題，屆時，它們可能舍卒保車，拋售一部分前期投資的房產(chǎn)，緩解企業(yè)運營壓力。
第三類，特定需求的群體也有可能拋售房產(chǎn)。比如置換類需求、一部分海外移民，他們?yōu)榱双@得更好的教育環(huán)境、居住條件等，在市場調(diào)整期到來時可能通過拋售房產(chǎn)的形式進(jìn)行置換。
至少30城應(yīng)加大土地供應(yīng)
不過，堵住炒房客、抑制投機(jī)需求是一方面，另一方面，如何切實增加土地供應(yīng)亦十分關(guān)鍵。
廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長王崎分析，廈門房價高企的一大原因在于，這幾年廈門的土地供應(yīng)一直嚴(yán)重不足，在信貸寬松的情況下，房價高漲。因此在收緊調(diào)控的同時，還是應(yīng)該增加有效供應(yīng)，滿足市場需求。
4月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》(下稱《通知》)，提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)管理。
根據(jù)《通知》，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。去庫存任務(wù)重的城市要減少乃至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地規(guī)模等，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
張大偉認(rèn)為，供給側(cè)改革的精神體現(xiàn)在土地供應(yīng)方面，在庫存壓力比較大的地區(qū)，要嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)，減少甚至停止供應(yīng)。因為不少三四線城市，即使現(xiàn)在不再新增土地供應(yīng)，現(xiàn)有的存量多年都不能消化完。而在庫存壓力比較小的城市，尤其是一線城市和二線核心城市要增加供給量，以及中小戶型的供給。
尤其是，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重較大，還能拉動上下游的鋼筋、水泥、建材等行業(yè)，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資對當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長仍十分關(guān)鍵。只有保持一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速，才能為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整贏得空間。在供不應(yīng)求的一二線城市增加土地供應(yīng)，不僅不會新增庫存壓力，而且能滿足市場需求，還能可以拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資、拉動宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
張大偉分析，過去也提及過去庫存壓力大區(qū)域要減少土地供應(yīng)，但本次明確了消化周期的概念，用消化周期明確了市場土地供應(yīng)的節(jié)奏。即超過36個月的停止供應(yīng)，6個月以內(nèi)的要加速供應(yīng)。
按照這個規(guī)定，有哪些熱點城市需要增加土地供應(yīng)？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，主要還是集中在一些樓市需求旺盛、供應(yīng)緊缺的一二線城市及環(huán)一線城市周邊地區(qū)。
統(tǒng)計顯示，南京、杭州、合肥、南昌、鄭州、惠州等6個城市在過去六個月的平均去庫存周期都在6個月以下，必須顯著增加供地且加快節(jié)奏。
從目前樓市的總體表現(xiàn)來看，一些房價需求旺盛、上漲壓力較大的城市應(yīng)當(dāng)加大供應(yīng)力度、加快供應(yīng)的節(jié)奏。根據(jù)第一財經(jīng)記者統(tǒng)計，這些城市至少有30個，包括北上廣深這四大一線城市，以及廈門、合肥、南京、蘇州、福州、杭州、天津、武漢、鄭州、石家莊、濟(jì)南、青島、長沙、成都、東莞、佛山、重慶、西安、無錫、南昌等二線城市；以及廊坊、保定、嘉興、南通、惠州、珠海等環(huán)一線城市地區(qū)。
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