熱點(diǎn)關(guān)注- 美日泰俄的房產(chǎn)泡沫是如何破滅的？又是如何救市的？
- 資訊類型：熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間：2016-09-19 / 瀏覽：1487 次 /
- 2016-09-19 更新 投訴舉報(bào)
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今年上半年國內(nèi)掀起了轟轟烈烈的去庫存運(yùn)動，廣大一二線城市人民紛紛響應(yīng)黨的號召，加入到去庫存的隊(duì)伍當(dāng)中，為房價(jià)撐起一片天。
房地產(chǎn)事關(guān)國家經(jīng)濟(jì)命脈，房地產(chǎn)一旦出現(xiàn)問題，都是大問題，各國都會出臺相應(yīng)的救市政策。
美國、俄羅斯、日本、泰國，包括中國的海南和北海都曾出現(xiàn)過嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，泡沫破裂之后，各國政府是如何應(yīng)對的呢？最終效果如何？
上海易居房地產(chǎn)研究院最新的研究報(bào)告《全國房地產(chǎn)去庫存現(xiàn)狀與趨勢研究報(bào)告》對美國、俄羅斯、日本、泰國多個(gè)國家的房地產(chǎn)泡沫破裂之后，政府如何出臺政策應(yīng)對危機(jī)做了詳細(xì)闡述，從國外過往案例，探究中國房地產(chǎn)去庫存現(xiàn)狀與趨勢。
1
美國：四大政策助力樓市回暖
2008 年美國因房地產(chǎn)次級抵押貸款壞賬而引發(fā)金融危機(jī)，美國經(jīng)濟(jì)慘遭重創(chuàng)。房地產(chǎn)泡沫破裂，市場低迷，庫存積壓。
在接下來的幾年里，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩對美國經(jīng)濟(jì)造成了很大損害，產(chǎn)能過剩的清理經(jīng)歷了漫長的過程。
美國新建私人住宅從2005 年的206 萬套下降到2009 年的55萬套。房屋價(jià)格連續(xù)下降，凱斯-希勒房屋價(jià)格指數(shù)從2005年的高位下降27%，歷時(shí)7年直到2012年方才企穩(wěn)。新建住房銷售從2005 年的128萬套，下降到2012年的30萬套，降幅達(dá)76%。
為了消化大量的房地產(chǎn)庫存，美國政府出臺了四大扶持政策。
首先是印鈔票，施行量化寬松的貨幣政策。美國國會出臺了一項(xiàng)1.1萬億美元的貨幣刺激法案。
這筆資金主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的支出，刺激經(jīng)濟(jì)，盤活房地產(chǎn)存量，給企業(yè)減稅，增加市場活力。
然后救助房地美和房利美。
房利美和房地美是美國住房抵押貸款的主要資金來源，它們所持有或擔(dān)保的住房抵押貸款總額約為5.3萬億美元，幾乎占了當(dāng)時(shí)美國住房抵押貸款總額的一半。
受美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂沖擊，房利美和房地美陷入全面危機(jī)，美國房地產(chǎn)市場和金融市場面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
2008年9月7日，美國政府宣布接管房利美和房地美，根據(jù)接管方案，美國財(cái)政部將通過購買優(yōu)先股向房利美和房地美各注入 1000 億美元資金。房利美和房地美首席執(zhí)行官被限令離職。
2008年7月經(jīng)國會批準(zhǔn)成立、專門負(fù)責(zé)監(jiān)管兩公司的聯(lián)邦住房金融署接管兩公司日常業(yè)務(wù)，并任命兩公司新高管。
接管房利美和房地美，是美國歷史上出臺金額最大、最復(fù)雜的救市方案之一，這項(xiàng)政策極大地促進(jìn)了美國住房和金融市場的穩(wěn)定。
2012年9月13日美聯(lián)儲宣布推出第三輪量化寬松，其中就包括了每月新增購買400億美元抵押貸款支持債券。使住房抵押貸款擔(dān)保債券市場的流動性得到極大改善。
為了全面激活房地產(chǎn)市場，鼓勵(lì)國外資金入美購房，為海外投資者打開美國房地產(chǎn)的大門。
在多項(xiàng)政策的合力助推之下，同時(shí)配以美聯(lián)儲零利率貨幣政策和一系列量化寬松政策， 美國樓市開始逐步企穩(wěn)。2012年以來，美國房價(jià)持續(xù)上漲，樓市復(fù)蘇加快，也拉動了美國經(jīng)濟(jì)增長。
此外，在美國樓市的復(fù)蘇過程中，海外投資者的涌入也是金融危機(jī)后美國資本流入的主要來源，是美國房地產(chǎn)去庫存的重要幫手。
2
日本：日元升值摧毀樓市
1955年開始，日本經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長，GDP和人口快速成長。1968年，日本首超德國成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。
日本在保持經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)泡沫越吹越大。
在1987-1990年期間，低利率和充足的貨幣供給刺激了泡沫經(jīng)濟(jì)投機(jī)活動。在炒作之下，日本的地價(jià)迅速上漲。
值得注意的是，日本的商業(yè)銀行一直都在以土地作為貸款抵押擔(dān)保。很多投機(jī)者利用迅速上揚(yáng)的股票賬面利潤投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價(jià)飆升。
在日本房地產(chǎn)的火爆時(shí)期，最大投機(jī)者是財(cái)力雄厚的財(cái)團(tuán)，大批財(cái)團(tuán)資金從各個(gè)不同的行業(yè)匯集到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，催生房價(jià)快速抬升。
根據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城市土地價(jià)格指數(shù)從1985年的91.5上漲到1991年的147.8，上漲幅度61%。建筑投資從1985年的約50億日元上升到1991年的約82 億日元，上升幅度64%。
最終，由于美國借“廣場協(xié)議”迫使日元二次升值，摧毀了日本出口導(dǎo)向型工業(yè)的根基，在大批日本工業(yè)企業(yè)紛紛倒閉、股市崩潰的同時(shí)，大量租客撤離東京圈，業(yè)主因?yàn)樽饪蜏p少而大量拋售房產(chǎn)，日本的樓市價(jià)格在短期內(nèi)斷崖式下跌。
1991年日本房地產(chǎn)泡沫破裂，建筑投資額從1991年的824036 億日元連續(xù)下降至2011年的432923億日元，降幅達(dá)47.5%；同期城市土地價(jià)格指數(shù)下跌62.7%，房價(jià)波動的劇烈程度比同期其他有房產(chǎn)泡沫的國家更為嚴(yán)重。
房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌使大量不動產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，非銀行金融機(jī)構(gòu)因擁有大量不良債權(quán)而陸續(xù)破產(chǎn)，給這些機(jī)構(gòu)提供資金的銀行亦無法幸免。
日本銀行業(yè)產(chǎn)生了嚴(yán)重的信用危機(jī)，幾家大銀行如兵庫銀行、北海道拓殖銀行等相繼倒閉，大量建筑成為“爛尾樓”。
建筑業(yè)飽受重創(chuàng)，1994年合同金額不足高峰期的1/3，日本國民經(jīng)濟(jì)陷入長達(dá)十幾年的負(fù)增長和零增長。
日本為了挽救房地產(chǎn)，重振本國經(jīng)濟(jì)，實(shí)施了一系列救市政策。
第一，大量發(fā)行國債，利用國債建設(shè)公共配套設(shè)施；同時(shí)，運(yùn)用支出調(diào)整政策與支出轉(zhuǎn)換政策，恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)部門的活力，提高房地產(chǎn)的附加值。
第二，采用擴(kuò)張性的貨幣政策增加流動性，通過多輪降息，大幅降低利率，最后以零利率來推行量化寬松政策，通過降低購房成本來刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展。
第三， 調(diào)整市場結(jié)構(gòu)、緩解供需矛盾。一方面放寬限購，鼓勵(lì)市民貸款購房，另一方面幫助開發(fā)商建立了房地產(chǎn)投資信托基金，專門用于商業(yè)地產(chǎn)投資的融資互助。
第四，調(diào)整行業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)，放寬建筑物高度限制，縮短建筑方案審批周期，鼓勵(lì)引導(dǎo)環(huán)保節(jié)能建材的普及使用。
日本政府通過一系列樓市改革措施的實(shí)施為房地產(chǎn)市場吸引到了資金，也降低了市民購房的門檻。
經(jīng)過長達(dá)10多年的房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整和洗牌，競爭力弱的財(cái)團(tuán)及開發(fā)商紛紛被淘汰，房地產(chǎn)庫存逐步消化。
但由于日本金融體系的不完善以及國內(nèi)產(chǎn)能過剩等問題的存在，日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展在陷入停滯的同時(shí)，房地產(chǎn)市場再未出現(xiàn)此前火爆的狀態(tài)，大都市圈的地價(jià)房價(jià)仍遠(yuǎn)低于泡沫高峰時(shí)的水平。
近幾年，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，日本經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)回升，2013年三季度開始，由于海外購房者需求的提升，日本房價(jià)增幅才有所加快，其中也包括中國購房者。
3
泰國：亞洲金融危機(jī)刺破泡沫
繼日本之后，20 世紀(jì)80年代中期，泰國政府為了促進(jìn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，把房地產(chǎn)作為優(yōu)先投資的領(lǐng)域以帶動其他部門的發(fā)展，同時(shí)還制訂了相關(guān)的刺激性政策，催生出房地產(chǎn)市場的繁榮。
由于泰國金融市場過早的對外開放，加之金融監(jiān)控體系還不是很完善，海灣戰(zhàn)爭結(jié)束后，大量開發(fā)商和投機(jī)者紛紛涌入房地產(chǎn)市場，再加上國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對信貸政策的放任，加大了對房地產(chǎn)業(yè)的信貸資金的投入，光對房地產(chǎn)業(yè)的貸款資金就占到其總貸款的一半左右。
與此同時(shí)，大量外國資本也進(jìn)入東南亞其他國家的房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機(jī)。由于沒有很好地進(jìn)行調(diào)控，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場形成了巨大泡沫。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，泰、馬、印、菲的金融機(jī)構(gòu)投放到房地產(chǎn)的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%、20%、11%。
隨著市場的逐漸飽和，房地產(chǎn)日益暴露嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)象，大量樓宇閑置。泰國房屋空置率高達(dá)20%，菲律賓為15—20%，印尼為18%，馬來西亞的數(shù)量也不少。
隨著1997年東南亞金融危機(jī)的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，其中泰國房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致產(chǎn)生400億美元的銀行呆賬，破壞了泰國的銀行業(yè)和金融體系。
大量企業(yè)停產(chǎn)、倒閉，失業(yè)率大幅上升，對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成了巨大的打擊，東南亞其他國家的經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了嚴(yán)重衰退。
東南亞國家這一輪房地產(chǎn)泡沫周期中，泰國房地產(chǎn)泡沫自1988年產(chǎn)生到1997年破滅，歷時(shí)9年多。印度尼西亞歷時(shí)8年，馬來西亞歷時(shí)約7年。
為了應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫破滅后的行業(yè)危機(jī)，泰國政府之后采取了多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)刺激措施。
首先降低地價(jià)以消化房地產(chǎn)庫存。1998年,泰國政府宣布降低首都曼谷和其他部分地區(qū)的官方參考地價(jià),下降幅度高達(dá)45%。
這一決定旨在扭轉(zhuǎn)不正常的房地產(chǎn)業(yè)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的不利影響,鼓勵(lì)人們購買目前大片閑置的商品房。
第二，實(shí)行房地產(chǎn)交易稅費(fèi)優(yōu)惠刺激樓市需求。在房地產(chǎn)泡沫破滅后的幾年，為了恢復(fù)房地產(chǎn)市場，泰國政府陸續(xù)推出了各種支持措施如降低手續(xù)費(fèi)率、個(gè)人房地產(chǎn)貸款利息可抵扣應(yīng)納所得稅和降低房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅等，加上貸款利率大幅降低，泰國房地產(chǎn)市場需求得以釋放。
第三，泰國政府住房銀行引入專門的住房融資方案。 自從 1997 年金融危機(jī)之后，泰國政府住房銀行在抵押貸款方面起著至關(guān)重要的作用。
即使在 1997 至1998年間資金流動緊張的關(guān)鍵時(shí)期，大多數(shù)銀行都嚴(yán)格控制貸款。泰國政府住房銀行仍然繼續(xù)發(fā)放住房貸款。
作為國家的有力工具，泰國政府住房銀行響應(yīng)政府政策，引進(jìn)多種創(chuàng)新的住房融資方案，促進(jìn)購房需求，協(xié)助政府搞活房地產(chǎn)業(yè)，刺激危機(jī)后的經(jīng)濟(jì)增長。
1998年的金融危機(jī)導(dǎo)致許多泰國人擱置了購買房屋的想法，此后隨著政府一系列購房優(yōu)惠政策的出臺，特別是在處于谷底的低利率刺激下，泰國房地產(chǎn)市場需求明顯提升，泰國房地產(chǎn)業(yè)從 2000 年起開始逐步復(fù)蘇。泰國經(jīng)濟(jì)也逐漸趨于穩(wěn)定。
4
俄羅斯：流動性不足成導(dǎo)火索
2002 年后，受經(jīng)濟(jì)快速增長、供需關(guān)系失衡、按揭貸款利率相對較低、“炒房”、“官商黑幕”等因素影響，俄羅斯房地產(chǎn)市場價(jià)格一直居高不下。
2008 年美國的次貸危機(jī)引發(fā)世界經(jīng)濟(jì)衰退，由于房地產(chǎn)業(yè)在俄羅斯國民生產(chǎn)總值中占大約7%，因此對俄羅斯的房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了消極影響：房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目減少，投入使用的住房面積增速減緩，大批建筑企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，房價(jià)下跌。
2008-2009金融危機(jī)期間，俄羅斯房地產(chǎn)價(jià)格水平平均下降了30-35%。 由于申請貸款難度加大、費(fèi)用高昂等原因，俄羅斯建筑企業(yè)的資金狀況迅速惡化，紛紛叫停在建項(xiàng)目或另覓融資渠道。
俄羅斯最大房地產(chǎn)集團(tuán)之一的 MIEL 集團(tuán)甚至來到中國尋找金融合作伙伴，謀求拓展融資渠道。
為重振房地產(chǎn)市場，也為了應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)，俄羅斯政府采用擴(kuò)張性財(cái)稅政策以刺激國內(nèi)需求。
2008年政府從住房公用事業(yè)改革促進(jìn)基金中劃撥500 億盧布，用于購買完工程度較高的住宅，從聯(lián)邦預(yù)算中出資320億盧布為現(xiàn)役軍人和貧困居民購買住房。
2009年俄羅斯政府下?lián)?50億盧布?？罱o國家房貸局，由各地區(qū)房貸局和銀行共同執(zhí)行房貸重組計(jì)劃。
由于經(jīng)濟(jì)下滑，失業(yè)者不斷增多，房貸斷供問題日益嚴(yán)重。據(jù)了解，俄羅斯大約有80萬人向銀行貸款買房，房貸規(guī)模為9745億盧布。
執(zhí)行房貸重組計(jì)劃后，既救助貸款買房者，也救助銀行。對于失業(yè)的貸款買房者來說，可以緩交房貸一年；對于商業(yè)銀行來說，由于有國家?？顜椭鷫|付“房奴”所欠一年的貸款，不至于讓這部分資產(chǎn)變成壞賬，銀行的流動性有了保障。
同時(shí)將產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整為優(yōu)先支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，篩選出包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的 295 家政府優(yōu)先扶持的大型企業(yè)，對其實(shí)行融資支持和稅收優(yōu)惠。
為提振房地產(chǎn)市場，俄羅斯政府出臺住房激勵(lì)計(jì)劃，通過授權(quán)外經(jīng)銀行向商業(yè)銀行和企業(yè)發(fā)放外匯貸款、首次動用外匯儲備清償非國家外債、首次啟動主權(quán)基金注資商業(yè)銀行以及修改《自然人存款保險(xiǎn)法》等措施，為開發(fā)商及買房者提供住房抵押貸款，幫助他們?nèi)谫Y，化解流動性不足的風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)俄羅斯聯(lián)邦中央銀行的數(shù)據(jù)，2014年共有629 家信用機(jī)構(gòu)提供101.23萬筆住房抵押貸款，總額達(dá)1.7625萬億盧布，分別比2013 年增長22.7%和30.18%。
在住房激勵(lì)計(jì)劃出臺前，俄羅斯政府推出的一系列房地產(chǎn)政策雖然在短時(shí)間內(nèi)發(fā)揮了一定的作用，但自 2013 年開始，俄羅斯經(jīng)濟(jì)趨于停滯，國內(nèi)除莫斯科、卡拉斯諾達(dá)爾等一線大城市之外，大多數(shù)中小城市的住房市場趨于滯銷。
流動性不足是房地產(chǎn)市場低迷的直接導(dǎo)火索，在資金短缺使建筑業(yè)“降溫”的同時(shí)，按揭貸款的高成本也使購買需求下降。
此后，在住房激勵(lì)計(jì)劃的刺激下，俄羅斯部分家庭對住房和抵押貸款的投機(jī)性需求大幅增長，一定程度上緩解了俄羅斯國內(nèi)房地產(chǎn)市場的庫存量。
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從國外政府對房地產(chǎn)泡沫破裂之后的應(yīng)對舉措來看，各國調(diào)控效果不一樣。面對已成定局的趨勢，宏觀調(diào)控也不是萬能的。
參考資料：《全國房地產(chǎn)去庫存現(xiàn)狀與趨勢研究報(bào)告》
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