熱點(diǎn)關(guān)注- 控制房?jī)r(jià)須擴(kuò)寬居民投資渠道
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-12-20 / 瀏覽：10415 次 /
- 2016-12-20 更新 投訴舉報(bào)
行業(yè)動(dòng)態(tài)新京報(bào) [微博]
房地產(chǎn)的政策疏導(dǎo)就是把更多資本疏導(dǎo)到股市，但絕不是簡(jiǎn)單地在A股市場(chǎng)再“吹泡沫”，而是擴(kuò)寬企業(yè)和居民的“類儲(chǔ)蓄”投資渠道。
2016年的中秋和國(guó)慶，樓市的火爆再次引發(fā)各界討論。其中，10月13日深圳市對(duì)轄區(qū)內(nèi)近20個(gè)在售樓盤進(jìn)行了突擊檢查，搜出大量離婚證和假公章，更是震驚全國(guó)。政府對(duì)控制房?jī)r(jià)非理性上漲而做出的努力，除了全面限購(gòu)和打擊違法違規(guī)，更重要的是從思想上正視房地產(chǎn)上漲背后的資產(chǎn)價(jià)格邏輯，從政策層面通過(guò)擴(kuò)寬企業(yè)和居民投資渠道，以平抑過(guò)快上漲的“貨幣化”房地產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)然，對(duì)于幾個(gè)月來(lái)不溫不火的A股市場(chǎng)，房地產(chǎn)的調(diào)控則帶來(lái)了資金面的好轉(zhuǎn)預(yù)期，真是“幾家歡樂(lè)幾家愁”。
過(guò)去三十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)騰飛相輔相成；但是，隨著居民財(cái)富積累和城鎮(zhèn)化進(jìn)程深入，一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)從“經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象”演化為“貨幣現(xiàn)象”，房地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)也已經(jīng)成為中國(guó)未來(lái)金融危機(jī)的最大潛在風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，不同于美國(guó)次貸危機(jī)，中國(guó)房地產(chǎn)不良債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不在買房者一端，而是集中于房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)家都需要轉(zhuǎn)型升級(jí)。
2016年加速上漲的中國(guó)房?jī)r(jià)，從根本上依然是一個(gè)“貨幣現(xiàn)象”。如果非要找出本輪價(jià)格上漲的新特點(diǎn)，無(wú)非就是上漲的城市范圍更寬、背后全球流動(dòng)性泛濫的影響更大。次貸危機(jī)后，不僅美國(guó)，歐洲和日本以及相當(dāng)多的負(fù)利率國(guó)家，都面臨實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足、工業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的窘?jīng)r，被迫通過(guò)政府負(fù)債的低利率來(lái)置換居民或企業(yè)的不良債務(wù)問(wèn)題，導(dǎo)致資本市場(chǎng)出現(xiàn)了大量的廉價(jià)資金無(wú)處配置，而涌向諸如國(guó)債、黃金、中心城市房地產(chǎn)等低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)是必然結(jié)果。
2015年12月末廣義貨幣供應(yīng)量（M2）同比增長(zhǎng)13.3%。反映房地產(chǎn)消費(fèi)者情緒的60樣本城市商品房銷售面積較去年同期上漲15.02%——房?jī)r(jià)上漲稍高于貨幣發(fā)放速度，但趨勢(shì)大體一致。房地產(chǎn)漲幅較快主要因?yàn)榫用裢顿Y渠道的閉塞以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振；同時(shí)，寬松的貨幣環(huán)境也降低了房地產(chǎn)投資的門檻。截止到今年７月，全國(guó)首套房平均貸款利率降至4.44%。銀行業(yè)在資產(chǎn)慌的年代也找不到資產(chǎn)比個(gè)人房貸更安全優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)——房地產(chǎn)無(wú)奈變成了國(guó)人的“存錢罐”。
任何資產(chǎn)價(jià)格的高度離不開貨幣的支持，目前全球性的貨幣寬松狀態(tài)有望延續(xù)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)分化有望向全球延展。以目前房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，北京、上海和深圳等一線城市及部分強(qiáng)二線城市的房?jī)r(jià)水平，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了當(dāng)?shù)鼐用竦娜司芍涫杖胨?，體現(xiàn)了外來(lái)居民購(gòu)房的門檻過(guò)高，不利勞動(dòng)力要素的自由流動(dòng)，這確與我國(guó)供給側(cè)改革的初衷相違背。
人民幣加入SDR后國(guó)際化向資本市場(chǎng)延展，在某種程度上給予了一線城市房?jī)r(jià)上漲更多動(dòng)力：過(guò)去二十年是全國(guó)的高凈值人群想在京滬深有自己的房子，未來(lái)二十年更多的世界高凈值人群看到中國(guó)政治經(jīng)濟(jì)影響力擴(kuò)大，都希望到中國(guó)的世界級(jí)城市投資置業(yè)，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)地位不斷增強(qiáng)以及龐大的市場(chǎng)資源和產(chǎn)業(yè)集聚的結(jié)果。
歸根到底，投資于房地產(chǎn)的企業(yè)和個(gè)人更多的還是尋找“類儲(chǔ)蓄”的安全資產(chǎn)，這與中國(guó)A股市場(chǎng)散戶為主的資產(chǎn)配置需求并不匹配。從長(zhǎng)期資產(chǎn)配置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，作為連接實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的股票市場(chǎng)，如果想吸引到長(zhǎng)期的價(jià)值投資型資本，還需要更多“自內(nèi)而外”的供給側(cè)改革，形成價(jià)廉物美的資產(chǎn)“池子”。
2016年兩會(huì)政府工作報(bào)告，總理四次提到“完善多層資本市場(chǎng)”，可謂是當(dāng)前中國(guó)股票市場(chǎng)供給側(cè)改革的首要目標(biāo)。其中，已經(jīng)有近萬(wàn)家上市公司的新三板市場(chǎng)，以及各省依次建立區(qū)域股權(quán)市場(chǎng)，是中國(guó)多層次資本市場(chǎng)的最重要改革領(lǐng)域。近期新三板創(chuàng)新層的企業(yè)定向增發(fā)已經(jīng)超預(yù)期“火爆”，說(shuō)明先知先覺(jué)的價(jià)值投資者已經(jīng)意識(shí)到機(jī)遇，轉(zhuǎn)移樓市冗余的流動(dòng)性。
對(duì)于貨幣當(dāng)局和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)的政策疏導(dǎo)就是把更多資本疏導(dǎo)到股市，但絕不是簡(jiǎn)單地在A股市場(chǎng)再“吹泡沫”，而是擴(kuò)寬企業(yè)和居民的“類儲(chǔ)蓄”投資渠道，特別是那些主業(yè)清晰、受益于消費(fèi)升級(jí)和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、基本面優(yōu)良的成長(zhǎng)型“中小微”公司，即便是在新三板或區(qū)域股權(quán)市場(chǎng)上市，也應(yīng)該在加強(qiáng)對(duì)金融中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管前提下，設(shè)法讓普通投資者可以涉足。
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