熱點(diǎn)關(guān)注- 房貸真相：欠銀行錢越多越久越好！房貸收緊，未限購(gòu)城市仍有可能爆發(fā)！
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-11-01 / 瀏覽：1395 次 /
- 2016-11-01 更新 投訴舉報(bào)
大白曾一直想：有一個(gè)大房子，面朝大海，春暖花開(kāi)。
現(xiàn)在還是在想，特別是聽(tīng)到說(shuō)又有新政，房?jī)r(jià)要跌啦。
但是房?jī)r(jià)走勢(shì)，各種預(yù)測(cè)讓人霧里看花，跌？不跌？漲？還漲？
可是不論價(jià)格走高走低，有需要的還是要買房。那么，何時(shí)才是買房的最佳時(shí)機(jī)？業(yè)內(nèi)人士指出，買房有8個(gè)技巧，其中買房自住者應(yīng)該買跌不買漲。
1.看銀行對(duì)房貸的態(tài)度
普通買房人看市場(chǎng)的方法很簡(jiǎn)單，那就是看銀行對(duì)買房貸款的態(tài)度。一般而言，銀行對(duì)貸款的態(tài)度比專家的話真實(shí)、準(zhǔn)確，可信度更高。
銀行手松，說(shuō)明市場(chǎng)看好，投資客涌動(dòng)，房?jī)r(jià)一般呈上漲趨勢(shì)；銀行手緊，說(shuō)明市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，政策調(diào)控，投資客抽身，絕大部分賣家著急，買家觀望，房?jī)r(jià)一般呈下跌趨勢(shì)。
2.通過(guò)平均價(jià)看供需比
有專家說(shuō)平均價(jià)格下跌是因?yàn)槭袌?chǎng)上出售的某類房子增多，業(yè)內(nèi)人士說(shuō)如果供給增多真實(shí)需求也增多，則此類房屋的價(jià)格持平或者小幅上揚(yáng)，此時(shí)是買不到便宜房子的；如果供給增多真實(shí)需求保持不變，則此類房屋的價(jià)格立刻下跌，此時(shí)才是購(gòu)買房屋的最佳時(shí)機(jī)。
3.先別急著買導(dǎo)向類的房屋
一般來(lái)說(shuō)政策導(dǎo)向類的房屋在政策導(dǎo)向初期價(jià)格上揚(yáng)，后期隨著供給的增多而價(jià)格下滑，這時(shí)下手也不遲。
4.有自住型客戶“買跌不買漲”
買房自住者，房?jī)r(jià)的漲與跌其實(shí)都只是一個(gè)數(shù)字而已，最關(guān)鍵的是同樣的房子買的時(shí)候付了多少錢。在下跌時(shí)買入的價(jià)格肯定低于上漲時(shí)買入的價(jià)格，所以應(yīng)該“買跌不買漲”。
5.推銷房子的中介電話多
中介向你推銷房子的陌生電話少，證明市場(chǎng)行情好，市場(chǎng)上并不缺客戶，這時(shí)不是買房的時(shí)候；房產(chǎn)中介向你推銷房子的陌生電話多，證明市場(chǎng)行情不好，市場(chǎng)上買房的客戶少，跟房東討價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)就多。
6.養(yǎng)房成本提前算仔細(xì)
相對(duì)而言，社區(qū)越大，使用和維護(hù)成本越低。因?yàn)椋I了房子不等于您可以免費(fèi)享用社區(qū)所有設(shè)施和服務(wù)。會(huì)所、地下車庫(kù)這些您用的時(shí)候都得花錢；大堂越豪華、公共設(shè)施越多，您所付出的費(fèi)用越多；一個(gè)樓門里的戶數(shù)越少，您要攤的電梯費(fèi)用就越多。養(yǎng)房的費(fèi)用，買房時(shí)不能不考慮。
7.買“預(yù)期”才有升值潛力
購(gòu)房要學(xué)會(huì)買“預(yù)期”，這樣今后的升值潛力才大。最好是在政策還未明朗之前買。當(dāng)然，前提條件是消息的來(lái)源一定要準(zhǔn)確。
8.普通買房人不必一步到位
普通買房人首先考慮方便、實(shí)用，不必一步到位。理想的房子，其實(shí)是個(gè)相對(duì)的概念，今天理想未必明天就理想，方便實(shí)用才是最實(shí)在的。
而且，買房前定好自己的目標(biāo)，多比多看。入住后則不比較、不計(jì)較，心理上的平衡比任何物質(zhì)上的享受都重要。
確定好買房了，那就繞不開(kāi)：
房貸
01全款買還是貸款買，貸款多少合適?
當(dāng)然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂(lè)哉，如果你是土豪，請(qǐng)隨意，現(xiàn)金實(shí)在沒(méi)地兒去啦，買個(gè)房子玩玩，就不多說(shuō)啦。
建議：
貸款買，能用公積金貸款買是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸，是不是很人性化。
現(xiàn)在5年以上，公積金貸款現(xiàn)在的利率是3.5%，商業(yè)貸款也在4.9%，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會(huì)有小幅度的折扣。
02如果貸款，貸多長(zhǎng)時(shí)間合適，要提前還款嗎？
先來(lái)舉個(gè)例子：地點(diǎn)坐標(biāo)：北京，假設(shè)，首付30% ，公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金：4.05% 商業(yè)貸款：6.15%，公積金貸款120萬(wàn)，商業(yè)貸款280萬(wàn)，貸款400萬(wàn)。
很多朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬(wàn)，等額本金332.1萬(wàn)，尼瑪，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息。
但是我們換位思考，投資的利息只要大于6.15%，假如現(xiàn)在主流P2P平臺(tái)10%，那么如果不還銀行的錢，而是投資收益大于10%，那我們的資金又多創(chuàng)造了3.85%的利息哦，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高，你說(shuō)合算不合算。
建議：
按最長(zhǎng)的時(shí)間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，不用著急還銀行貸款的。
提前還款，就看你想不想在用銀行的錢投資嗎？自由選擇權(quán)在你們手上哦。
03等額本息or等額本金
首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。
等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會(huì)高出很多，上圖大家應(yīng)該也看到了。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺(jué)自己吃了很大的虧似得。
但是，真的是這樣嗎？
其實(shí)無(wú)論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計(jì)算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對(duì)應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個(gè)月），計(jì)算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說(shuō)，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)是一樣的。之所以計(jì)算出的利息不同，其實(shí)是因?yàn)槟悴煌路萁栌玫谋窘鸩煌斐傻摹＝璧谋窘鸲?，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。
舉個(gè)例子：
如果借款100萬(wàn)，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。
1.假設(shè)等額本金，則月還款本金為：100萬(wàn)/240個(gè)月，即每月為4167元；
（1） 第一個(gè)月還款利息為：100萬(wàn)*0.5125%=5125元，則第一個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5125=9625元。
（2） 第二個(gè)月剩余本金為100萬(wàn)-4167=995833元，則第二個(gè)月要還的利息為：
995833*0.5125%=5103.64元，則第二個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5103.64=9270.64元
以此類推
等額本金下20年共還款約161.7萬(wàn)元，共支付利息61.7萬(wàn)元。
2. 如果是等額本息，借款100萬(wàn)元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額（含本、息）為7251.12元。
（1） 第一個(gè)月計(jì)算出的利息同樣為5125元，第一個(gè)月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2） 第二個(gè)月計(jì)息的基礎(chǔ)是上個(gè)月的本金余額，即100萬(wàn)-2126.12=997873.8元，則第二個(gè)月應(yīng)還的利息是5114.10元，即第二個(gè)月歸還的本金為2137.01元
以此類推
等額本息下，20年共還款約174萬(wàn)元，共支付利息74萬(wàn)元。
上圖，這樣大家看的更直觀：
通過(guò)上面的計(jì)算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個(gè)更合算的問(wèn)題。等額本金與等額本息相比，因?yàn)橹霸路菝總€(gè)月都比等額本息的還款金額大，所以其實(shí)就類似于每個(gè)月都有部分提前還款，通過(guò)這種每個(gè)月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實(shí)如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時(shí)候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因?yàn)槟忝總€(gè)月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計(jì)要多賺你的利息。
所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會(huì)小。等什么時(shí)候有資金的時(shí)候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。
等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。
借用銀行的錢，我們把結(jié)余下來(lái)的錢，投資利息只要比銀行高，其實(shí)就是賺的，個(gè)人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息，就是劃算的，所以相當(dāng)于在利用銀行錢做投資了
另外：如果網(wǎng)貸款平臺(tái)，等額本息還款，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，實(shí)際的收益又是怎樣的呢？用10000元投資一個(gè)12個(gè)月的項(xiàng)目，年化收益12%，一年后你的本息合計(jì)有多少？一年后回款10661，實(shí)際年化6.61%，而目前我們多多智富平臺(tái)一個(gè)月的項(xiàng)目就年化率高達(dá)16%了，每月復(fù)投收益倍增，基價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6.15%的商業(yè)貸款。
結(jié)論：
建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數(shù)值多。隨著生活水平提高，可支配現(xiàn)金會(huì)越充沛，這個(gè)時(shí)候無(wú)論提前還款還是投資都會(huì)比較從容滴哦。
04哪類人適合提前還款vs不用提前還款
提前還款三類人：
1.傳統(tǒng)保守黨：錢只存銀行，不做任何投資，不學(xué)習(xí)，不了解，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實(shí)的明智選擇。
2.不想要任何的負(fù)責(zé)，覺(jué)得欠錢很有負(fù)擔(dān)，心里壓力超級(jí)大的朋友，為了你更好的睡眠質(zhì)量，請(qǐng)你還了吧。
3.這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿無(wú)貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非?？孔V的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友，請(qǐng)注意，請(qǐng)抱大腿，土豪，帶多多君一塊玩吧。
建議不用提前還款的類型：
1.公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%，余額寶的投資你就已經(jīng)平了，這么低的成本，你就偷著樂(lè)吧。
2.等額本金還款期限已經(jīng)超過(guò)三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來(lái)越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個(gè)月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。
等額本息還款期已經(jīng)超過(guò)二分之一，可以提前還款，但是看準(zhǔn)時(shí)間，節(jié)省的利息會(huì)比較多，其實(shí)節(jié)省的利息已經(jīng)沒(méi)有多少了。
最后說(shuō)上一句，其實(shí)思路很簡(jiǎn)單，找到年利率大于4.05%，6.15%的投資產(chǎn)品就ok啦，你就在用銀行的錢掙錢。
現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，是降息通道，借的錢越長(zhǎng)越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
總結(jié)：
首先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么？因?yàn)橹袊?guó)實(shí)際上長(zhǎng)期是高通脹、低利率，甚至長(zhǎng)期是負(fù)利率。你借到銀行的錢，其實(shí)就是等于賺到了。
房企發(fā)債自9月起開(kāi)始收緊，并未“一刀切暫停”
房企發(fā)債自9月起開(kāi)始收緊，并未“一刀切暫停”
交易所近日給地產(chǎn)企業(yè)公司發(fā)債按下了暫停鍵。數(shù)名券商債券發(fā)行人士在接受記者采訪時(shí)表示，交易所暫停了地產(chǎn)企業(yè)公司債的發(fā)行，其中包括已經(jīng)拿到無(wú)異議函的項(xiàng)目。
不過(guò)，今日有多位券商表示，地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行并未一刀切。據(jù)券商人士透露，目前有關(guān)部門根據(jù)地產(chǎn)企業(yè)具體財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)，制定了何種地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行公司債、何種企業(yè)需要審慎發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)。
總得來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體來(lái)說(shuō)，未來(lái)通過(guò)發(fā)債的方式獲取資金可能難度會(huì)更大。其實(shí)自9月下旬開(kāi)始，在房地產(chǎn)公司債的審核階段收緊之外，能夠發(fā)行成功上市的也寥寥無(wú)幾。
此外，10月12日，央行召集17家銀行開(kāi)會(huì)出手調(diào)控樓市；10月14日，住建部再出重拳規(guī)范房企經(jīng)營(yíng)凈化市場(chǎng)等等，近期樓市調(diào)控政策可謂是密集出臺(tái)。
值得關(guān)注的是，10月18日央行公布的金融數(shù)據(jù)還釋放重磅信號(hào)！
房貸已經(jīng)結(jié)束最后的瘋狂？
據(jù)融360最新的房貸數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)首套房貸利率仍為4.44% ，這已經(jīng)是首套房貸利率連續(xù)第三個(gè)月維持在這一數(shù)據(jù)。
在全國(guó)大規(guī)模限購(gòu)限貸政策實(shí)施后，房貸利率并沒(méi)有呈現(xiàn)出明顯的收緊態(tài)勢(shì)，這與市場(chǎng)的預(yù)期形成了較為鮮明的反差。在融360監(jiān)測(cè)的全國(guó)35個(gè)主要城市中，利率環(huán)比下降的有7城，與上月持平；保持不變的增加為21城，利率環(huán)比上升的則從上月的9城降為7城。
具體來(lái)看，已經(jīng)實(shí)施限購(gòu)限貸政策的城市大多呈現(xiàn)出利率上漲或利率不變的態(tài)勢(shì)，而此前一直被人們忽略的城市反倒是出現(xiàn)了利率松動(dòng)的情況。比如，此前平均利率最低的天津在十月份利率就環(huán)比上漲了0.01% ，而利率一直最高的烏魯木齊則環(huán)比下降0.05%，首套房平均利率已經(jīng)與基準(zhǔn)利率持平，達(dá)到4.90% 。
全國(guó)首套房貸利率排行榜
因城施策 房貸市場(chǎng)受限購(gòu)政策影響不一
眾所周知，九、十月份是傳統(tǒng)的購(gòu)房旺季，各地選擇在“十一”黃金周期間出臺(tái)限購(gòu)政策，凸顯出政府調(diào)控樓市的決心。但受因城施策的影響，從首套房貸的數(shù)據(jù)來(lái)看，各城市的房貸利率變化也不盡相同。
廣東作為本輪頒布限購(gòu)政策城市最多的省份，在調(diào)控后，廣州、東莞、珠海的房貸利率均出現(xiàn)了不同程度的收緊態(tài)勢(shì)，而此前樓市最為火爆的深圳仍舊保持著相對(duì)嚴(yán)格的首套房政策，在省內(nèi)諸多城市相繼調(diào)高首套房貸利率后，深圳房貸政策收緊似乎也變得愈發(fā)明顯。
房貸利率上漲的情況還同樣出現(xiàn)在無(wú)錫，十月份無(wú)錫的首套房貸利率環(huán)比增長(zhǎng)0.04%，要知道根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，無(wú)錫九月份的房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)達(dá)8.2%，已經(jīng)排名全國(guó)第一！而環(huán)比上漲28.1%的數(shù)據(jù)也已經(jīng)超過(guò)了天津、杭州、武漢、鄭州等眾多一二線城市。再加上此前南京、上海、蘇州等長(zhǎng)三角大城市的購(gòu)房需求在短時(shí)間內(nèi)大規(guī)模涌入以及貸款利率持續(xù)走低的影響，造成無(wú)錫樓市呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長(zhǎng)，所以在調(diào)控后，收緊房貸利率也就成了情理之中的事情，預(yù)計(jì)無(wú)錫仍有繼續(xù)收緊房貸的可能，但還需要后市觀察。
對(duì)比上述城市，諸如北京、武漢在房貸利率上卻表現(xiàn)出不升反降的情況。尤其是在北京，雖然有媒體也報(bào)道出，不少銀行的支行已經(jīng)暫停了新增住房貸款的業(yè)務(wù)，但其他一些方面卻有所寬松，在“9·30新政”之前，北京地區(qū)銀行房屋按揭貸款執(zhí)行的是“認(rèn)貸不認(rèn)房”，這個(gè)貸款不管是否在北京地區(qū)辦理的，都必須在先還清貸款的情況下才能按照首套房計(jì)算；而現(xiàn)在的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，很多銀行目前只認(rèn)北京的房屋，也就是說(shuō)，即便客戶在外地有房有貸款，在北京地區(qū)也可算首套房。從某種意義上說(shuō)，反而放松了貸款要求。而且從融360房貸數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然北京首付比例提高，但是首套房貸利率仍以85折為主，即便是有的銀行暫停房貸業(yè)務(wù)，可供購(gòu)房者選擇的銀行仍舊很多。
未限購(gòu)城市 樓市仍有爆發(fā)可能
與限購(gòu)城市一樣，在一些未限購(gòu)的城市，房貸利率也呈現(xiàn)出不同的變化。
比如，重慶成為本月首套房貸利率降幅最大的城市，利率環(huán)比上月下降0.09%。達(dá)到4.20%。重慶作為中國(guó)樓市健康發(fā)展的典范，時(shí)常成為其他城市學(xué)習(xí)借鑒的榜樣。
就目前現(xiàn)狀而言，在重慶房?jī)r(jià)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)的情況下（九月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1%，同比上漲4.5%），重慶首套房利率大幅降低很可能會(huì)刺激一批剛需族入市，在年底迎來(lái)一波樓市成交的小高峰。同時(shí)，根據(jù)融360的數(shù)據(jù)來(lái)看，重慶目前的房貸利率優(yōu)惠以85折為主，而且對(duì)于貸款人的要求也相對(duì)寬松，這證明重慶各大銀行的房貸額度相對(duì)寬松，批款速度想必也不會(huì)太久，此時(shí)貸款買房不失為一個(gè)好時(shí)機(jī)。
與重慶形成鮮明對(duì)比的是西安，在眾多城市限購(gòu)之后，就有媒體曝出，大量外地購(gòu)房者涌入西安樓市，造成西安樓市在“十一”黃金周的成交量暴漲，而成交量的上漲勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房貸款需求的增加，從數(shù)據(jù)來(lái)看西安的各大銀行似乎已經(jīng)在“未雨綢繆”，率先收緊了首套房貸利率。當(dāng)然，這其中也不排除，到了年底，銀行貸款額度開(kāi)始緊張，收緊房貸是季節(jié)性因素所致的可能。
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