熱點(diǎn)關(guān)注- 在中國，樓市早已淪為一場徹頭徹尾的龐氏騙局！
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-11-07 / 瀏覽：1455 次 /
- 2016-11-07 更新 投訴舉報(bào)
“她們買進(jìn)第一套房子之后， 房價(jià)大漲，放款機(jī)構(gòu)建議她們做房貸再貸款，貸出25萬美元的現(xiàn)金，而她們用這筆錢買了第二套房子。第二套房子的市值也大漲，她們于是故技重施，繼續(xù)買房。”最后，市場持續(xù)下跌時(shí)，她們手上有5套房子，而且完全沒有能力償還房貸。
摘自《大空頭》
01
為什么我會說中國樓市就是一場徹頭徹尾的龐氏騙局？
龐氏騙局是對無限發(fā)展下線的騙局的稱呼，這種騙術(shù)是一個(gè)名叫查爾斯·龐茲的投機(jī)商人發(fā)明的。龐氏騙局在中國又稱“拆東墻補(bǔ)西墻”，“空手套白狼”。簡言之就是利用新投資人的錢來向老投資者支付利息和短期回報(bào)，以制造賺錢的假象進(jìn)而騙取更多的投資。
龐氏騙局中主要有三種角色——肇始者、助推者和受騙者，簡單地說，就是地方政府、開發(fā)商和老百姓。
跌的時(shí)候所有人都在觀望中看衰，看衰中待跌。
利好來的時(shí)候開始瘋漲價(jià)，漲的時(shí)候全民加速上演現(xiàn)實(shí)版搶房大戲。
它跌你等，它漲你搶，這是一種病態(tài)！
02
在現(xiàn)今中國房子已經(jīng)成為商品，但是有不同等于商品，因?yàn)樗壬唐芳缲?fù)的使命略有不同，房子已經(jīng)成為一種公認(rèn)的最佳投資商品，有點(diǎn)像白酒，越放越保值還能升值。
再看房子的使用價(jià)值，它為我們提供一個(gè)遮風(fēng)蔽雨的地方，讓我們建立家庭和感情生活；它是我們每天生活、生兒育女的場所（我們在房子里煮食、做愛、吵架和撫養(yǎng)小孩）；在不穩(wěn)定的世界里，房子保護(hù)我們的隱私和安全。
房子也可以成為某些人彰顯自身地位和社會歸屬感的工具，成為財(cái)富和權(quán)勢的象征、個(gè)人和社會歷史記憶的符號，以及彰顯建筑成就的標(biāo)志；它也可以只是一個(gè)旅游景點(diǎn)，供游客贊嘆建筑之優(yōu)美。房子也可以成為胸懷大志的創(chuàng)新者的工場，例如硅谷的起源可以追溯至那間著名的車庫。
但房屋的交換價(jià)值又如何？在當(dāng)代世界里，我們一般必須購買或租下房子，才能享有使用房子的特權(quán)。我們必須為此付出金錢。問題是：為取得房子的使用權(quán)，我們必須付出多少交換價(jià)值？這個(gè)“多少”的問題，如何影響我們在想要和需要的房屋用途之間做出權(quán)衡？這個(gè)問題聽起來很簡單，但答案其實(shí)相當(dāng)復(fù)雜。
03
房子已經(jīng)成為投機(jī)商品，房地產(chǎn)成為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大塊頭。
曾有一段時(shí)間，人們幾乎不必付出金錢，便能蓋好自己的房子：土地是免費(fèi)的，勞力是自己付出的，許多物料取自周遭。涉及金錢的交易僅限于購買斧頭、鋸子、釘子、鐵錘等。在發(fā)展中國家許多城市的貧民區(qū)，窮人仍然會用這種方式建造自己的房子。巴西的貧民區(qū)便是這樣蓋起來的。
房屋也可以“定制”：你有土地，雇用建筑師、承包商和營建商，替你根據(jù)某種設(shè)計(jì)蓋一間房子。房子的交換價(jià)值取決于原料和勞力的成本，以及建屋相關(guān)服務(wù)的收費(fèi)。交換價(jià)值并無主導(dǎo)地位，但可能限制創(chuàng)造使用價(jià)值的可能性（例如房主的錢不夠建一間車庫，又或者某幢豪華府邸因?yàn)橘Y金耗盡而少了一個(gè)側(cè)廳）。在發(fā)達(dá)資本主義社會，許多人以這種方式增加房屋的使用價(jià)值（例如橫向擴(kuò)建房子，或者加蓋一層）。
不過，在世界的多數(shù)地方，房屋是一種投機(jī)商品，建出來在市場上銷售，任何人負(fù)擔(dān)得起和有需要都可以購買。房子的交換價(jià)值除了取決于基本的建造成本（人工和物料的成本），還取決于另外兩項(xiàng)成本：投機(jī)建造商希望賺取的利潤（他們承擔(dān)最初的必要資本支出，并支付相關(guān)貸款的利息），以及購買土地或向地主租地的成本。
也就是說，交換價(jià)值等于實(shí)際建造成本加上利潤、貸款利息和資本化的地租（地價(jià)）。開發(fā)商的目的是取得交換價(jià)值而非使用價(jià)值，替其他人創(chuàng)造使用價(jià)值是達(dá)成這一目的的手段，因?yàn)檫@種活動本質(zhì)上是投機(jī)的，真正重要的是房子的潛在交換價(jià)值。不過，開發(fā)商并非必賺不賠。他們顯然會精心策劃一切，尤其是房屋銷售，盡可能避免虧損。但是，風(fēng)險(xiǎn)總是有的。在這種模式下，交換價(jià)值主導(dǎo)了房屋供給。
04
房子成為“高單價(jià)商品”，為什么會說中國樓市會崩盤。
房屋建造中使用價(jià)值與交換價(jià)值之間的緊張狀況，有多種方法可以管控。但是，這種體制向來也有失控的階段，此時(shí)便會產(chǎn)生危機(jī)，例如2007~2009 年，美國、愛爾蘭和西班牙的樓市便經(jīng)歷過這種狀況。此次危機(jī)并非史無前例。之前的類似例子包括1986 年以來的美國儲貸危機(jī)，1992 年斯堪的納維亞的樓市崩盤，以及1990 年的日本土地市場崩盤（終結(jié)了日本20 世紀(jì)80 年代的經(jīng)濟(jì)榮景）。
在市場體系中，房屋供給還有額外的問題必須處理。首先，房屋是一種“高單價(jià)商品”， 要使用很多年，不像食物那樣馬上被用掉。個(gè)人可能沒有足夠的錢一次付款買下房子。如果我的錢不夠買房，還有兩個(gè)基本選擇。我可以向房東租房，房東可能專門購入投機(jī)建造商建造的房子，靠收租維生。我也可以借錢買房，可能向親友借錢，也可能找金融機(jī)構(gòu)辦理房屋抵押貸款。如果是辦房貸，我除了必須支付房子的全額交換價(jià)值外，償還房貸期間還必須每月支付貸款利息。還清房貸之后（可能需要30年），我便完全擁有房子了。在此情況下，房屋也成了一種儲蓄工具，我可以隨時(shí)拿這項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值套取現(xiàn)金（至少我每月償還房貸，因而取得的部分價(jià)值是可以套現(xiàn)的）。
但是，利用房貸購房是一種非常特別的交易。利率5%、本金10萬美元的房貸分30年償還，總還款額約為19.5萬美元。也就是說，房貸戶為了取得最初價(jià)值10萬美元的資產(chǎn)， 必須多付9.5萬美元。這樣的交易看來很沒有道理。我為什么愿意這么做呢？答案當(dāng)然是我需要這房子的使用價(jià)值（我需要一個(gè)居住的地方），而我為此付出9.5萬美元，直到我完全取得房子的所有權(quán)。這就像我在30年間花9.5萬美元租房，差別在于我最終可以取得整座房子的交換價(jià)值。這房子實(shí)際上成了一種儲蓄工具，替我儲存它的交換價(jià)值。
但是，房屋的交換價(jià)值不是固定的。它會隨著時(shí)間推移而波動，受各種社會狀況和力量影響。
首先，它會受周邊房屋的交換價(jià)值影響。如果附近的房屋全都日趨破敗，又或者小區(qū)里遷入越來越多“不對勁”的人，則我的房子很可能將貶值，即使我把它維持在一流的狀態(tài)也無法幸免。相反，小區(qū)環(huán)境“改善”，例如小區(qū)中產(chǎn)階級化，則可以提升我房子的價(jià)值，即使我并未投入任何資源。
樓市深受經(jīng)濟(jì)學(xué)家所稱的“外部性”影響。屋主經(jīng)常采取個(gè)別和集體行動，力求控制這些外部因素。不信的話，你可以提議在某個(gè)“體面的”小區(qū)建一所出獄者的安置點(diǎn)，看看會發(fā)生什么事！小區(qū)居民會積極排斥他們不歡迎的人和活動，小區(qū)幾乎純粹以維護(hù)和提升區(qū)內(nèi)房屋價(jià)值為使命（例如小區(qū)內(nèi)若有好學(xué)校，對住宅價(jià)值大有幫助）。
為了保護(hù)自身儲蓄的價(jià)值，人們會有積極行動。不過，屋主有時(shí)也會損失他們利用房屋保存的儲蓄，例如政府或開發(fā)商為了重新發(fā)展某個(gè)小區(qū)，可能會購入該區(qū)相當(dāng)數(shù)量的房子，然后任由那些房子的狀況惡化，進(jìn)而嚴(yán)重?fù)p害區(qū)內(nèi)其他房屋的市場價(jià)值。
05
在中國，樓市早已淪為一場徹頭徹尾的龐氏騙局。
在全球許多地方，對越來越多的人而言，房子已經(jīng)變得十分重要。維護(hù)和提升房屋資產(chǎn)價(jià)值，已經(jīng)成為越來越多人的重要目標(biāo)，因?yàn)橄M(fèi)者可以得到的房屋交換價(jià)值，一如開發(fā)商所能賺到的交換價(jià)值那么重要。
但是，最近30年左右，房屋已經(jīng)成為一種投機(jī)目標(biāo)。我以30萬美元買進(jìn)一套房子，3 年后它的市值升至40萬美元。我可以把握機(jī)會做房貸再貸款，把房子增值的那10萬美元換成現(xiàn)金，隨自己支配。
交換價(jià)值不斷上升，使得房子成為熱門的投機(jī)目標(biāo)。房產(chǎn)成為一種方便利用的個(gè)人提款機(jī)，總需求因此增強(qiáng)，市場上的房屋需求也日益高漲。
在《大空頭》一書中，劉易斯闡述了2008 年金融市場崩盤之前發(fā)生的房產(chǎn)投機(jī)潮。劉易斯有位重要消息提供者雇用了一名保姆，保姆及其姐妹一度在紐約市皇后區(qū)擁有6套房子。
“她們買進(jìn)第一套房子之后， 房價(jià)大漲，放款機(jī)構(gòu)建議她們做房貸再貸款，貸出25萬美元的現(xiàn)金，而她們用這筆錢買了第二套房子。第二套房子的市值也大漲，她們于是故技重施，繼續(xù)買房。”最后，市場持續(xù)下跌時(shí)，她們手上有5套房子，而且完全沒有能力償還房貸。
樓市的資產(chǎn)價(jià)值投機(jī)變得熾熱。但是，這種投機(jī)總是有某種程度的“龐氏騙局”元素。我借錢買房，然后房價(jià)上漲了。房屋市值不斷上漲吸引更多人買房。他們借入更多錢購買“好東西”（當(dāng)放款機(jī)構(gòu)資金非常充裕時(shí)，這是輕而易舉的事）。
房價(jià)進(jìn)一步上漲，因此吸引更多的人和機(jī)構(gòu)參與房屋投機(jī)。結(jié)果造成一場“房地產(chǎn)泡沫”，而泡沫最終必然破滅。
這種資產(chǎn)價(jià)值泡沫如何形成、為何形成，泡沫會有多大，以及泡沫破滅之后會發(fā)生什么事，取決于多種狀況和力量的具體情況。
基于歷史經(jīng)驗(yàn)（例如美國樓市曾于1928年、1973年、1987年和2008年崩盤），目前我們必須接受的是，這種投機(jī)狂熱和資產(chǎn)泡沫是資本主義歷史重要的組成部分。隨著中國更多地采用資本運(yùn)作模式，中國樓市也越來越容易出現(xiàn)投機(jī)熱潮和資產(chǎn)泡沫。
06
史上的一場災(zāi)難：美國樓市的崩盤。
在美國最近這次樓市崩盤中，約400萬人因?yàn)榉抠J止贖（借款人因?yàn)檫`約而失去贖回房屋的權(quán)利）而失去住房。這些人因?yàn)樽非蠓课莸慕粨Q價(jià)值，結(jié)果喪失房屋的使用價(jià)值。
數(shù)不清的人仍處于房貸“溺水”的狀態(tài)：他們在房價(jià)高峰期買房，因?yàn)榉績r(jià)隨后大跌，他們欠金融機(jī)構(gòu)的房貸比房子的市值還高。這些屋主必須承受巨大損失，才能擺脫房屋所有權(quán)并遷居他處。
在房市繁榮的高峰期，房價(jià)太高了，許多人必須承受他們最終證實(shí)無力償還的債務(wù)，否則無法獲得房屋的使用價(jià)值。房市崩盤后，這些人可能被迫守著一些房屋使用價(jià)值而無法脫身，由此造成的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)令他們的境況特別凄慘。簡而言之，因?yàn)椴活櫤蠊刈非蠼粨Q價(jià)值，許多人喪失了取得并持續(xù)擁有房屋使用價(jià)值的能力。
類似問題也已經(jīng)發(fā)生在租房市場。在紐約市，約60%的人口為租房族；私募股權(quán)基金在房市高峰期買進(jìn)許多供出租的住宅大樓，希望借由提高租金大賺一筆（即使它們面對有力的法規(guī)管制）。
這些基金刻意壓低這些房子的現(xiàn)行使用價(jià)值，借此替它們的再投資計(jì)劃辯解，但它們自己在金融市場崩盤中破產(chǎn)，留下房客住在使用價(jià)值變差但租金反而變貴的房子里，而且這些房子因?yàn)樵镜闹魅似飘a(chǎn)而遭金融機(jī)構(gòu)沒收，誰該負(fù)起屋主的責(zé)任往往并不清楚（如果你住在這種大樓里，發(fā)現(xiàn)暖氣爐壞了，你可能真的不知道該找誰處理問題）。
近10%的出租房屋遇到了這種問題。因?yàn)橛腥瞬活櫤蠊刈非蠼粨Q價(jià)值最大化，一大部分人可以享有的房屋使用價(jià)值受損了。當(dāng)然，更慘的是，房市崩盤引發(fā)了一場全球危機(jī)，結(jié)果全球經(jīng)濟(jì)至今仍然很難恢復(fù)。
我們可以得出以下結(jié)論：資本主義下的房屋供給，已經(jīng)從追求使用價(jià)值為主，變成以追求交換價(jià)值為主。因?yàn)檫@種怪異的轉(zhuǎn)變，房屋的使用價(jià)值日趨變質(zhì)，首先是變成一種儲蓄手段，其次是變成一種投機(jī)工具，而利用這種投機(jī)工具的除了消費(fèi)者，還有建筑商、金融業(yè)者和所有可受惠于房市繁榮的人，包括房屋中介、房貸放款人員、律師和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人等。為大眾提供足夠的房屋使用價(jià)值（傳統(tǒng)消費(fèi)意義上的使用價(jià)值），越來越受制于不斷深化的交換價(jià)值考慮。
2016年，中國貨幣政策的拐點(diǎn)？
去年5000點(diǎn)的大牛市，多少人從此傾家蕩產(chǎn)、萬劫不復(fù)，也有不少人從此財(cái)富自由、走向人生巔峰。這一場流動性過剩余資產(chǎn)泡沫中，無論我們在其中扮演了何種角色，資產(chǎn)泡沫狂潮來臨時(shí)人性的瘋狂，我們是始終難以忘卻的。
去年的匯市，“8.11”匯改后人民幣累計(jì)貶值5.6%，多少上市公司一年的利潤就付諸東流，打了水漂。
今年的樓市，仿若去年的大牛市附身，從一月份一直狂嗨到了“金九”。直到“銀十”之后各地頻現(xiàn)限購政策才把這一輪樓市狂歡抑制住。
10月份以來，“絕代雙焦”頻現(xiàn)財(cái)經(jīng)頭條，動力煤、焦煤、焦炭的漲幅一個(gè)比一個(gè)驚人，焦炭價(jià)格同比去年居然翻了兩倍。鐵礦石、鋅、錫等常見金屬在這輪漲價(jià)潮中一個(gè)也沒落下。甚至，上游原材料價(jià)格的暴漲也已經(jīng)滲透到了中下游，如銅箔今年以來平均漲價(jià)30%，覆銅板漲價(jià) 20%以上。
無論是股市、樓市的資產(chǎn)泡沫、大宗商品與原材料價(jià)格的暴漲，還是匯市中人民幣貶值的壓力，都與貨幣有著千絲萬縷、難以割斷的聯(lián)系。貨幣政策走向何方，與股市、樓市、匯市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的未來都相互牽制和撕扯。
▌一、貨幣政策寬松后迎來拐點(diǎn)？
貨幣政策，無非就是三種：調(diào)整準(zhǔn)備金率、調(diào)整利率和公開市場操作。具體而言，貨幣寬松也是三種辦法：降準(zhǔn)、降息和開展MLF等市場操作。而且，以這三種辦法的效果強(qiáng)弱來排序的話，降準(zhǔn)＞降息＞公開市場操作。
過去四年，是貨幣寬松的四年。在2012年連續(xù)3次降準(zhǔn)之后時(shí)隔兩年，央行在去年加碼寬松，一年之內(nèi)降準(zhǔn)降息5次。去年五次的降準(zhǔn)降息帶來了大量的流動性過剩和嚴(yán)重的“資產(chǎn)荒”，更是直接催生了去年A股5000點(diǎn)的大牛市。
今年以來，“降準(zhǔn)降息”卻不見了蹤影。年初至今，央行共開展了14次MLF操作，采用“MLF+逆回購”的模式，為市場累計(jì)注入了約2萬億的流動性。
但是14次的MLF操作也遠(yuǎn)抵不上一次降準(zhǔn)的效果來得猛烈。對比去年連續(xù)5次的降準(zhǔn)降息而言，今年的貨幣政策明顯收緊了很多。這是否意味著國內(nèi)的貨幣政策已經(jīng)迎來了拐點(diǎn)？
▌二、大水漫灌式的貨幣超發(fā)
貨幣政策的寬松主要發(fā)生在過去的4年內(nèi)，但自2008年金融危機(jī)后，貨幣就開始大水漫灌式地流向了了實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融市場的各個(gè)領(lǐng)域。而且，這一輪貨幣的擴(kuò)張速度絕對遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出你的想象。
事實(shí)上，自2007年1月以來，中國的貨幣供應(yīng)總量M2從起初的逾35萬億人民幣左右一路飆升到了目前的逾151萬億人民幣。中國的M2總量連續(xù)超越了日本、歐洲和美國幾大經(jīng)濟(jì)體，目前相當(dāng)于歐洲和美國的兩倍、日本的三倍，甚至相當(dāng)于這三大經(jīng)濟(jì)體的M2總量的70%左右。
過去十年激增4倍的貨幣供應(yīng)量遠(yuǎn)超出了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增速，中國M2/GDP數(shù)值不斷被拉升，從2007年末的1.5左右飆升到了去年年末的2.06。這意味著，中國一塊錢的貨幣供應(yīng)，只撬動了五毛錢的GDP。而在美國，一美元拉動最少1.5美元的GDP。貨幣供應(yīng)量的劇增不僅連續(xù)在股市、樓市等領(lǐng)域制造出各種資產(chǎn)泡沫，更嚴(yán)重拖累了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效率。
▌三、這些貨幣是如何被創(chuàng)造出來的？
既然貨幣政策的寬松主要發(fā)生在過去的4年內(nèi)，那么為何貨幣（M2）卻早在2008年末就迅猛擴(kuò)張？
這個(gè)問題要回到貨幣（M2）本身的創(chuàng)造過程上。M2的創(chuàng)造主要由基礎(chǔ)貨幣、存款準(zhǔn)備金率和銀行系統(tǒng)的信用擴(kuò)張3大因素決定。
這里大家回憶一下經(jīng)濟(jì)學(xué)書上很有名的一個(gè)故事，央行發(fā)行了100萬的紙幣給第一個(gè)人（A），A把這100萬存入了銀行，假定存款準(zhǔn)備金率為10%，銀行留下10萬（10萬=100萬*10%）作為準(zhǔn)備金存入央行，剩下的90萬放貸出去給第二人（B），B又把這90萬存入銀行，接下來銀行又留下9萬（9萬=90萬*10%）作為準(zhǔn)備金，將81萬放貸出去給第三個(gè)人……如此循環(huán)往復(fù)，最終銀行的存款變成了1000萬。
就這樣，央行發(fā)行的100萬基礎(chǔ)貨幣就通過銀行的信用擴(kuò)張變成了1000萬。從這個(gè)故事我們可以知道，一個(gè)國家究竟創(chuàng)造出多少貨幣主要取決于3大因素，第一是央行發(fā)行了多少基礎(chǔ)貨幣，這和外匯占款息息相關(guān)；第二是基礎(chǔ)貨幣變成M2過程中，銀行系統(tǒng)的信用擴(kuò)張，這和銀行的放貸意愿以及個(gè)人、企業(yè)等的借款意愿息息相關(guān)，而這兩種意愿都與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資產(chǎn)收益率以及利率緊密相關(guān)；第三是存款準(zhǔn)備金率，因?yàn)樗鼪Q定了銀行每次放貸時(shí)需要留下多少準(zhǔn)備金。
明白了貨幣是如何被創(chuàng)造出來的之后，就不難理解在過去十年中，為什么我們的人民幣會激增4倍。
2005年至2008年是中國經(jīng)濟(jì)騰飛的四年，每年的GDP增速都在10%以上。驚為天人的經(jīng)濟(jì)增長疊加人民幣的升值，吸引了大量的海外直接投資（FDI）。
2008年金融危機(jī)后，中國的經(jīng)濟(jì)增速有所下滑，但在全球內(nèi)仍然表現(xiàn)十分出眾。人民幣的升值周期也從2005年一直延續(xù)到了2013年。全球第一的出口貿(mào)易、一直處于上升周期的人民幣，進(jìn)一步為國內(nèi)帶來了更多的外匯。
無論是2005年-2008年FDI，還是2008年-2013年貿(mào)易順差帶來的外資流入，最終都通過央行變成了基礎(chǔ)貨幣，通過商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張最后形成了貨幣（M2）。在2010年末，由于外資不斷流入迫使央行被動投放基礎(chǔ)貨幣，所形成的外匯占款達(dá)到22.5萬億。新增外匯占款對M2的增量貢獻(xiàn)曾一度維持在50%左右，甚至超過60%。
但在2013年后，國內(nèi)貨幣繼續(xù)擴(kuò)張的理由就不再是外匯占款激增下央行被動投放基礎(chǔ)貨幣了。2013年后，美國終止了金融危機(jī)后的QE，美元資本開始回流。在“四萬億”財(cái)政刺激的麻醉效應(yīng)遞減后，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速腰斬，出口貿(mào)易也遠(yuǎn)不如往日，外匯占款驟降，人民幣也開始進(jìn)入了貶值周期。這些又進(jìn)一步加劇了國內(nèi)的資本外流。
既然2013年后的貨幣并非外匯占款推動，那么什么才是這一時(shí)期M2背后的推手呢?答案是“銀行系統(tǒng)的信貸擴(kuò)張”。在這一時(shí)期，信貸對M2的貢獻(xiàn)，大約在75%左右，而信貸增長的一個(gè)主要渠道，就是房地產(chǎn)抵押貸款。也就是說，房子和土地本身也在“創(chuàng)造貨幣”。
房地產(chǎn)與土地究竟創(chuàng)造出了多少貨幣？我們大致可以從3個(gè)方面來推斷。
第一是房地產(chǎn)企業(yè)。今年上半年僅上市房企的負(fù)債余額就已經(jīng)超過4萬億。房地產(chǎn)企業(yè)一方面通過銷售獲得大量現(xiàn)金，使得它們的活期存款大幅增加，另一方面，卻又大肆購地，使得其債務(wù)率水平進(jìn)一步提升。故房地產(chǎn)抵押規(guī)模確實(shí)非?？捎^。
第二是居民房貸。居民房貸都是以房產(chǎn)作為抵押的，至今年上半年，余額已經(jīng)增加至17.36萬億，至年底估計(jì)超過20萬億。上市銀行上半年新增貸款中，居民房貸也超過一半。
第三是土地出讓金合同的抵押貸款。自2005年至今，土地出讓金的合同價(jià)款已經(jīng)超過25萬億，若把這25萬億全部作為抵押，可以創(chuàng)造出的貨幣難以想象。
如果房價(jià)和土地價(jià)格的不斷上漲，就意味著可抵押物價(jià)值的不斷提升，同時(shí)，在有限的土地上又不斷建起新的樓盤，相當(dāng)于在不斷增加新的抵押品，故中國可以用來增加信貸規(guī)模的抵押品價(jià)值就越來越大，信貸規(guī)模也就可以不斷膨脹，M2規(guī)模也越來越大。所以，這一輪的貨幣擴(kuò)張，樓市引發(fā)的銀行系統(tǒng)的信貸擴(kuò)張功不可沒。
▌四、貨幣政策的拐點(diǎn)真的到了嗎？
貨幣政策在去年一連降準(zhǔn)降息五次，今年卻一直按兵不動。不得不讓人懷疑，貨幣政策的拐點(diǎn)是否真的來了，貨幣政策是否真的要由松變緊了？
要判斷貨幣政策是否需要收緊/能否繼續(xù)放松，也就是要判斷我們是否還有能力繼續(xù)創(chuàng)造貨幣？在過去十年，貨幣的創(chuàng)造一方面是資本流入引起央行被動投放基礎(chǔ)貨幣所致，另一方面是銀行系統(tǒng)的信貸擴(kuò)張所致，而且這部分信貸擴(kuò)張?jiān)谶^去3年主要由樓市推動。
如今國內(nèi)外形勢都已經(jīng)大變，創(chuàng)造貨幣的動因也都不復(fù)存在。因此，我認(rèn)為，未來貨幣政策已經(jīng)不具備進(jìn)一步寬松的空間，今年，就是貨幣政策的一個(gè)拐點(diǎn)。
1、美聯(lián)儲加息周期下，貨幣政策失去獨(dú)立自主性
外部環(huán)境從2013年起就已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。2013年底，美聯(lián)儲開始縮減QE，2014年底，QE正式退出。自此，美元進(jìn)入升值周期，人民幣結(jié)束了升值周期開始貶值。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速與貿(mào)易順差的連年下跌，進(jìn)一步導(dǎo)致國際資本加速流出。11月份美聯(lián)儲議息會議剛結(jié)束，據(jù)期貨價(jià)格推斷，12月會議加息概率從此前的67%躍升至78%，這幾乎意味著如果沒有市場大幅波動、數(shù)據(jù)急劇惡化、政局不穩(wěn)等意外事件發(fā)生的話，12月美聯(lián)儲將啟動加息。
如果你還記得經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“不可能三角”的話，你就會知道貨幣政策的獨(dú)立性、固定匯率與資本管制這3者是不可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)的。所以，中國央行的貨幣政策從來就不是完全獨(dú)立的，甚至在很多時(shí)候都是被外匯占款牽著鼻子走。
美聯(lián)儲加息周期的開始，美國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢復(fù)蘇，而國內(nèi)經(jīng)濟(jì)萎靡的背景下，資本外流的壓力一直在加劇。因此，即便只從這一因素來看，未來幾年內(nèi)，央行都不可能使用貨幣寬松的手段來刺激疲軟的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)。
2、貨幣進(jìn)入實(shí)體、股市與樓市的通道都已被堵死
內(nèi)部環(huán)境來看，中國的經(jīng)濟(jì)增速在“四萬億”的財(cái)政刺激的效應(yīng)逐漸喪失后，便義無反顧地從2011年2季度的高點(diǎn)20%下滑至今年三季度的6.7%。如果去掉基建和虛擬行業(yè)（金融+房地產(chǎn)）的影響，實(shí)際GDP增速更是只有可憐的3.6%。因?yàn)槊xGDP增速中有近一半都是這三者的貢獻(xiàn)，而這三者幾乎都是由信貸推動。
實(shí)體經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重滑坡，對應(yīng)地，資本的投資回報(bào)率（ROE）也必然會下行。中國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的ROE數(shù)據(jù)從2011的10%持續(xù)下降到2015年的3%。而同期企業(yè)的實(shí)際借貸成本從4.7%上升到11.5%，在去年的連續(xù)五次降準(zhǔn)降息后這一數(shù)字才降至6%左右。
當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資本回報(bào)率低于其借貸成本，銀行信貸擴(kuò)張的貨幣就不會流入實(shí)體企業(yè)。這就是為何去年開始貨幣寬松政策后，卻發(fā)現(xiàn)錢并沒有流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反而涌向了樓市，在樓市催生出了一個(gè)新的資本泡沫，這與自2014年底的A股大牛市都是類似的邏輯。
但無論是A股還是國內(nèi)樓市，瘋狂過后都留下了一地雞毛。A股國家隊(duì)的成本線至今還在3000點(diǎn)，成為了A股一道過不去的坎。而樓市在用限購、限貸等措施堵住資金的口子后，也量價(jià)齊跌。
所以，在將來，無論是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，還是股市與樓市都無法再造一個(gè)可以吸納貨幣的池子了。
▌結(jié)語
如果央行一定要進(jìn)行貨幣寬松，這些貨幣唯一的出路就是通過匯市出海。今年一季度，通過海外收購出海的貨幣就已經(jīng)高達(dá)1040億美金。
所以，無論是在過去一年，還是在未來幾年美聯(lián)儲的加息周期內(nèi)，央行都沒有能力再打出貨幣寬松這張牌。因?yàn)?，無論是從美聯(lián)儲引發(fā)的資本外流，還是從國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，股市、樓市一地雞毛的角度來看，央行這手牌已經(jīng)失去效用
- 熱門樓盤展示》》
-
- 【市中心區(qū)】公用瑞馬悅府
- 推薦出售房源》》
- · 中央公館
- 156.00㎡
- 75 萬
- · 育紅路聯(lián)通
- 67.00㎡
- 26 萬
- · 錦繡家園
- 139.80㎡
- 100 萬
- · 北山拖二棉
- 78.00㎡
- 17 萬
- · 聯(lián)誠花園
- 118.42㎡
- 60 萬
- · 錦繡城
- 134.43㎡
- 83 萬
- · 雙龍宿舍
- 110.00㎡
- 28 萬
- · 怡和花園
- 136.00㎡
- 72 萬
- · 王魯社區(qū)
- 140.00㎡
- 12000 萬
- · 兗州區(qū)幸福
- 152.00㎡
- 128 萬
- · 紅房子小區(qū)
- 57.85㎡
- 30 萬
- · 九州方圓b區(qū)
- 99.00㎡
- 48 萬
- · 九州方圓B區(qū)
- 99.00㎡
- 49 萬
- · 聯(lián)城小區(qū)
- 131.00㎡
- 55 萬
- · 麗都花園
- 134.00㎡
- 53 萬
- 最新資訊》》
免責(zé)聲明:本站所刊載的所有的房源信息、活動信息、資料及圖片均由網(wǎng)站用戶提供，其真實(shí)性、合法性由信息發(fā)布人負(fù)責(zé)，本網(wǎng)站不聲明或保證其內(nèi)容之正確性或可靠性。所有信息請與經(jīng)紀(jì)公司、房產(chǎn)公司、家裝公司、業(yè)主個(gè)人等確認(rèn)為準(zhǔn)！
