熱點(diǎn)關(guān)注- 如果中國房地產(chǎn)泡沫破滅……
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-11-07 / 瀏覽：1406 次 /
- 2016-11-07 更新 投訴舉報(bào)
16年以來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)火爆，引發(fā)地產(chǎn)泡沫破滅的擔(dān)憂。那么地產(chǎn)泡沫一旦破滅，經(jīng)濟(jì)、貨幣、金融市場(chǎng)會(huì)有何表現(xiàn)？具體的細(xì)分行業(yè)是否均一塌糊涂？本報(bào)告總結(jié)國際經(jīng)驗(yàn)來探討這些問題。
以下為本文摘要：
16年以來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)火爆，引發(fā)地產(chǎn)泡沫破滅的擔(dān)憂。那么地產(chǎn)泡沫一旦破滅，經(jīng)濟(jì)、貨幣、金融市場(chǎng)會(huì)有何表現(xiàn)？具體的細(xì)分行業(yè)是否均一塌糊涂？本報(bào)告總結(jié)國際經(jīng)驗(yàn)來探討這些問題。
經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)：需求萎靡，行業(yè)分化。投資驟降，行業(yè)有別。
地產(chǎn)泡沫破滅后，日本住宅投資增速在92年降至-4.5%，美國在09年降至-24%左右。私人部門其他投資也很快受到影響，日本、美國的企業(yè)設(shè)備投資增速分別從泡沫頂峰時(shí)的16%和10%降至-10%和-22%的低點(diǎn)。但分行業(yè)看，地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)投資下跌嚴(yán)重，而非耐用品及服務(wù)行業(yè)的投資如食品、教育、醫(yī)療等影響相對(duì)較輕。消費(fèi)減少，類型分化。90-91年日韓地產(chǎn)泡沫先后破滅，帶來了消費(fèi)增速的跳水，分別由90年的7.7%和10.1%降至93年的2.1%和6.4%。但從影響程度看，耐用品消費(fèi)大于非耐用品，商品消費(fèi)受影響大于服務(wù)。就業(yè)低迷，經(jīng)濟(jì)通縮。地產(chǎn)泡沫破滅后，失業(yè)率飆升，但非周期性行業(yè)狀況好于周期行業(yè)。居民、企業(yè)預(yù)期悲觀，通縮成為后泡沫時(shí)期經(jīng)濟(jì)繞不開的特征。
信貸市場(chǎng)：貸款跳水，銀行危機(jī)。信貸驟降，復(fù)蘇乏力。
美國從06年開始，居民貸款償付壓力逐漸顯現(xiàn)，抵押貸款增速不斷下滑，09年各項(xiàng)貸款增速均大幅跳水并轉(zhuǎn)負(fù)。日本91年地產(chǎn)泡沫破滅后，企業(yè)信貸總額隨之大幅下滑，2000年以后才低位企穩(wěn)，居民信貸增速也顯著下滑，但幅度小于企業(yè)部門。日本與美國的主要區(qū)別在于，其企業(yè)更多地利用信貸擴(kuò)張投資股票和地產(chǎn)，因此泡沫破滅后企業(yè)信貸縮水程度要嚴(yán)重得多。從行業(yè)看，非周期行業(yè)信貸沖擊也相對(duì)較小。違約攀升，銀行危機(jī)。房?jī)r(jià)下跌、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差，導(dǎo)致銀行資產(chǎn)負(fù)債表惡化，利潤大幅跳水，倒閉潮出現(xiàn)。如美國06-10年倒閉及救援銀行數(shù)量分別為0、3、30、148、157；而整個(gè)90年代日本銀行業(yè)效率低下，盈利能力遲遲不能恢復(fù)。為降低風(fēng)險(xiǎn)，銀行選擇惜貸，形成惡性循環(huán)。
金融市場(chǎng)：股市分化，國債走牛。股市分化，IPO遇冷。
日本和美國的股市在后泡沫時(shí)代均出現(xiàn)大跌，但長(zhǎng)期命運(yùn)截然不同：日經(jīng)225從89年的近4萬點(diǎn)暴跌后，直到現(xiàn)在點(diǎn)位仍不足當(dāng)時(shí)的一半；標(biāo)普500指數(shù)在大跌后，當(dāng)前點(diǎn)位又達(dá)到了07年高點(diǎn)時(shí)的近1.5倍。美日股市分化一是因?yàn)槊绹诘禺a(chǎn)泡沫破滅后及時(shí)救助了銀行，保護(hù)了其資金融通功能，二是因?yàn)槠浣?jīng)濟(jì)更具活力和彈性，創(chuàng)新和科技進(jìn)步快，而日本面臨老齡化等諸多結(jié)構(gòu)性問題，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)慢。國債走牛，利差擴(kuò)大。受到經(jīng)濟(jì)回報(bào)率走低、貨幣寬松政策的影響，日本10年期國債利率從90年代初開始由升轉(zhuǎn)降，開啟了漫長(zhǎng)的收益率下行之路；美國10年期國債收益率從07年6月的5%降至08年初的3.4%，半年下降160個(gè)bp，而信用利差短期內(nèi)則迅速擴(kuò)大。一級(jí)市場(chǎng)上，08年美國抵押貸款債券和企業(yè)債發(fā)行規(guī)模均縮水近40%，相反國債發(fā)行增長(zhǎng)迅速，印證了政府財(cái)政政策轉(zhuǎn)向積極，應(yīng)對(duì)危機(jī)。
中國：經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)積聚。
我們采用統(tǒng)計(jì)局公布的2012年中國投入產(chǎn)出表進(jìn)行測(cè)算，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)（服務(wù)業(yè)）和建筑業(yè)（剔除土木工程建設(shè)）直接和間接創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)需求占我國GDP的27%。今年上半年6.7個(gè)百分點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，有33%、即2.2個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)和建筑業(yè)拉動(dòng)的?？梢哉f，經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)依賴程度非常大。但人口結(jié)構(gòu)決定我國地產(chǎn)大周期已過，而16年以來地產(chǎn)再次火爆，其中有貨幣和非理性因素?？紤]到經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)的依賴性，必須對(duì)地產(chǎn)泡沫加強(qiáng)警惕。
正文
經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)：需求萎靡，行業(yè)分化
1.1 投資驟降，行業(yè)有別
泡沫的破滅，首先發(fā)生的是私人住宅投資暴跌。日本私人住宅投資增速在1988年曾高達(dá)22%，而后逐年大幅下降，到92年降至-4.5%。美國房地產(chǎn)市場(chǎng)06年中開始下跌，但私人住宅投資增速05年就已開始趨緩，到06年私人住宅投資開始負(fù)增長(zhǎng)，至09年降至-24%左右。
私人部門其他投資很快受到影響，無法獨(dú)善其身。日本、美國的企業(yè)設(shè)備投資增速均在住宅投資下跌后，出現(xiàn)了大幅下滑，分別從泡沫頂峰時(shí)的16%和10%降至-10%和-22%的低點(diǎn)。而公共部門投資則體現(xiàn)了明顯的逆周期特點(diǎn)，在私人住宅投資增速降至谷底時(shí)，短暫地維持或升至高位。
地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)投資的影響，有著明顯的行業(yè)差異。美國房?jī)r(jià)06年開始下跌，地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)如地產(chǎn)租賃的投資最先出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，之后建筑、金融保險(xiǎn)以及汽車等行業(yè)投資亦下跌較多，建筑業(yè)的投資增速一度降至-56%。而非耐用品及服務(wù)行業(yè)的投資如食品、教育、醫(yī)療等受到的影響相對(duì)較輕。
投資下滑最終影響產(chǎn)出，體現(xiàn)在不同行業(yè)的增加值上。就美國而言，制造業(yè)中，非耐用品增加值的同比增速僅在08年降至-0.6%，次年又回升至增長(zhǎng)4%，受泡沫破滅的影響較輕，但耐用品行業(yè)的增加值在09年卻下滑了12%，影響頗重。服務(wù)業(yè)中，金融保險(xiǎn)受到?jīng)_擊較大，09年增速-12.8%，而醫(yī)療保健和教育行業(yè)增加值的增速始終為正，并且醫(yī)療保健業(yè)增加值在金融危機(jī)后已超過金融保險(xiǎn)，防御性特征明顯。
1.2 消費(fèi)減少，類型分化
房?jī)r(jià)暴跌后，私人消費(fèi)跳水。90-91年日韓地產(chǎn)泡沫先后破滅，帶來了消費(fèi)增速的跳水，分別由90年的7.7%和10.1%降至93年的2.1%和6.4%，日本私人消費(fèi)此后一蹶不振。美國地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)了更深的次貸危機(jī)，消費(fèi)增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，09年個(gè)人消費(fèi)同比僅為-1.6%。
不同類型消費(fèi)受影響程度不同：耐用品消費(fèi)影響大于非耐用品消費(fèi)，商品消費(fèi)影響大于服務(wù)消費(fèi)。地產(chǎn)泡沫破滅后，08年美國個(gè)人耐用品消費(fèi)支出縮減了12.9%，而非耐用品僅下降2.7%；對(duì)商品的消費(fèi)下滑了6.2%，但服務(wù)消費(fèi)僅下降1.1%，并且其中醫(yī)療消費(fèi)支出始終未曾縮減，增速也基本保持穩(wěn)定。89年后的日本也同樣呈現(xiàn)這一特征，食品、服裝等需求彈性較小的行業(yè)，銷售增速受到的影響相對(duì)較輕。
消費(fèi)嚴(yán)重下滑，一個(gè)原因在于居民可支配收入降低。泡沫破滅后，日本國民可支配收入增速從90年的8%左右降至92年的負(fù)增長(zhǎng)，美國個(gè)人可支配收入增速也從06年中的7%降至09年中的-1%。泡沫破滅后的2到3年內(nèi)，居民的收入增速都顯著下滑至低谷，這時(shí)期的消費(fèi)受到的影響也最大。
居民消費(fèi)下滑的另一個(gè)原因在于，資產(chǎn)負(fù)債表惡化，居民財(cái)富嚴(yán)重縮水。以美國為例，04年到06年美國密集加息導(dǎo)致債券等信貸工具同比大幅降低，金融資產(chǎn)此間縮水嚴(yán)重，而隨著06年開始地產(chǎn)泡沫破滅，占據(jù)非金融資產(chǎn)主要部分的房地產(chǎn)價(jià)值降低了15%，同時(shí)股票價(jià)值大幅波動(dòng)，金融資產(chǎn)08年同比減少13%。財(cái)富效應(yīng)制約了居民的消費(fèi)能力，消費(fèi)者信貸增速08年下滑至1.3%，09年更是降到-3.4%。
1.3 就業(yè)低迷，經(jīng)濟(jì)通縮
企業(yè)利潤整體下滑。受地產(chǎn)暴跌影響，日本非金融企業(yè)的營業(yè)利潤從90年的12.3萬億日元降至93年末的7.2萬億日元，年破產(chǎn)倒閉企業(yè)數(shù)上升，91年達(dá)1萬家，95年升至約1.5萬。而美國非金融企業(yè)整體利潤也從06年中的1萬億美元降至09年最低時(shí)的6550億美元。
與這長(zhǎng)達(dá)三年的利潤縮減對(duì)應(yīng)的，是失業(yè)問題加重。90年代初泡沫破滅后，日本失業(yè)率從2%左右持續(xù)上升，98年亞洲金融危機(jī)后進(jìn)一步升高到5%，臺(tái)灣和韓國的失業(yè)率亦緩慢上升。美國地產(chǎn)泡沫引發(fā)了金融危機(jī)，09年失業(yè)率達(dá)9.3%，是06年時(shí)的兩倍，而危機(jī)后的西班牙失業(yè)率更一度高達(dá)25%。
對(duì)周期性行業(yè)沖擊尤甚。美國失業(yè)率大幅升高，分行業(yè)來看，建筑行業(yè)周期性相對(duì)明顯，沖擊之下失業(yè)率08年開始加速攀升，10年一度超過25%。制造業(yè)失業(yè)率整體高于服務(wù)業(yè)，09年升至10%左右。制造業(yè)中，耐用品行業(yè)失業(yè)率更高，而服務(wù)業(yè)中，教育醫(yī)療服務(wù)的失業(yè)率則保持相對(duì)平穩(wěn)。
失業(yè)高企、消費(fèi)收縮、利潤下行，居民和企業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的預(yù)期都轉(zhuǎn)向悲觀。無論是90年的日本，還是06年的美國，地產(chǎn)泡沫破滅之后，消費(fèi)者信心指數(shù)都開始下滑，而企業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的判斷也同樣悲觀。這導(dǎo)致了居民減少消費(fèi)，企業(yè)削減生產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)的通縮預(yù)期不斷加強(qiáng)。
通縮成為后地產(chǎn)泡沫時(shí)期經(jīng)濟(jì)繞不開的特征。90年日本CPI同比開始一路下行，從4.2%到95年降為負(fù)值，進(jìn)入通縮。韓國CPI同比也開始從91年的10%左右大幅下滑，93年降至4.5%。美國地產(chǎn)泡沫破滅以后，CPI從06年的4%曾一度降至1%左右，隨著次貸危機(jī)爆發(fā)，CPI在08-09短短一年從5%驟降至-2%。
2. 信貸市場(chǎng)：貸款跳水，銀行危機(jī)
2.1 信貸跳水，復(fù)蘇乏力
信貸市場(chǎng)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的“水龍頭”和“放大器”，是房地產(chǎn)危機(jī)傳導(dǎo)的核心環(huán)節(jié)。危機(jī)來臨時(shí)，信貸無一例外地大幅縮水，并形成反饋機(jī)制，進(jìn)一步壓制資產(chǎn)價(jià)格和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
美國：居民杠桿推升泡沫，破滅后信貸大幅跳水。美國次貸危機(jī)前后的信貸情況大體可以分為四個(gè)階段：第一階段，01-03年由于911事件等影響，美國進(jìn)入短暫衰退期，經(jīng)濟(jì)增速下滑，企業(yè)信貸持續(xù)低迷，而房地產(chǎn)貸款卻大幅增長(zhǎng)，居民抵押貸款增速維持在15%左右，并帶動(dòng)總信貸逆周期上升，信貸“脫實(shí)向虛”。第二階段，從06年開始，隨著前期居民貸款高企，償付壓力逐漸顯現(xiàn)，居民抵押貸款增速不斷下滑，而企業(yè)信貸同比逐漸回升到15 %左右。第三階段，08年次貸危機(jī)爆發(fā)，銀行流動(dòng)性發(fā)生危機(jī)，經(jīng)濟(jì)陷入衰退，09年各項(xiàng)貸款增速均大幅跳水并轉(zhuǎn)負(fù)。第四階段，美國經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，企業(yè)信貸和居民消費(fèi)信貸均反彈，而居民抵押貸款依舊低迷。例如商業(yè)銀行對(duì)居民住房抵押貸款增速從09年至今一直負(fù)增長(zhǎng)，顯示居民去杠桿仍在進(jìn)行。
日本：企業(yè)居民共同加杠桿，危機(jī)后信貸低迷無力復(fù)蘇。與美國相比，日本泡沫期間企業(yè)部門不但信貸總額超過居民，而且增速也與居民部門不相上下。91年地產(chǎn)泡沫破滅后，企業(yè)信貸總額隨之大幅下滑，2000年以后才低位企穩(wěn)。而泡沫破滅后居民信貸增速也顯著下滑，但幅度小于企業(yè)部門。
日本與美國的主要區(qū)別在于，其企業(yè)更多地利用信貸擴(kuò)張投資股票和地產(chǎn)、進(jìn)行財(cái)務(wù)投機(jī)，和居民共同推升了資產(chǎn)價(jià)格泡沫。而泡沫破滅后，企業(yè)部門損失巨大、違約率高，而日本銀行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)也十分緩慢，因此企業(yè)信貸縮水程度要嚴(yán)重得多，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇是極為不利的。
從細(xì)分行業(yè)來看，制造業(yè)貸款持續(xù)低迷，非周期性行業(yè)受到?jīng)_擊較小。85-90年間，日本房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)、服務(wù)租賃、個(gè)人貸款增速持續(xù)高增，而制造業(yè)受到嚴(yán)重?cái)D壓，除食品飲料外各子行業(yè)的商業(yè)銀行貸款均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，信貸“脫實(shí)向虛”十分明顯。泡沫破滅后，90-95年，房地產(chǎn)、金融、個(gè)人貸款增速大幅下滑，制造業(yè)信貸仍無起色，水電燃?xì)?、零售、交通通信等行業(yè)微弱正增長(zhǎng)，相對(duì)表現(xiàn)較好。到90年代中后期，地產(chǎn)、金融貸款增速繼續(xù)下滑，而食品飲料、化工、汽車等非地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈制造業(yè)貸款略有改善。
2.2 違約攀升，銀行危機(jī)
房?jī)r(jià)下跌、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差，私人部門房貸壓力上升、抵押價(jià)值下降，違約率陡升。美國04年進(jìn)入加息周期，帶動(dòng)抵押貸款利率開始上行，07年中增長(zhǎng)尤其迅猛，直接導(dǎo)致違約率大幅上升。日本股價(jià)、房?jī)r(jià)下跌不但導(dǎo)致居民棄房斷供，而且使得進(jìn)行財(cái)務(wù)投機(jī)的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化，償債能力下降。
銀行資產(chǎn)負(fù)債表惡化，利潤大幅跳水，倒閉潮出現(xiàn)。違約率和不良率上升，銀行資產(chǎn)受損、質(zhì)量下降；資產(chǎn)價(jià)格下跌更加劇了銀行的損失，除股市和房市的投資外，對(duì)于美國銀行來說，大量金融衍生品交易也帶來巨虧。日本、美國地產(chǎn)泡沫破滅后，銀行ROE均大跌并轉(zhuǎn)負(fù)，倒閉潮隨之而來，如美國06-10年倒閉及救援銀行數(shù)量分別為0、3、30、148、157。
值得注意的是，美國發(fā)生次貸危機(jī)后政府果斷出手，向金融市場(chǎng)注入流動(dòng)性、擔(dān)保債務(wù)、救助或接管大型金融機(jī)構(gòu)，目前銀行業(yè)利潤已有所修復(fù)。而日本由于銀行和企業(yè)交叉關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，在危機(jī)后未能對(duì)銀行進(jìn)行關(guān)閉或資本重組，只是通過延緩呆壞賬確認(rèn)、零星注資等方式勉強(qiáng)維持，導(dǎo)致整個(gè)90年代日本銀行業(yè)效率低下，盈利能力遲遲不能恢復(fù)。
銀行惜貸，進(jìn)一步壓制資產(chǎn)價(jià)格和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，形成惡性循環(huán)。危機(jī)發(fā)生后，銀行信貸都出現(xiàn)了大幅萎縮，其原因可能是銀行由于自身資產(chǎn)負(fù)債表惡化、風(fēng)險(xiǎn)厭惡而引發(fā)的惜貸（供給下降），也可能是企業(yè)利潤下跌導(dǎo)致的信貸需求下降。哪方面的影響是主要的呢？根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)“銀行高級(jí)信貸經(jīng)理調(diào)查”結(jié)果，08年美國企業(yè)信貸需求雖然不及04、05年，但相比07年有顯著提高，或因企業(yè)需要更多信貸來維持經(jīng)營。但當(dāng)年80%以上的銀行選擇收緊信貸標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致大量企業(yè)未能獲得所需貸款，進(jìn)一步損害了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
可見，在短期內(nèi)，危機(jī)后的信貸跳水主要是由供給下降導(dǎo)致，銀行惜貸成為經(jīng)濟(jì)衰退傳導(dǎo)機(jī)制的重要一環(huán)。但從長(zhǎng)期來看，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，居民、企業(yè)需求不足，最終又會(huì)導(dǎo)致信貸長(zhǎng)期低迷，形成惡性循環(huán)。
3. 金融市場(chǎng)：股市分化，國債走牛
3.1 股市分化，IPO遇冷
日本和美國的股市在后泡沫時(shí)代均出現(xiàn)大跌，但是長(zhǎng)期的命運(yùn)卻截然不同。日經(jīng)225從89年的近4萬點(diǎn)暴跌后，直到現(xiàn)在點(diǎn)位仍然不足當(dāng)時(shí)的一半。89年日本上市公司市值4.3萬億美元，而90年只剩不足3萬億，僅一年時(shí)間就縮水30%。從占GDP的比重看，日本上市公司市值則從141%降至94%，并且在之后幾年繼續(xù)降到60%左右，股市長(zhǎng)期延續(xù)低迷。而且日本股指暴跌時(shí)間上早于房市泡沫的破滅。
美國與日本不同，股指在地產(chǎn)泡沫破滅初期也出現(xiàn)暴跌，但長(zhǎng)期看又出現(xiàn)反彈，且創(chuàng)新高。美國地產(chǎn)泡沫先于股市破滅，進(jìn)而釀成次貸危機(jī)并擴(kuò)散。標(biāo)普500指數(shù)從07年才受次貸危機(jī)影響，從1500點(diǎn)跌到08年底的800點(diǎn)。然而當(dāng)前標(biāo)普500指數(shù)又達(dá)到了2150點(diǎn)，點(diǎn)位達(dá)到了07年高點(diǎn)時(shí)的近1.5倍。
美國和日本股市在后泡沫時(shí)代的分化，主要有兩個(gè)原因。第一，美國在地產(chǎn)泡沫破滅后及時(shí)救助了銀行，保護(hù)了其在經(jīng)濟(jì)中資金融通的功能。而日本銀行系統(tǒng)在危機(jī)中受到重創(chuàng)，政府未及時(shí)施救，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期難以恢復(fù)。第二，美國經(jīng)濟(jì)更具活力和彈性，創(chuàng)新和科技進(jìn)步快，擁有大量的科技型企業(yè)，且不斷有來自全球的移民為其勞動(dòng)力市場(chǎng)輸入新鮮“血液”，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較快。而日本本身面臨老齡化等諸多結(jié)構(gòu)性問題，再加上本身經(jīng)濟(jì)底子遠(yuǎn)不如美國，所以經(jīng)濟(jì)恢復(fù)慢。
但危機(jī)后，股票市場(chǎng)IPO融資均遇冷。例如美國08年IPO融資額僅72億美元，是07年的約1/7。而二級(jí)普通股融資的規(guī)模則明顯增加，08、09年二級(jí)普通股承銷規(guī)模分別達(dá)1537和2277億美元，是07年的1.6和2.4倍。
3.2 國債走牛，利差擴(kuò)大
隨著地產(chǎn)泡沫破滅，國債收益率逐步下行，信用利差急速走擴(kuò)。受到經(jīng)濟(jì)回報(bào)率走低、貨幣寬松政策的影響，日本10年期國債利率從90年代初開始由升轉(zhuǎn)降，開啟了漫長(zhǎng)的收益率下行之路；美國10年期國債收益率從07年6月的5%降至08年初的3.4%，半年下降160個(gè)bp。而信用利差則迅速擴(kuò)大，美國信用利差從07年開始走擴(kuò)，企業(yè)債收益率08年下半年更是大幅飆升。
企業(yè)債券發(fā)行收縮。08年美國抵押貸款債券和企業(yè)債發(fā)行規(guī)模均縮水近40%，其中資產(chǎn)支持債券發(fā)行規(guī)模更是不到07年的30%。投資級(jí)和高收益?zhèn)l(fā)行規(guī)模均受影響而下滑，雖然投資級(jí)債券構(gòu)成主要規(guī)模，但高收益類債券同比波動(dòng)更大，08年減少了68%，09年增加了240%。
國債規(guī)模擴(kuò)大。地產(chǎn)泡沫后，美國國債發(fā)行增長(zhǎng)迅速，印證了政府財(cái)政政策轉(zhuǎn)向積極，應(yīng)對(duì)危機(jī)。08年美國國債發(fā)行規(guī)模增加了38%，09年增加100%，并超過抵押貸款債券發(fā)行總量。類似地，日本90年政府債券發(fā)行規(guī)模也增加了40%以上。
4. 中國：經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)積聚
房地產(chǎn)直接和間接創(chuàng)造了中國近30%的需求。為了弄清房地產(chǎn)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)影響到底有多大，我們采用統(tǒng)計(jì)局公布的2012年中國投入產(chǎn)出表進(jìn)行了測(cè)算。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)（服務(wù)業(yè)）和建筑業(yè)（剔除土木工程建設(shè)）每增加100元GDP，可以直接或間接為其它行業(yè)創(chuàng)造139元的需求，以此測(cè)算得出，房地產(chǎn)和建筑業(yè)創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)需求占GDP的27%。今年上半年6.7個(gè)百分點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，有33%、即2.2個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)和建筑業(yè)拉動(dòng)的。可以說，經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)依賴程度非常大。
但地產(chǎn)大周期已過，風(fēng)險(xiǎn)較大。從其它國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，人口結(jié)構(gòu)周期決定了地產(chǎn)周期。從2000-2030年中國各年齡段人口變化來看，老齡化趨勢(shì)十分明顯。16年以來地產(chǎn)市場(chǎng)再次火爆，其中有貨幣和非理性因素?？紤]到經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)的依賴性，必須對(duì)地產(chǎn)泡沫加強(qiáng)警惕。
- 熱門樓盤展示》》
-
- 【市中心區(qū)】公用瑞馬悅府
- 推薦出售房源》》
- · 中央公館
- 156.00㎡
- 75 萬
- · 育紅路聯(lián)通
- 67.00㎡
- 26 萬
- · 錦繡家園
- 139.80㎡
- 100 萬
- · 北山拖二棉
- 78.00㎡
- 17 萬
- · 聯(lián)誠花園
- 118.42㎡
- 60 萬
- · 錦繡城
- 134.43㎡
- 83 萬
- · 雙龍宿舍
- 110.00㎡
- 28 萬
- · 怡和花園
- 136.00㎡
- 72 萬
- · 王魯社區(qū)
- 140.00㎡
- 12000 萬
- · 兗州區(qū)幸福
- 152.00㎡
- 128 萬
- · 紅房子小區(qū)
- 57.85㎡
- 30 萬
- · 九州方圓b區(qū)
- 99.00㎡
- 48 萬
- · 九州方圓B區(qū)
- 99.00㎡
- 49 萬
- · 聯(lián)城小區(qū)
- 131.00㎡
- 55 萬
- · 麗都花園
- 134.00㎡
- 53 萬
- 最新資訊》》
-
● 涉及兗州線路
免責(zé)聲明:本站所刊載的所有的房源信息、活動(dòng)信息、資料及圖片均由網(wǎng)站用戶提供，其真實(shí)性、合法性由信息發(fā)布人負(fù)責(zé)，本網(wǎng)站不聲明或保證其內(nèi)容之正確性或可靠性。所有信息請(qǐng)與經(jīng)紀(jì)公司、房產(chǎn)公司、家裝公司、業(yè)主個(gè)人等確認(rèn)為準(zhǔn)！
