熱點(diǎn)關(guān)注- 高杠桿投機(jī)買房，斷供者的未來有多慘？
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-10-17 / 瀏覽：2454 次 /
- 2016-10-17 更新 投訴舉報(bào)
全國主要核心城市近期紛紛出臺(tái)限購、限貸等新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，這宣告著本輪房地產(chǎn)上漲周期的結(jié)束。市場普遍預(yù)期，房地產(chǎn)交易將進(jìn)入一個(gè)速凍期，房價(jià)也將步入新一輪下行周期。對于那些“刀鋒上跳舞”的高杠桿投機(jī)者來說，現(xiàn)在有必要掂量一下：一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流不足以支撐月供、房貸斷供的情況，將面臨哪些法律后果？
一旦斷供，銀行債務(wù)將如何處理？
要討論斷供的法律后果，首先應(yīng)明晰房貸追索權(quán)的種類。當(dāng)前世界上盛行的房貸追索權(quán)可分為兩大類：
一是美國實(shí)行非追索權(quán)住房抵押貸款（Non-recourse mortgage）。在次貸危機(jī)爆發(fā)前，美國利率水平降至歷史低位，金融機(jī)構(gòu)競爭異常激烈，大規(guī)模向低信用評(píng)級(jí)和低還款能力的購房人提供低首付、非追索權(quán)房貸，是為次級(jí)貸款。2007年美國房價(jià)觸頂下行后，大量住房的市場價(jià)值小于貸款余額，大多數(shù)購房者選擇放棄抵押物來止損。由于住房抵押貸款合同中設(shè)置的是非追索權(quán)房貸條款，在購房人放棄抵押物時(shí)，金融機(jī)構(gòu)對購房人債權(quán)即行中止。由此可見，購房人一旦因房價(jià)下行而放棄房產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)直接承擔(dān)房價(jià)繼續(xù)下行的損失。這一條款也成為美國次貸危機(jī)爆發(fā)的原因之一，房利美、房地美等住房貸款機(jī)構(gòu)陷入了困境，雷曼等持有大量次級(jí)貸款證券化產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)紛紛破產(chǎn)。
二是日本、香港等實(shí)行有追索權(quán)房貸。簡言之，當(dāng)住房的市場價(jià)值低于貸款余額時(shí)，購房人如果放棄房產(chǎn)，債權(quán)人金融機(jī)構(gòu)拍賣房產(chǎn)清償債務(wù)后的不足部分，仍可通過法律途徑進(jìn)行追索。除非購房人作為自然人完全破產(chǎn)，否則銀行債權(quán)將永續(xù)存在。這一條款使得日本、香港等在泡沫破滅后，普通居民即便處于負(fù)資產(chǎn)，仍堅(jiān)持償還房貸，或者如香港影星鐘鎮(zhèn)濤申請個(gè)人破產(chǎn)，銀行債權(quán)才會(huì)終止。
我國的住房抵押貸款合同，實(shí)行的也是有追索權(quán)抵押貸款。國內(nèi)某銀行《房地產(chǎn)抵押貸款合同》涉及到與房價(jià)下跌導(dǎo)致抵押物價(jià)值不足的條款如下：
如抵押物房地產(chǎn)因任何原因貶值或遭受毀損后其價(jià)值低于以下三者中之較低者：（1）簽約前之評(píng)估價(jià)或（2）放款前之評(píng)估價(jià)或（3）抵押房地產(chǎn)的購入價(jià)，抵押人有責(zé)任重新提供或增加能被抵押權(quán)人接收的擔(dān)保物以彌補(bǔ)不足，或者根據(jù)抵押權(quán)人的要求提前歸還部分貸款，以降低未償貸款余額”。如出現(xiàn)每月房貸未償還等違約責(zé)任，合同規(guī)定“處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款，如不足以償還借款人所欠抵押權(quán)人的一切款項(xiàng)及貸款利息，抵押權(quán)人有權(quán)依法另行追索借款人。
再參閱其他銀行的房地產(chǎn)抵押貸款合同，相關(guān)條款大同小異。
需要注意的是，目前我國有關(guān)破產(chǎn)的法律從未設(shè)置自然人破產(chǎn)條款。因此，自然人一旦陷入斷供或大量負(fù)債，銀行債務(wù)或?qū)殡S自然人終身。
斷供后，購房人的未來將有多慘？
更需要注意的是，一旦自然人房貸斷供，除了首付款、契稅、維修基金、已償還貸款等損失外，還將面臨以下法律后果。
首先，不良信用記錄將進(jìn)入央行征信系統(tǒng)?，F(xiàn)代社會(huì)是信用社會(huì)，截止2015年末，全國進(jìn)入央行征信系統(tǒng)記錄的有8.8億自然人，其中3.8億人有信貸記錄。一旦自然人發(fā)生房貸斷供，將進(jìn)入央行征信系統(tǒng)黑名單，只要房貸不足部分未償還，將永遠(yuǎn)無法申請貸款、信用卡等服務(wù)。即便貸款不足部分償還完畢，該不良信用記錄仍將伴隨其五年時(shí)間。在此期間，不良信用記錄也將使得該自然人的貸款額度、利率折扣等，都低于無不良信用記錄的自然人。
其次，若法院強(qiáng)制執(zhí)行追索權(quán)，斷供者所有賬戶將被凍結(jié)。購房人斷供后，法院拍賣抵押物所得償還貸款不足部分，金融機(jī)構(gòu)可繼續(xù)行使追索權(quán)，一旦法院強(qiáng)制執(zhí)行，自然人將面臨如下困境：所有銀行賬戶被凍結(jié)，無法享受任何金融服務(wù)，而絕大多數(shù)正規(guī)企業(yè)的工資發(fā)放賬戶、公積金賬戶等，都需經(jīng)過銀行清算系統(tǒng)，這就勢必給斷供者的工作造成一定影響。
再次，唯一住房的貸款斷供，金融機(jī)構(gòu)也有權(quán)拍賣。對于購房者只剩一套住房的情況，大多數(shù)人的理解是“惟一住房，法院不能查封、拍賣”，其依據(jù)是2004年11月4日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，即：
對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。
其實(shí)，這個(gè)規(guī)定早在最高人民法院2005年12月21日起實(shí)施《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》時(shí)就終止了。在此，有必要列舉出其中的關(guān)鍵條款：
·第一條 對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。
·第二條 人民法院對已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)騰空房屋，人民法院不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。
·第三條 上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定。
其中，唯一的例外是：
第六條 被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出。
由此可見，“唯一住房，法院不能查封、拍賣”早已沒有任何法律依據(jù)。
最后，房貸斷供還將影響自然人的日常消費(fèi)生活。2016年9月25日，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)失信被執(zhí)行人信用監(jiān)督、警示和懲戒機(jī)制建設(shè)的意見》，執(zhí)法對象包括個(gè)人和單位。對于失信個(gè)人的懲戒不僅涉及到限制擔(dān)任企業(yè)法人代表或主要管理人員、限制購買不動(dòng)產(chǎn)等商業(yè)活動(dòng)，還將被限制乘坐飛機(jī)、列車軟臥、限制住宿較高星級(jí)賓館酒店、高爾夫球場、旅游度假等消費(fèi)活動(dòng)，同時(shí)限制子女就讀高收費(fèi)學(xué)校、購買保險(xiǎn)、私人離境等家庭或個(gè)人行為。與之相匹配的是公安、司法、金融、稅務(wù)、國土等數(shù)十個(gè)部門信息共享的天羅地網(wǎng)?？梢哉f，一旦這些規(guī)定被金融機(jī)構(gòu)起訴至法院強(qiáng)制執(zhí)行，斷供自然人的日常消費(fèi)生活將受很大影響，幾乎可以說是寸步難行。
看到這里，相信投機(jī)者或炒房者都不會(huì)希望出現(xiàn)斷供。從當(dāng)前來看，本輪房價(jià)上漲周期已經(jīng)結(jié)束，對于那些高杠桿炒房者，至少從住房抵押貸款的合同文本上，金融機(jī)構(gòu)有足夠的法律手段維護(hù)自身的合法權(quán)益，不排除斷供者將承擔(dān)法院強(qiáng)制執(zhí)行上述條款的法律后果。
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