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這個國慶黃金周，儼然變成了一個“樓市調(diào)控周”。
從9月30日傍晚開始，先后有北京、天津、鄭州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢等多個城市出臺新的調(diào)控措施。而且各城市出臺的舉措，有逐步加碼的跡象。
那么，到底有哪些措施對抑制房價有實質(zhì)性的作用？黃金周之后，樓市又將如何演變呢？
一、調(diào)控手段殺傷力排行榜
1、人民幣自由兌換
殺傷力：★★★★★★★
如果人民幣實現(xiàn)完全意義的可自由兌換，也就是放開資本項目下所有的限制，那么中國樓市、股市將迅速崩潰。這個事情你用腳趾頭就能想明白：北上深中心區(qū)一套150平米的高層住宅，可以到美國房價最貴的城市買比較好的“house”了，也就是我們說的獨棟別墅。如果去中部州的中小城市，甚至可以買10套豪華“house”，或者買下一大片中低收入階層居住的“house”街區(qū)。
股市更不用說，看看“A+H”股的股價對比就知道了。所以，人民幣在目前這個階段，是絕對不可能自由兌換的。黃金周之后，外匯管理只會有所加強，絕對不會放松。
2、利率上升
殺傷力：★★★★★
大城市房價的金融屬性越來越明顯，所以對利率也越來越敏感。目前的商業(yè)按揭利率處于歷史最低點，公積金貸款利率也基本上如此，這是當前房地產(chǎn)“政策牛市”的基本成因。不過從全球范圍內(nèi)看，主要國家都處于低利率時代，即便是加息中的美國，利率仍然很低。
由于中國實體經(jīng)濟不景氣，所以低利率環(huán)境短期內(nèi)很難改變。如果利率出現(xiàn)趨勢性上升，則房價必有一跌。
3、M2失速
殺傷力：★★★★★
M2是廣義貨幣的簡稱，它的同比增速可以理解為央行的發(fā)鈔速度。改革開放早期，M2增速一度接近GDP增速的300%，后來逐步回落到200%。從歷史數(shù)據(jù)看，當M2增速回落到GDP增速的150%左右，往往就會出現(xiàn)錢荒，導致利率飆升。中國的“印鈔速度（M2增速）”為什么必須超過“財富增長速度（GDP增速）”？我在專欄里多次說過，這是因為投資主體是地方政府和國企，低效的問題很難避免。
當前GDP增速在6.5%到6.7%左右，如果M2增速長期低于12%，甚至低于11%，利率就會上升，房價就會受到壓制。如果M2增速飆升到14%甚至15%以上，則房價就會顯著上漲。
4、提高按揭成數(shù)
殺傷力：★★★★
商業(yè)貸款、公積金貸款的按揭成數(shù)（尤其是前者），其實就是購房者的杠桿率。首付成數(shù)越低（貸款成數(shù)則越高），杠桿率就越高，越有助于刺激房價；反之，首付成數(shù)越高（貸款成數(shù)則越低），杠桿率就越低，越有助于壓制房價。
如果取消房地產(chǎn)按揭，大家只能全款買房，那么這一招的殺傷力將超過提高利率。在黃金周這一輪新政里，多個城市都出臺了提高首付成數(shù)的舉措，不過力度有限。
5、加稅
殺傷力：★★★★
加稅對樓市的打擊，也是可大可小。比如香港的“雙辣招”，就真的管住了房價；溫哥華的重稅，也制服了桀驁不馴的房價。我之所以給四星，是因為中國內(nèi)地城市在使用加稅手段的時候，一般都比較溫柔。只有深圳，通過一年內(nèi)兩次提高評估價的方式，把二手房交易契稅提高了1倍還多。
此外，政府還可以通過開征房地產(chǎn)稅、空置稅、嚴格征收房屋轉讓所得稅等方式控制房價。整體而言，目前內(nèi)地絕大多數(shù)城市的樓市處于減稅期，而不是加稅期。
6、加大土地供應量
殺傷力：★★★★
怎樣才能讓“面包”降價？當然是增加“面粉”的供應量，同時打破面包店的壟斷。目前在房地產(chǎn)領域，沒有哪個開發(fā)商可以壟斷任何一個城市的房屋供應。所以，最好的穩(wěn)定樓市的辦法，就是增加住宅土地供應量。
但遺憾的是，熱點城市普遍采取了饑餓療法，住宅用地供應偏少，有的甚至是很少。在這種情況下，房價焉能不漲？
7、限購
殺傷力：★★★
限購的力度可大可小，一般來說影響力不如前面幾個措施。目前看，北京、上海限購力度最大，深圳、廣州次之。二線熱點城市正在恢復限購，但力度普遍不強。絕大多數(shù)城市，還允許外地人不繳納社保的情況下，購買一套房子。
限購政策嚴不嚴，關鍵還要看當?shù)貞艨谌莶蝗菀撰@得。比如獲得北京戶口就比獲得深圳戶口難數(shù)倍以上，那么北京的限購力度肯定會顯著超過深圳。
小結：可見，政府要調(diào)控樓市，手里的牌是足夠的。但在這個地球上，沒有哪個城市的政府愿意看到房價趨勢性下跌，包括溫哥華、倫敦的地方當局，也只是希望房價漲慢一點，別讓選民們拋棄他們而已。房地產(chǎn)稅，在絕大多數(shù)國家都是地方政府最重要的長期飯票。
二、節(jié)后樓市走向
目前二線城市的調(diào)控政策，以合肥最為嚴格，其他城市力度都不算大，有的甚至還比較寬松。
如果未來幾天沒有全國性的政策出臺，僅僅是二線城市繼續(xù)“擠牙膏”，那么四季度樓市仍然會火爆一段時間。
由于對實體經(jīng)濟投鼠忌器，所以降低M2增速、提高利率這些措施都不可能出臺。未來的樓市調(diào)控仍然只能是圍繞限購、限貸、加稅等進行，部分城市會增加土地供應。
這一輪二線城市的集中調(diào)控，主要是兩大目的：第一，給輿論一個交代；第二，把熱錢趕往三四線城市，讓它們“去庫存”。但絕大多數(shù)三四線城市由于缺乏人口增量，或者庫存太大，幾乎沒有投資價值。熱錢也不傻，他們不會去當接盤俠。弄不好，他們會重返一線城市搞一次偷襲。但整體而言，很難形成新的熱點和賺錢效應了。
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