熱點(diǎn)關(guān)注最近，生活在一線城市的人可能會有這樣的思考：房價還會繼續(xù)漲嗎？這樣漲下去，房地產(chǎn)市場會不會崩盤？
通常情況下，沒人能夠準(zhǔn)確預(yù)測這個問題。但在中國，總是有人信誓旦旦的告訴你：放心吧！房價會越長越高！北上廣深會成為宇宙中心！
為什么北上廣深的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通人的承受范圍，卻依舊有人砸鍋賣鐵搶著買？因?yàn)樗麄儽兄粋€信仰：一線城市房價只漲不跌，買到就是賺到！他們的邏輯是：一線城市人口密集，外來人口和當(dāng)?shù)赝梁纻児餐信e著房價。
但是，在20多年前，同樣人口密集，同樣由奧運(yùn)會帶動了經(jīng)濟(jì)飛躍，同樣匯集著優(yōu)厚的資源，同樣經(jīng)歷著人口涌入的東京，卻未能幸免于房價的大崩盤。今天錢哥就要說說日本房地產(chǎn)泡沫破滅的前前后后。
危機(jī)前的東京
上世紀(jì)60~80年代，日本經(jīng)濟(jì)在美國的扶持和自身的努力下實(shí)現(xiàn)了高速增長，在短短20年間從一個農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)小國轉(zhuǎn)型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。
這一切都要從1964年的東京奧運(yùn)會說起。東京奧運(yùn)會被認(rèn)為是歷史上最成功的奧運(yùn)會之一，日本也成為首個借助奧運(yùn)會帶動了自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國家。
有數(shù)據(jù)顯示，東京奧運(yùn)會的總投入高達(dá)1兆日元！哥都沒見過這么大的貨幣單位！按照當(dāng)時的匯率計算，大約為30億美元，創(chuàng)造了當(dāng)時奧運(yùn)會歷史上的最高投資記錄！
▲1964年東京奧運(yùn)會開幕式
別看花錢多，但都花在了正地方，90%以上的投資都被用來修路、修新干線、修高速公路和地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。經(jīng)過這些利國利民的大建設(shè)，奧運(yùn)會結(jié)束后，東京成了全球最有活力的國際大都會，工業(yè)化、城市化都大大滴實(shí)現(xiàn)了！
進(jìn)入80年代，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了令人炫目的鼎盛時期。全球各個角落都有Made in Japan的產(chǎn)品，野心勃勃的日本企業(yè)還在全球展開了大規(guī)模的投資和收購。
一位日本記者回憶當(dāng)時的情景時說道：“那時候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人對日本最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商三菱地所的社長開玩笑說：什么時候把紐約的洛克菲勒大樓買下來吧，那可是美國最高的大樓呀。一年后，三菱地所果然宣布花2000億日元收購了洛克菲勒大樓，并在大樓的最高處插上了日本國旗。日本人真的發(fā)瘋了！”
然而，當(dāng)日本人目空一切，認(rèn)為自己是“世界之王”時，一場危機(jī)正在醞釀當(dāng)中。
危機(jī)的序幕：“廣場協(xié)議”
日本經(jīng)濟(jì)泡沫的起源離不開“廣場協(xié)議”。1978年，第二次石油危機(jī)爆發(fā)，能源價格大幅上升，美國國內(nèi)出現(xiàn)了嚴(yán)重的通貨膨脹，為了治理通貨膨脹，美聯(lián)儲三次提高聯(lián)邦基準(zhǔn)利率，實(shí)施緊縮的貨幣政策。
這一政策使美國利率上升到20%左右，吸引了大量海外資金流入美國，導(dǎo)致美元大幅升值，造成美國對外貿(mào)易逆差大幅增加。
為了改善貿(mào)易逆差狀況，美國希望通過美元貶值來提高出口競爭力。1985年9月，由美國牽頭，美、日、德、法、英五國在紐約廣場飯店舉行會議，決定聯(lián)合干預(yù)外匯市場，促使美元有序貶值，史稱 “廣場協(xié)議”。
▲簽署“廣場協(xié)議”的G5五國財長
“廣場協(xié)議”簽訂之后，五國開始在外匯市場拋售美元，美元貶值，其他四國貨幣相應(yīng)升值，其中，日元兌美元匯率三年間升值了一倍，從240：1飆升至120：1。
日元大幅升值打擊了日本的出口企業(yè)，日本政府為了支持企業(yè)維持高出口額，減輕企業(yè)債務(wù)，采取了寬松的貨幣政策。
連續(xù)5次下調(diào)利率，從1985年的5%降至1987年的2.5%，貨幣供應(yīng)量連續(xù)四年超過兩位數(shù)增長，造成國內(nèi)市場流動性大量過剩。
迄今，業(yè)界對廣場協(xié)議是否直接導(dǎo)致了日本的衰退仍有爭議，但不可否認(rèn)“廣場協(xié)議”后引發(fā)的一系列反應(yīng)與政府的應(yīng)對，讓日本走上一條不歸路。
陽光下的泡沫
降低利率保住了日本企業(yè)的生產(chǎn)和出口，企業(yè)掙得的外匯源源不斷地涌入日本的銀行。為了擴(kuò)大營業(yè)利潤，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發(fā)放貸款。
相對于一般公司貸款，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險較低，于是日本商業(yè)銀行紛紛將資金投放到這一領(lǐng)域。
來自銀行的大量貸款流入房地產(chǎn)市場開始推高房價。1987年，東京的房價漲了53%。那些埋頭上班的公司職員們生怕房價不斷漲上去，忙著向銀行貸款買房子。而房地產(chǎn)開發(fā)商更是組織一幫無業(yè)人員扮成購房者深夜排隊，由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢。
▲NHK記者采訪年輕媽媽
1987年，東京某團(tuán)地商品房搖號抽簽式，55平方米總價6200萬日元，搖號率1/3700。NHK記者采訪這位沒中簽的年輕媽媽，她無奈說運(yùn)氣真背，我們家都兩個小孩了，真想要這套房。記者鼓勵安慰她明年繼續(xù)努力。但實(shí)際上1988年搖號率到了1/6200，這位媽媽的中簽希望估計還不如去賭賽馬來得高。
同一時期，國際熱錢的涌入加速了日本房地產(chǎn)泡沫的膨脹。簽訂“廣場協(xié)議”之后，日元每年保持5%的升值水平，敏銳的國際資本迅速涌入日本，在日本的股票和房地產(chǎn)市場上呼風(fēng)喚雨。
熱錢涌入導(dǎo)致股價和房價快速上漲，從而吸引更多的國際資本進(jìn)入日本投機(jī)，日元繼續(xù)升值，股市房價繼續(xù)上漲，泡沫越吹越大。
銀行貸款和熱錢同時涌入房地產(chǎn)行業(yè)，日本的地價開始瘋狂飆升。1989年日本地價攀升至2137兆日元，而1998年末最低時候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相當(dāng)于1989年日本國民生產(chǎn)總值的2倍。當(dāng)時有個笑話是僅東京23區(qū)的地價就可以買下整個美國。
▲1989年東京銀座5丁目鳩居堂
1989年東京銀座5丁目鳩居堂前，當(dāng)時國土交通廳公布的土地公示價格1平米1億1千萬日元，折合97萬美元，這也是當(dāng)年獲吉尼斯世界紀(jì)錄的全球最高地價，現(xiàn)今價格4000萬日元，跌了差不多有2/3。
然而，房地產(chǎn)價格飆漲給日本經(jīng)濟(jì)造成了一系列不良影響。
首先是嚴(yán)重影響到了實(shí)體工業(yè)的發(fā)展。由于建筑用地價格過高，許多工廠企業(yè)難以擴(kuò)大規(guī)模，而像豐田汽車、富士重工、日立電機(jī)等等這些日本實(shí)體經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊也按耐不住，開始大舉進(jìn)入不動產(chǎn)業(yè)。同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。
其次，過高的地價也給政府的公共投資建設(shè)帶來了嚴(yán)重的阻礙，當(dāng)時正在建設(shè)的第二東名高速因地價高漲，計劃難于推進(jìn)，日本道路公團(tuán)的經(jīng)營狀況極度惡化。
再次，農(nóng)業(yè)用地被大量擠占，國內(nèi)農(nóng)業(yè)產(chǎn)量受到威脅。
高昂的房價更是使普通日本人買不起屬于自己的住房。1990年在東京買一戶60平米小戶都要5千萬日元以上，基本上按當(dāng)時4百萬日元工資標(biāo)準(zhǔn)，要不吃不喝干15年，這讓很多懷抱上京夢的日本年輕人忘而卻步，甚至很多日本國民認(rèn)為東京人不勞而獲，批評政府哄抬地價。
失去的二十年
1990年，日本生產(chǎn)性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生產(chǎn)行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟(jì)成了名副其實(shí)的空中樓閣，危機(jī)一觸即發(fā)。
日本政府也意識到了經(jīng)濟(jì)泡沫，非理性的樓市正在動搖日本的“基本農(nóng)田制度”和“科技興國”兩項(xiàng)基本國策。于是，日本政府突然收縮貨幣政策。
一是短期內(nèi)上調(diào)利率。央行在1989年5 月將維持了 2 年多的超低利率從 2.5%上調(diào)到 3.25%，之后連續(xù) 4 次上調(diào)，到 90 年8月達(dá)到 6%。
二是政府突然強(qiáng)制收緊信貸，控制對房地產(chǎn)信貸總量。1991 年商行停止了對房地產(chǎn)的貸款，M2 增速從 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)年名義 GDP 增長率 6%的水平。
宏觀調(diào)控政策力度過猛，泡沫迅速破滅。
首先刺破的是股票市場泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。
當(dāng)天，日經(jīng)指數(shù)頓挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了長達(dá)20年的熊市之中。
▲1970~2015年日本股價走勢
股票價格大幅下跌，信貸規(guī)模下降，使幾乎所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損。公司破產(chǎn)導(dǎo)致其擁有的大量不動產(chǎn)涌入市場，頓時房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求，房價出現(xiàn)下跌的趨勢。與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。
1991年，日本不動產(chǎn)市場開始垮塌，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。
1992年，日本政府出臺雪上加霜的“地價稅”政策，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產(chǎn)繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產(chǎn)市場立刻進(jìn)入“供大于求”的時代。
幾種因素疊加，加速了日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。而在泡沫時期房價遠(yuǎn)高于全國平均水平的三大都市圈（東京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的價格也跌得最慘，跌幅超過了全國平均水平。
▲1980~2007年日本全國平均房價及東京都平均房價走勢圖
自1990年泡沫破裂以來，日本全國的平均房價連續(xù)16年呈下跌趨勢。
從1990年至2006年，全國平均房價下跌了49.56%，基本回到了地產(chǎn)泡沫發(fā)生前1986年的水平；
東京房價持續(xù)下跌至2005年，相比于1988年的房價頂峰，下跌了67.12%，回到了1985年的水平。日本經(jīng)歷了“失去的20年”。
日本房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅有著其特殊的歷史和政治背景，但在泡沫經(jīng)濟(jì)時期全民買房的各種表現(xiàn)讓人不得不聯(lián)想到目前國內(nèi)的房地產(chǎn)形勢。
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