熱點(diǎn)關(guān)注- 一線城市房?jī)r(jià)即將報(bào)復(fù)性大反彈？！
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-11-07 / 瀏覽：1417 次 /
- 2016-11-07 更新 投訴舉報(bào)
“現(xiàn)在強(qiáng)行按住了（房?jī)r(jià)），過(guò)一段時(shí)間很可能會(huì)有報(bào)復(fù)性反彈，這種可能性是非常大的。所以現(xiàn)在痛定思痛，還是要從根本上解決體制機(jī)制問題，比如土地制度的變革，使城鄉(xiāng)市場(chǎng)能流通起來(lái)。”——中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副總經(jīng)濟(jì)師徐洪才在10月27日由《證券日?qǐng)?bào)》社主辦的“明天創(chuàng)新大講堂”之“走進(jìn)天津”論壇接受采訪時(shí)表示。
從以往房地產(chǎn)調(diào)控70大中城市的數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)格增速轉(zhuǎn)正為負(fù)、地產(chǎn)價(jià)格開始實(shí)質(zhì)下跌之際，需求側(cè)的房地產(chǎn)政策就會(huì)適時(shí)松綁，房?jī)r(jià)在一段時(shí)間后又會(huì)出現(xiàn)回升。
徐洪才表示，這種政策周期性的變化和市場(chǎng)本身周期性的變化是相關(guān)聯(lián)的，這是基于根本問題沒解決，必然會(huì)出現(xiàn)這種情況。
“本”在哪里？徐洪才認(rèn)為，“本”就是城鄉(xiāng)一體化、新興城鎮(zhèn)化過(guò)程中一些機(jī)制、體制的創(chuàng)新，比如戶籍制度、社會(huì)保障體制改革、土地制度改革。
徐洪才指出，從農(nóng)村到三、四線城市到二線城市再到大城市，形成一個(gè)梯形發(fā)展的格局。將來(lái)還會(huì)形成大量人口向一線城市涌進(jìn)，大城市的矛盾會(huì)越來(lái)越尖銳，大城市病會(huì)越來(lái)越突出。
他表示，要從根本上解決這個(gè)問題，還是要體制、機(jī)制的變革。“功夫在書外，這些東西是要改的。中心城市土地供應(yīng)不足，自然房?jī)r(jià)高；農(nóng)村的土地不能自然流轉(zhuǎn)，自然城鎮(zhèn)的錢就流不到農(nóng)村去。生產(chǎn)要素之間是分隔的。城鄉(xiāng)之間土地市場(chǎng)是分隔的，人因?yàn)閼艏贫纫彩欠珠_的，社會(huì)保障都不是全覆蓋。我們講要保障基本公共服務(wù)的均等化，這是個(gè)目標(biāo)，現(xiàn)在還沒有實(shí)現(xiàn)。”
“這些制度建立好了，大家就沒必要往大城市跑了。中國(guó)一線城市高房?jī)r(jià)的病根就在這兒。但這個(gè)改革是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。”徐洪才坦言。
徐洪才還談到近期的人民幣貶值問題，徐洪才直言人民幣兌美元匯率破7是遲早的，但今年年底到不了。
他強(qiáng)調(diào)要引導(dǎo)市場(chǎng)形成合理的預(yù)期，同時(shí)對(duì)資本資金流出加強(qiáng)監(jiān)管。“咱們現(xiàn)在有60萬(wàn)億的居民儲(chǔ)蓄存款，如果拿出1/6即10萬(wàn)億元換成美元走出去的話，那外匯儲(chǔ)備一半就沒了。而如果大家都形成人民幣貶值的預(yù)期，資金都流出去，人民幣就會(huì)進(jìn)一步貶值，貶值又加劇資金流出，貶值和流出之間形成一個(gè)自我強(qiáng)化的惡性循環(huán)。一定要阻止這種惡性循環(huán)的形成。”
但他認(rèn)為“未來(lái)人民幣對(duì)一籃子貨幣會(huì)保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)美元會(huì)保持一個(gè)在可控范圍內(nèi)溫和貶值的趨勢(shì)。”
因?yàn)楫?dāng)前人民幣貶值的因素只有一個(gè)，就是其他貨幣對(duì)美元的貶值，因此人民幣也要被動(dòng)地對(duì)美元貶值。但推動(dòng)人民幣升值的因素卻有三個(gè)：第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有后勁，可持續(xù)，在全球來(lái)看還是一枝獨(dú)秀；第二，人民幣納入SDR，境外的中央銀行要配置它的外匯儲(chǔ)備，按照10.92%這樣一個(gè)比重來(lái)持有人民幣，未來(lái)幾年在海外會(huì)形成一個(gè)將近7萬(wàn)億-8萬(wàn)億的人民幣需求，這是拉動(dòng)人民幣升值的第二個(gè)因素；第三，人民幣的國(guó)際化過(guò)程中，人民幣可以在一帶一路周邊國(guó)家直接使用，會(huì)減少對(duì)美元的需求。這些都是推動(dòng)人民幣升值的因素。
馬光遠(yuǎn)：房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性大反彈？
過(guò)去10多年房地產(chǎn)的歷史告訴大家，中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)似乎很簡(jiǎn)單：政策一調(diào)控就消停一陣子，政策一放松就反彈，而且是報(bào)復(fù)性反彈。但這輪政策剛剛滿月，就提報(bào)復(fù)性反彈，實(shí)在不是時(shí)候。而且，一線城市的房?jī)r(jià)只是松動(dòng)，還沒有明顯下跌跡象，就提反彈，然后“報(bào)復(fù)性”反彈，也顯得不合時(shí)宜。但這種擔(dān)心，的確不多余，每一個(gè)關(guān)注房地產(chǎn)的人，其實(shí)在政策出臺(tái)的一瞬間，都開始想，這次政策能走多遠(yuǎn)？
過(guò)去10多年房地產(chǎn)調(diào)控政策為什么屢屢失效？
根本原因不在于政策有沒有效果，而是兩點(diǎn)：第一，有沒有真的想調(diào)控？第二、辦法對(duì)不對(duì)。
這兩點(diǎn)答案都是否定的。
過(guò)去多年調(diào)控失敗，根子是并不想調(diào)控，不想調(diào)控的原因是牽扯利益實(shí)在太大，而且是用刀子割自己的肉（壯士斷腕在生理學(xué)上是不可能的）。
如果不是真的想調(diào)，開出的藥方肯定就不是真的藥方。所以過(guò)去多年調(diào)控陷入可怕的失敗的周期，根子是不想調(diào)，開個(gè)假藥方應(yīng)付應(yīng)付。而且，即使是假藥方，如果讓市場(chǎng)受了真的驚嚇，又會(huì)立即放棄調(diào)控，全力救市。
所以，過(guò)去房?jī)r(jià)的三次大反彈
一次是09年4萬(wàn)億的時(shí)候，一線城市的房?jī)r(jià)不到兩年飆漲至少一倍，
一次是2012年悄然放松調(diào)控，2013年房?jī)r(jià)上漲和銷量均創(chuàng)下歷史記錄；
第三次是這次，仍然是全力救市，導(dǎo)致市場(chǎng)反彈，最后以投資投機(jī)和避險(xiǎn)需求主導(dǎo)的行情引發(fā)了令人恐慌的瘋漲。
這三次反彈，背后有一個(gè)很大的因素，就是政策的全力以赴。而反彈的根本原因是在政策的刺激下預(yù)期的改變。4萬(wàn)億導(dǎo)致的大反彈，是全民性的購(gòu)房，2013年的反彈，是改善性的入市，而這次反彈，則是以投資為主導(dǎo)的避險(xiǎn)需求。
可以看出，隨著中國(guó)房地產(chǎn)基本面的不斷的改變，無(wú)論是主導(dǎo)反彈的力量，還是反彈的區(qū)域都在發(fā)生悄然的改變：
09年是全國(guó)房?jī)r(jià)都反彈，包括小縣城，主導(dǎo)力量主要是居住需求和改善性需求，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的基本面是求大于供，人均居住面積不到30平；
2013年反彈的區(qū)域已經(jīng)限于一二線和熱點(diǎn)的三線城市，至少有一半的城市的房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)明顯的上漲，需求的人群則以改善性需求為主，人均居住面積超過(guò)了30平，官方的差不多是32平左右，可以說(shuō)，供需基本平衡，房地產(chǎn)在這個(gè)階段告別了基本短缺；
而本次反彈，房地產(chǎn)的基本面已經(jīng)出現(xiàn)了顛覆性的變化，人均居住面積實(shí)際上肯定超過(guò)了35平，國(guó)際公認(rèn)的供需平衡線，住房短缺的歷史宣告結(jié)束，除了少數(shù)城市，大量的城市住房出現(xiàn)過(guò)剩，但在去庫(kù)存政策，以及為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)而放出的大量的貨幣刺激下，房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)大漲，這一次主導(dǎo)的力量成了投資為主，盡管地王頻出，熱點(diǎn)城市漲幅驚人，但加入這次狂歡的城市全國(guó)不超過(guò)30個(gè)，最熱點(diǎn)的城市，本次限購(gòu)的數(shù)量可以作為參考，不過(guò)22個(gè)，最最熱點(diǎn)的，可以參考國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份上半月15個(gè)熱點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)。也就是說(shuō)，盡管行情波瀾壯闊，人心惶惶，但這只是少數(shù)城市的狂歡，我在2014年的文章《不是每一個(gè)野百合都會(huì)有春天》就是這個(gè)意思。
寫上面一大段是什么意思？第一，房?jī)r(jià)每一次報(bào)復(fù)性反彈，背后都有政策放松或者政策刺激；第二，每一次反彈背后主導(dǎo)的力量不同；第三，反彈的區(qū)域越來(lái)越小。但反彈背后的大邏輯基本就是人口流向和供求規(guī)律。
那么，按照這個(gè)規(guī)律，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)反彈，以及哪些城市會(huì)反彈就很清楚了：
首先，必須承認(rèn)，當(dāng)下采取的限購(gòu)限貸政策，眾所周知，只是為了降溫，但沒有解決根本的問題；
其次，在未來(lái)一段時(shí)間會(huì)不會(huì)反彈，取決于政策的決心。從目前來(lái)看，這次政策不同于以往的是，高層看到了中國(guó)房地產(chǎn)真正的危險(xiǎn)，如果不采取措施抑制狂熱和瘋漲，會(huì)引發(fā)金融風(fēng)暴，所以，決心不容置疑；
第三，會(huì)堅(jiān)持多久？過(guò)去房地產(chǎn)政策周期基本是兩年，那就應(yīng)該是2018年后；
最后，2018年的房地產(chǎn)基本面如何？
我堅(jiān)持過(guò)去的判斷，2017年是中國(guó)房地產(chǎn)歷史大轉(zhuǎn)折的一年，到2018年，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩會(huì)達(dá)到90%以上的城市，房地產(chǎn)會(huì)面目全非，能夠投資的區(qū)域屈指可數(shù)。熱點(diǎn)城市高房?jī)r(jià)的門檻成功阻止了新進(jìn)入的人口，一線城市人口流入會(huì)停滯，大量的衛(wèi)星城和“新一線城市”會(huì)成為下一步城鎮(zhèn)化人口的最主要流入地。
我的意思基本明白了：中國(guó)可能有那么幾個(gè)極奇葩的個(gè)別城市，在調(diào)控周期結(jié)束后房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲，但大量城市將基本告別上漲，即使管理層仍然在制度建設(shè)上不上心，對(duì)房地產(chǎn)的影響也不大。房?jī)r(jià)即使在未來(lái)有報(bào)復(fù)性反彈，也只是平靜湖面的一片漣漪，很難再掀不起驚濤駭浪了。
做學(xué)術(shù)研究，判斷投資趨勢(shì)，要通過(guò)歷史的“后視鏡”總結(jié)過(guò)去，但學(xué)者們最容易犯的錯(cuò)誤就是僅僅靠后視鏡，這是無(wú)法全面判斷未來(lái)的。所以，在房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)上，千萬(wàn)不要想當(dāng)然的拿過(guò)去推測(cè)未來(lái)，歷史只是有時(shí)相似，但歷史不會(huì)重演。
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