熱點(diǎn)關(guān)注- 全國首例法院判決停車位居民免費(fèi)使用、開發(fā)商無權(quán)租售？真相卻不是這樣…
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-10-19 / 瀏覽：1373 次 /
- 2016-10-19 更新 投訴舉報(bào)
原標(biāo)題《法院判了：小區(qū)車位應(yīng)歸全體業(yè)主 開發(fā)商無權(quán)售賣？》
網(wǎng)絡(luò)流傳版本
全國首例，業(yè)主委員會(huì)因?yàn)橥＼囄缓烷_發(fā)商打官司獲得勝訴，“居民免費(fèi)使用停車位，開發(fā)商無權(quán)售賣停車位”，下面，就讓我們來看看業(yè)主是如何贏得開發(fā)商的。
最近，網(wǎng)上吵的很熱的一個(gè)話題，就南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的地下停車庫之爭案件，南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會(huì)管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。
意義：此案判業(yè)主獲勝，在全國還屬首例
住宅小區(qū)的車庫到底屬于小區(qū)業(yè)主，還是屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司？這是個(gè)帶有普遍性的問題。業(yè)內(nèi)人士稱，此案判業(yè)主獲勝，在全國還屬首例，其法律意義十分重大。
據(jù)了解，位于南京水佐崗的星漢花園小區(qū)共有59個(gè)地下車庫，開發(fā)商以至少8萬元的單價(jià)賣掉了其中37個(gè)，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會(huì)曾代表廣大業(yè)主，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主，但開發(fā)商堅(jiān)決反對。今年6月，業(yè)主委員會(huì)無奈之下，將開發(fā)商告上法庭。
在12日的庭審中，業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開發(fā)商沒有所有權(quán)，根本無權(quán)出售。開發(fā)商則強(qiáng)調(diào)，自己在出售房屋時(shí)，根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主的頭上，而車庫又是開發(fā)商投資近300萬元建成的，當(dāng)然擁有車庫的“產(chǎn)權(quán)”，因此出售車庫并沒有錯(cuò)。
經(jīng)過3個(gè)小時(shí)的庭審，法院經(jīng)合議庭合議后當(dāng)庭作出判決，地下停車庫歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商應(yīng)立即向業(yè)主委員會(huì)移交全部地下車庫。判決后，開發(fā)商也當(dāng)庭表示：“不能接受這樣的判決，要上訴。”
理由：車庫作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施
該案的審判長盛皓從法律角度向記者詳細(xì)解釋判決理由，首先南京市規(guī)劃局要求開發(fā)商按每0.2個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能和開發(fā)商建車庫的法定義務(wù)。建成后的車庫作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。
其次，小區(qū)實(shí)有土地使用面積為7697.60平方米，分?jǐn)偯娣e也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)，除非取得土地使用權(quán)人的同意。
根據(jù)《江蘇省商品房價(jià)格管理規(guī)定》附屬公配設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于開發(fā)商并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此可以認(rèn)定，車庫作為公配設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)放入商品房的成本。
展望：開發(fā)商們將退出出售車庫的驚人巨款
南京大學(xué)法學(xué)院教授邱鷺風(fēng)介紹說，我國目前還沒有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律，而實(shí)際上，每個(gè)建筑物都有空間專有權(quán)、公用設(shè)施共有權(quán)以及業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán)。南京“車庫之爭”的判例，對催生建筑物區(qū)分所有權(quán)法律的出臺(tái)，有著積極作用
“車庫之爭”以業(yè)主委員會(huì)一審勝訴告終的消息在南京傳開以后，很多小區(qū)的業(yè)主們都喜形于色。一位業(yè)主給記者算了一筆賬，如果此案業(yè)主委員會(huì)終審勝訴，從理論上說，南京的開發(fā)商們將退出出售車庫的驚人巨款。據(jù)了解，目前，南京擁有面積為1萬平方米以上的小區(qū)200多個(gè)，假設(shè)每個(gè)小區(qū)有60個(gè)車庫，均已出售，而每個(gè)車庫的平均售價(jià)是10萬元，且情形類似此案“車庫之爭”，開發(fā)商在這一塊至少要退出12個(gè)億左右。這可能還是個(gè)保守的估計(jì)，如果1萬平方米以下的小區(qū)都算進(jìn)去，數(shù)額更為巨大。
房姐看到這樣的消息，可以說很激動(dòng)啊，但還好房姐留了個(gè)神：這消息可靠嗎？如果確認(rèn)消息屬實(shí)，那可以說是所有業(yè)主的一大福音，但如果事實(shí)并非如此，那罪過可就大了，于是房姐去查了下新聞，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)毓俜矫襟w有進(jìn)行核實(shí)報(bào)道，內(nèi)容如下：
法院判了：小區(qū)車位應(yīng)歸全體業(yè)主 開發(fā)商無權(quán)售賣？
南京晨報(bào)在接到群眾爆料后對這一消息進(jìn)行了澄清！
近日，朋友圈瘋傳小區(qū)停車位應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售，南京某法院已對此做出判決。
這可高興壞了不少業(yè)主，畢竟，現(xiàn)在小區(qū)停車位越來越貴，按面積來說，都已經(jīng)超過了住房的售價(jià)。
網(wǎng)傳的消息是這樣的——
“全國首例，業(yè)主委員會(huì)因?yàn)橥＼囄缓烷_發(fā)商打官司獲得勝訴，‘居民免費(fèi)使用停車位，開發(fā)商無權(quán)售賣停車位’。南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的地下停車庫之爭案件，南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會(huì)管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。”
有網(wǎng)友也向我們后臺(tái)咨詢真假，說實(shí)話，小編并不知道，本著謹(jǐn)慎的原則，查了一下來龍去脈，發(fā)現(xiàn)法院一審確實(shí)如此，但已被南京中院駁回。
南京晨報(bào)就此事進(jìn)行報(bào)道澄清：全國首例小區(qū)車庫之爭確有其事，但“小區(qū)車庫判歸業(yè)主”是誤傳，該判決并未生效。之前微信中瘋傳”車庫判歸業(yè)主“的消息，是有人斷章取義，不負(fù)責(zé)任傳播的結(jié)果。
事件真相是：這件全國首例小區(qū)車庫之爭案，一審判決早已被南京中院撤銷
“記者從南京中院及鼓樓區(qū)法院了解到，全國首例小區(qū)車庫之爭案確實(shí)存在。一審判決是在2011年，而一審判決后，被告星漢公司不服，向南京市中級人民法院提起上訴，請求中院依法駁回業(yè)委會(huì)的訴訟請求。南京市中級人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為原審查明事實(shí)不清，裁定：撤銷原判，發(fā)回重審。”
重審結(jié)果：開發(fā)商支付業(yè)委會(huì)50萬車庫出售款，其他訴訟請求被駁回
法院認(rèn)為，星漢城市花園小區(qū)規(guī)劃核準(zhǔn)車庫數(shù)量為36個(gè)，實(shí)際建設(shè)59個(gè)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，超規(guī)劃建設(shè)的23個(gè)車庫應(yīng)屬業(yè)主共有。規(guī)劃核準(zhǔn)的36個(gè)車庫中，按照2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》第六條的規(guī)定，應(yīng)有不低于15%（最低6個(gè)）的車庫為業(yè)主保留。
因此，星漢城市花園小區(qū)業(yè)主實(shí)際有權(quán)取得的車庫為29個(gè)，原告業(yè)委會(huì)要求確認(rèn)其對小區(qū)全部車庫均有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，依據(jù)不足，法院不予支持。
2014年9月，鼓樓區(qū)法院經(jīng)審理，作出重審判決，被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于本判決生效起十日內(nèi)給付原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)車庫出售款500000元；駁回原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)的其他訴訟請求。
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