熱點(diǎn)關(guān)注- 房?jī)r(jià)跌了，房租會(huì)降下來(lái)嗎?
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-10-17 / 瀏覽：2421 次 /
- 2016-10-17 更新 投訴舉報(bào)
接連而來(lái)的樓市限購(gòu)讓樓市高溫驟降,無(wú)論是投資客還是剛需，還有媒體，都在緊張關(guān)注本次樓市大調(diào)控，也有買(mǎi)不起房的人在觀望，房?jī)r(jià)難道真要停漲甚至下跌？那么問(wèn)題來(lái)了：房?jī)r(jià)如果跌了，房租怎么走？
01
在中國(guó)，什么是房?jī)r(jià)？
說(shuō)白了就是這個(gè)房子到底值多少錢(qián)？怎么評(píng)估這個(gè)價(jià)值。
看有人愿意多少錢(qián)來(lái)買(mǎi)。
想買(mǎi)的人可能不少，還要買(mǎi)得起才行，那么需要多少錢(qián)呢？
按照今年來(lái)的行情，假設(shè)北京600萬(wàn)的平均成交價(jià)，上海600萬(wàn)的平均成交價(jià)。
對(duì)比國(guó)外的城市：紐約1347萬(wàn)，洛杉磯1033萬(wàn)....
600萬(wàn)的房?jī)r(jià)總額，按照30%首付的話就要200萬(wàn)才能交得起首付，才有可能有一套自己的房，才會(huì)有后期的升值等等。
手里有200萬(wàn)現(xiàn)金那還是挺有錢(qián)的跟打工仔已經(jīng)拉開(kāi)距離了，事實(shí)上大多數(shù)資產(chǎn)千萬(wàn)出頭的人手里不見(jiàn)得有這么多現(xiàn)金呢。
所以這個(gè)邏輯很清晰了，現(xiàn)在在全球一線城市購(gòu)房的，都是土豪。
02
房?jī)r(jià)VS房租
首先要區(qū)分下買(mǎi)房和租房在本質(zhì)上的區(qū)別：中國(guó)人買(mǎi)房除了用于居住外還捆綁著戶口、教育和老婆。你以為買(mǎi)的是房子嗎？你還要看，附近的優(yōu)質(zhì)低價(jià)教學(xué)資源，附近的優(yōu)質(zhì)低價(jià)醫(yī)療資源，以及高考降分BUFF啊。
房?jī)r(jià)里包含這些潛在因素的溢價(jià)，買(mǎi)到一套房也許你就擁有了上述的一切。但如果是租的那就什么溢價(jià)都不包括了。有人說(shuō)醫(yī)療資源的問(wèn)題，的確是，看病不需要戶口，所以房?jī)r(jià)和租金里都折入了醫(yī)療資源的對(duì)價(jià)才對(duì)，不影響租售比的問(wèn)題。
為什么要租房？因?yàn)橛芯幼⌒枨螅话銥閯傂?。比如你住上海沒(méi)事干會(huì)去北京租個(gè)房子嗎？租房投資嗎？為什么不買(mǎi)房？買(mǎi)不起/不合算/怕房子跌。
什么是租金？學(xué)過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)101的都知道，是你愿意為了這個(gè)房子付出的最高代價(jià)。
再看房屋租售比。“房屋租售比”= “每平方米建筑面積的月租金”/ “每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)”。但為了便于理解，我們可以把這個(gè)概念顛倒一下，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;房屋售租比”。
房屋售租比即“房屋售租比”=“每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)”/“每平方米建筑面積的月租金”，其含義可以簡(jiǎn)單理解為：“在保持當(dāng)前的房?jī)r(jià)和租金條件不變的情況下，完全收回投資需要多少個(gè)月”。
從收回投資時(shí)間長(zhǎng)度上來(lái)看，在假設(shè)當(dāng)前房?jī)r(jià)和租金不變的情況下，目前南京需要的時(shí)間最長(zhǎng)：598個(gè)月即50年;北京上海深圳分別需要35年、37年和41年。
當(dāng)然，從近年行情來(lái)看，房租是一直在增長(zhǎng)狀態(tài)
03
中國(guó)42個(gè)主要城市房租排行榜
從圖上來(lái)看，北上深三大一線城市的租金在全國(guó)遙遙領(lǐng)先，廣州以及杭州、廈門(mén)、三亞緊隨其后。在房屋租售比方面，廈門(mén)租金收益相對(duì)最低，要收租63年才能回本。
必須指出的是，這里的租金都是平均租金的概念，即在市轄區(qū)的所有的房子平均租金價(jià)格。在任何一座大城市內(nèi)部，中心區(qū)和偏遠(yuǎn)區(qū)域的租金價(jià)格差異極大。另外，以下所說(shuō)的價(jià)格，均為每平方米的價(jià)格。
北京的平均租金達(dá)到71.24元，也就是說(shuō)在北京租一套100平方米的房子，價(jià)格要超過(guò)7000元，當(dāng)然在中心區(qū)域，則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這一價(jià)格。
數(shù)據(jù)顯示，緊隨其后的是上海和深圳，這兩個(gè)城市的平均租金超過(guò)66元/平方米。
在北上深之后，第二梯隊(duì)的城市與三大一線城市差距極大，比如一線城市廣州雖然排在第四，但與其他三個(gè)一線城市相差了22元，差距相當(dāng)之大。
不僅如此，在漲幅方面，北上深房租同比都上漲超過(guò)10%，而廣州仍然不溫不火，同比僅上漲1.64%，這是因?yàn)?，過(guò)去一年，北上深房?jī)r(jià)上漲較快，而廣州一直保持理性平穩(wěn)的狀態(tài)。
排第五的是近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭十分不錯(cuò)，最有希望邁入一線城市行列的杭州，平均租金達(dá)到41.39元，基本與廣州在一個(gè)檔次，租金漲幅也達(dá)到了5.62%。這也說(shuō)明，隨著這兩年杭州信息經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，進(jìn)入杭州的年輕白領(lǐng)越來(lái)越多，房屋租金也水漲船高。
在杭州之后，廈門(mén)和三亞兩座旅游城市分列六、七位，這兩座城市目前的房?jī)r(jià)水平比較高，尤其是廈門(mén)，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)廣州，排在北上深之后，位居全國(guó)第四，因此房租高企也屬正常。
從第八位的南京開(kāi)始，大部分城市的租金差別不大，比如南京平均租金為33.23元，第14名的溫州租金為30.21元?？傮w上看，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的城市房?jī)r(jià)高，房租也比較高。在14個(gè)平均租金過(guò)30元的城市中，除了哈爾濱，其他城市均位于沿海地區(qū)。
相比之下，42個(gè)主要城市中，租金最便宜的幾個(gè)城市分別是石家莊、呼和浩特、無(wú)錫、烏魯木齊和合肥。其中石家莊和呼和浩特的平均租金都低于20元，其他三個(gè)城市也僅略高于20元。倒數(shù)第五的合肥盡管近來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，但平均租金也僅有21.52元，這說(shuō)明租金相比房?jī)r(jià)有一定的滯后效應(yīng)，預(yù)計(jì)未來(lái)該市房租上漲仍有較大空間。
04
未來(lái)房租走勢(shì)
這個(gè)問(wèn)題主要源自于供求關(guān)系被行政手段大幅干預(yù)的結(jié)果，也就是限購(gòu)令。
正常的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)里，租金和房?jī)r(jià)應(yīng)保持一定的正相關(guān)關(guān)系，因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)和房屋出售市場(chǎng)共享一部分客戶，他們會(huì)敏銳地發(fā)掘租房和買(mǎi)房之間的差價(jià)，并通過(guò)活躍的交易來(lái)填平這個(gè)價(jià)格差。舉例來(lái)說(shuō)，小王需要房子成家，但當(dāng)他買(mǎi)不起房的時(shí)候，他就會(huì)去尋找相對(duì)合適的出租房；而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，他又會(huì)開(kāi)始物色比自己租房更合算的買(mǎi)房計(jì)劃。
而限購(gòu)令的出臺(tái)，增加了從租房向買(mǎi)房轉(zhuǎn)移的人為難度。以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看，房?jī)r(jià)必然會(huì)經(jīng)歷波動(dòng)向上的局面，但由于房?jī)r(jià)下跌期，部分租房人群受到限購(gòu)令的影響，無(wú)法及時(shí)從租房轉(zhuǎn)為買(mǎi)房，因此房租下跌的空間將很有限。
房租是單純的剛供市場(chǎng)。所以價(jià)格單純由需求方?jīng)Q定。也就是人們的收入和租房需求。不過(guò)由于房?jī)r(jià)下跌之后一切在城中心租房的人會(huì)去郊區(qū)買(mǎi)房，然后每天坐地鐵上下班。所以需求可能會(huì)略微降低。
總而言之，市區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)房租的影響并不大，郊區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)市區(qū)的房租略有影響。這要考慮郊區(qū)房?jī)r(jià)和地鐵等通勤工具的多重因素。房?jī)r(jià)和房租沒(méi)有任何直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，因此不會(huì)由于房?jī)r(jià)下調(diào)，導(dǎo)致房租下跌。
1、房租漲并不是由房?jī)r(jià)造成的，是由市場(chǎng)供需關(guān)系決定的；
2、房租是最符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式定價(jià)的，覺(jué)得高就不租，覺(jué)得低就租；沒(méi)人會(huì)和買(mǎi)房一樣，看見(jiàn)房租低了，租10套房子放在那的；因此房租不會(huì)和房?jī)r(jià)一樣被炒作，人為破壞實(shí)際供需情況；
3、近年來(lái)，房租上漲基本是被通貨膨脹、CPI帶動(dòng)的，實(shí)際一線城市的房租需求略有變化，但是并不很大；
綜上，房?jī)r(jià)跌不跌和房租跌不跌完全沒(méi)有關(guān)系。
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