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本文綜合：深圳看房團（ihouse0755）作者劉曉博、澎湃新聞
12月6日，萬科董事長王石在出席“36氪wise大會”時表示，萬科的營業(yè)額將在6年之后達到1萬億。
根據(jù)會議實錄，王石是這樣說的：
回想30多年前的1988年，萬科進行股份制改造，當(dāng)時準(zhǔn)備發(fā)行股票的時候，我們的凈資產(chǎn)是1300萬，我們是按照凈資產(chǎn)1塊錢一股來估算的，那時候沒有資本市場，根本談不上未來期望多少錢。
萬科20周年的時候，我們的營業(yè)額是80億人民幣，按照當(dāng)時的匯率相當(dāng)于10億美金，也就是萬科的營業(yè)額是10億美金，這10億美金已經(jīng)意味著是中國最大的房地產(chǎn)公司。在萬科20周年的時候（2004年）曾經(jīng)對30周年進行了預(yù)計，預(yù)計30周年的時候我們的營業(yè)額會達到1000億，同80億多到1000億，99%的人都覺得吹牛（這99%的人當(dāng)中也包括我）。所以萬科規(guī)劃說是1000億，嚇了我一跳，我說憑什么。后來我們提出這1000億的同事一算，說就是按照過去10年的平均增長值，我說平均值我們已經(jīng)是快100億了，不可能像以前那么快。他們說我們過去的平均增長值是40%，我們現(xiàn)在按照25%，我一聽這可以做到，這個嚇了我一跳，我說你不要用什么翻幾番的增長，只要能夠持續(xù)一定比例的增長，這也是非?？膳碌摹?/div>
10年過去了，萬科現(xiàn)在的營業(yè)額是2000億。我們現(xiàn)在預(yù)計第四個十年是1萬億，99%的人可能不相信（不包括我），我不但相信了，而且我覺得不用10年，可能6年差不多。
王石吹的這個牛，最終能實現(xiàn)嗎？他敢于這樣說，是不是仍然非常看好中國的房地產(chǎn)市場？
在討論這個問題之前，我們需要首先弄清楚幾個概念：營業(yè)額、營業(yè)收入和銷售金額，他們的統(tǒng)計口徑是不同的，尤其是前兩個概念和最后一個概念，差別很大。
根據(jù)萬科2015年報，萬科2015年的銷售金額為2615億元；今年前11個月，銷售金額為3414億元。這兩個數(shù)字，都遠遠超過王石所說的2000億元的營業(yè)額。
根據(jù)萬科年報，2015年公司的“營業(yè)收入”為1955億元，符合王石說的2000億元的“營業(yè)額”數(shù)字。此外，萬科2004年的“營業(yè)收入”為76.7億元，也接近王石說的80億元的“營業(yè)額”。所以，我們可以推斷出，王石說的萬億營業(yè)額，就是萬科年報上使用的“營業(yè)收入”的概念，跟銷售金額不是一回事。
從2004年到2014年，也就是王石說的第三個十年，萬科的營業(yè)收入從76.7億元人民幣增長到了1464億元，增長了18.3倍。這期間，全國商品房銷售總額從1.04萬億上漲到了7.63萬億，上漲7.34倍。此外，這期間中國的廣義貨幣M2從25.3萬億增長到了122.8萬億，增長了4.85倍。
可見，這10年萬科無論從哪個角度看，都跑贏了大盤。如果剔除M2增長的因素，萬科銷售額實際增長了3.8倍。
2015年是萬科“第四個10年”的第一年，營業(yè)收入大約2000億。如果6年之后達到1萬億，按照復(fù)合增長率倒推，應(yīng)該年增長率超過31%才行。
上圖是萬科2015年的業(yè)績圖表，增長率達到了33.58%，達標(biāo)。
上圖是萬科2016年前三季度的業(yè)績圖表，增長率達到了47%，超標(biāo)。
如果看最近兩年的業(yè)績，萬科達到王石說的6年5倍的增長，完全沒有問題。但問題是，2015年到2016年遇到了罕見的“局部政策牛市”，恒大的增長甚至超過了萬科。未來樓市很難再這樣瘋狂，至少幾年內(nèi)不能這樣玩了。
此外，推動房企銷售收入暴增的另外一個重要因素：廣義貨幣M2同比增速，很難再重演過去的瘋狂，穩(wěn)步下降將成為必然。否則，人民幣將出現(xiàn)巨大貶值壓力，到那時萬科也許很容易就完成了6年5倍的業(yè)績，不過那又有什么意義呢。所以，我建議以后房企老板再吹牛時，在業(yè)績增長預(yù)期上使用美元計價。
僅靠商品住宅開發(fā)，以及此前的舊模式，我認(rèn)為萬科很難實現(xiàn)6年5倍的業(yè)績增長。要當(dāng)萬億級企業(yè)，就需要真正成為“城市配套服務(wù)商”，尤其是要跟地鐵、舊改結(jié)合起來。
換句話說，未來城市開發(fā)將呈現(xiàn)兩大主流模式：基于軌道交通的城市圈（增量土地）擴張和大城市城市更新（存量土地）。
所以，如果萬科錯過了跟深圳地鐵的婚姻，再出現(xiàn)管理層的大地震，什么萬億企業(yè)都是夢幻泡影，未來能否位居前三、前五大開發(fā)商，都將是問題。萬科的當(dāng)務(wù)之急，還是解決股權(quán)之爭這個“心腹大患”。
另外，在翻看萬科2015年年報的時候，發(fā)現(xiàn)了一段很有意思的樓市預(yù)測。當(dāng)時萬科使用了“套戶比”的指標(biāo)，對49個城市的樓市做了分類：
套戶比（廚衛(wèi)浴齊全的成套住宅套數(shù)/常住家庭戶數(shù)）是衡量住宅存量充裕程度的國際通用指標(biāo)，一般認(rèn)為其均衡線為 1.1。套戶比超過 1.1，意味著這個城市必須放緩新房開發(fā)的速度，來等待更多新增人口和家庭的進入。
2014 年末，萬科有業(yè)務(wù)的中國內(nèi)地 49 個相對發(fā)達城市中，套戶比低于 1 的有 12 個:北京、上海、天津、徐州、溫州、深圳、泉州、東莞、烏魯木齊、合肥、寧波、太原；
套戶比超過 1 但不超過 1.1 的有 8 個：濟南、武漢、南昌、廈門、海口、南京、佛山、廣州；
超過 1.1 的則已經(jīng)有 29 個：昆明、珠海、南充、常州、杭州、南寧、青島、揚州、貴陽、唐山、無錫、蘇州、鄭州、長春、西安、成都、重慶、福州、煙臺、中山、秦皇島、大連、長沙、惠州、吉林、鎮(zhèn)江、沈陽、鞍山、三亞。
按理說，套戶比低于1.0的城市，房價都應(yīng)該在2015-2016年的局部牛市里有所表現(xiàn)。但我們看到，12個城市里太原、溫州、徐州、寧波等城市漲幅都不大，烏魯木齊甚至是下降的。
在套戶比超過1.1的城市，房價應(yīng)該普遍疲軟。但鄭州、蘇州、杭州房價漲幅非常驚人，無錫、青島、惠州、珠海、長沙、成都等也都出現(xiàn)了顯著上漲。
可見，萬科2015年報里對樓市的分析預(yù)測，出現(xiàn)了重大錯漏。按理說，套戶比是非常有效的指標(biāo)，為什么在中國不管用？原因很簡單，因為統(tǒng)計局公布的常住人口數(shù)據(jù)基本上都不準(zhǔn)確。這是我為什么從幾年前倡導(dǎo)使用小學(xué)生人數(shù)等指標(biāo)分析樓市的重要原因。
所以，如果你看到研究機構(gòu)仍然使用常住人口、戶籍人口和GDP這些數(shù)據(jù)分析樓市，而不使用小學(xué)生人數(shù)、金融機構(gòu)本外幣存款余額這些真正有效的數(shù)據(jù)，那么它的結(jié)論一定是非常搞笑的。
以下是王石講話全文：
各位獨角獸們，大家上午好！
既然是獨角獸嘛，那本身就是一個在創(chuàng)造奇跡、創(chuàng)造不可思議的稱謂，現(xiàn)實的企業(yè)的企業(yè)家們，既然是獨角獸，應(yīng)該就是年輕的（或者比較年輕的）。剛才是一位年輕的獨角獸和我們老一輩的資深的、有威望的企業(yè)家柳傳志先生，進行了幽默的、有效率的15分鐘對話。
之后讓我來講，我是有點兒忐忑不安，我覺得這個舞臺應(yīng)該是年輕人的，我們老一代有一位出現(xiàn)，已經(jīng)足夠了。
柳傳志剛才在說的時候無意中提到了我的名字，結(jié)果馬上就改口了，他說到了財富自由，他這一開口大家就笑了，我想我們來談?wù)勛杂砂伞?/div>
談自由之前，我想說一點過來人的體會，獨角獸除了代表希望、未來、不可思議之外，它還有一個邏輯上的財務(wù)價值的概念，至少它的估值達到了10億美金。
回想30多年前的1988年，萬科進行股份制改造，當(dāng)時準(zhǔn)備發(fā)行股票的時候，我們的凈資產(chǎn)是1300萬，我們是按照凈資產(chǎn)1塊錢一股來估算的，那時候沒有資本市場，根本談不上未來期望多少錢。
萬科20周年的時候，我們的營業(yè)額是80億人民幣，按照當(dāng)時的匯率相當(dāng)于10億美金，也就是萬科的營業(yè)額是10億美金，這10億美金已經(jīng)意味著是中國最大的房地產(chǎn)公司。在萬科20周年的時候（2004年）曾經(jīng)對30周年進行了預(yù)計，預(yù)計30周年的時候我們的營業(yè)額會達到1000億，同80億多到1000億，99%的人都覺得吹牛（這99%的人當(dāng)中也包括我），所以萬科規(guī)劃說是1000億，嚇了我一跳，我說憑什么。后來我們提出這1000億的同事一算，說就是按照過去10年的平均增長值，我說平均值我們已經(jīng)是快100億了，不可能像以前那么快。他們說我們過去的平均增長值是40%，我們現(xiàn)在按照25%，我一聽這可以做到，這個嚇了我一跳，我說你不要用什么翻幾番的增長，只要能夠持續(xù)一定比例的增長，這也是非?？膳碌摹?/div>
10年過去了，萬科現(xiàn)在的營業(yè)額是2000億。我們現(xiàn)在預(yù)計第四個十年是1萬億，99%的人可能不相信（不包括我），我不但相信了，而且我覺得不用10年，可能6年差不多。
從這個角度上來講，可持續(xù)要比翻番增長更重要，所以要有耐心、要長遠，這是我想說的第一點。
第二點我來跟大家談?wù)勛杂伞Ａ鴤髦緞偛耪f獲得了財務(wù)自由，我們知道作為一個企業(yè)家財務(wù)自由太重要了，但是財務(wù)自由只是其中的一部分。比如說開場的視頻當(dāng)中有一個鏡頭是《肖申克的救贖》當(dāng)中的男主角在監(jiān)獄里面的正面形象?！缎ど昕说木融H》是非常經(jīng)典的好萊塢大片，我非常喜歡這個片子，但是對于這個片子你可以有兩種解讀：
第一種解讀：就是《基督山恩仇記》式的解讀，復(fù)仇，我被冤枉了進了監(jiān)獄，之后又受到典獄長的迫害。
第二種解讀：希望獲得自由。
顯然在肖申克救贖里面這位被誣陷的銀行家，他希望獲得的自由不是財務(wù)上的自由，更多的是身心上、精神上、靈魂上的自由。這里給了一個主題，人情不自禁進入了一種被社會已經(jīng)格式化的生活當(dāng)中，已經(jīng)失去了自由。比如說鏡頭當(dāng)中有一位老犯人獲得了自由之后反而上吊自殺了，因為他已經(jīng)習(xí)慣了監(jiān)獄里那種不自由的生活。
所以我想我們僅僅獲得財務(wù)自由是不夠的，所以剛才在對話當(dāng)中柳傳志先生講的更多的不是財務(wù)層面上了，而是人生的感悟，各種各樣的選擇（社會責(zé)任、行業(yè)的未來發(fā)展……）。
我覺得在中國的企業(yè)家當(dāng)中，我是比較自由的，剛才主持人介紹我是還保持著中國人登頂珠峰最大年紀(jì)的記錄，這個稱號是名副其實的，因為2003年我登頂珠峰之前，中國人登頂珠峰最大年紀(jì)的是一位46歲的西藏登山家，我上去的時候是52歲。但是我對這件事情不以為然，因為世界記錄那時候是63歲，我52歲上去的時候是中國年紀(jì)最大的，這個參照系是不是太局限性了。所以這件事情不是了不起，而是50歲登頂珠峰是最容易的時候，很多人奇怪說為什么。
人到了50歲之后基本上已經(jīng)解決了事業(yè)，你說50歲還在事業(yè)上掙扎的話，那就晚了點兒了，基本上是事業(yè)有成，晚婚晚育的人小孩兒也上大學(xué)了，基本上來講已經(jīng)比較解脫了，可以做自己想做的事情。所以我覺得登珠峰那年我是最輕松的，我們7個人上去了4個，下來之后我還連續(xù)三天從大本營到拉薩的路上飛了三天滑翔傘（盡管我的體重已經(jīng)減了12公斤），就是說身體還保持著非常好的狀態(tài)。很多人說攀珠峰是九死一生，能活著回來就不錯了。
說到飛滑翔傘，我想很得意地告訴大家，大家都不大清楚，在一個月前我還是中國滑翔傘的攀高記錄，我是2000年10月2號在西藏的青浦創(chuàng)造的記錄，之前中國的攀高記錄是4700米，我飛到了6100米。說到這個記錄我都有點兒情不自禁地自豪，這個和中國最大年齡登頂珠峰的記錄是不大一樣的。4700米的高度是1100米開始飛（起飛高度是1100米），我的起飛高度是4600米，只要起飛我就會破紀(jì)錄。
我想在這里跟大家說的是，如果你想要獲得自由必須站在巨人的肩膀上，4600米就是巨人的肩膀，你還從1100米飛當(dāng)然不行了。這個時候很多人會說你取巧，我說我不是取巧，如果說1100米飛的是專利的話，我是在專利的基礎(chǔ)上繼續(xù)往前飛。我再解釋一下你就明白了。
有人問為什么其他人都不去，而你去了呢？因為爬珠峰的不飛滑翔傘，飛滑翔傘的不爬雪山，我恰好具備了，我又爬雪山又飛滑翔傘，我們知道李寧是三屆的奧運冠軍，3700到拉薩他就趴下了，我要到4600的高度上，當(dāng)然我沒必要從3700往上走，我至少到4200，那個車上不去了，我還得背一個20公斤的傘包爬兩個小時。
之前我在各種場合都非常自豪地在講我是中國飛傘記錄的保持者，但是一個月前這個記錄被一個跟我一樣既登山又飛滑翔傘的小伙子給破了，他在四川的四姑娘山3700米起飛，飛過了6300米，為這位年輕人鼓鼓掌。
講到這兒我就該結(jié)束我的講話了，我想跟大家說年輕人不要被金錢所勞累，更不要被金錢把你鎖閉，一定要非常明確。當(dāng)然自由是非常重要的，但是金錢絕對不是目的，它只是一個結(jié)果，它只是一個謀生的手段。所以我想跟大家說：
第一，不要為大而大，獨角獸是一個結(jié)果。
第二，成功不成功我們要有參照系。
第三，我們要站在巨人的肩膀上借鑒往前走。
我也是從年輕時候過來的，很多人都想做一番事業(yè)，我想引用一個英國無名墓碑上的墓志銘上面的一段話作為結(jié)束語：小的時候我們都有偉大的理想，我們想改變這個世界，當(dāng)我們再大的時候發(fā)現(xiàn)不這么容易，我們希望改變這個社會、改變這個國家。
當(dāng)我們年紀(jì)大的時候，我們知道國家是改變不了的，我們希望改變我們的家庭、改變我們的周圍的人。當(dāng)我們真正病入膏肓的時候，我們才發(fā)現(xiàn)我們家庭、周圍的人也改變不了，如果我們在年輕的時候我們改變自己，也許我們會影響和改變我們周圍的人，改變了周圍的人，也許我們會改變這個國家、這個世界。
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