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近日，廣州樓市火熱，數(shù)據(jù)顯示，8月二手住宅網(wǎng)簽創(chuàng)出今年以來的第二個成交高峰，僅次于3月網(wǎng)簽成交量突破10000套的最高峰。不少換房者因擔(dān)心手中的換房資金將隨著樓價上升而購買力縮水，也按捺不住想殺入購房行列。那么，以怎樣的方法換房，才更加劃算？
案例：小兩房換大套房
陳太一家三口現(xiàn)住在廣州市海珠區(qū)革新路的一套小兩房，接下來陳太打算再生一個孩子，三口之家變四口之家，小兩房顯然不夠住了，想若懷孕后置換一套面積大一些的電梯樓單位更合適。眼看土地市場價格高企，再加上樓價也保持在高位，陳太覺得必須趕緊完成換房。
但陳太手上的資金有限，只有100萬元的閑余資金，再加上供樓壓力和生活開支，陳太覺得自己和老公供兩套房壓力特別大，打算賣掉自住的小兩房，置換一套三房或四房。那么，像陳太這種情況，到底如何實現(xiàn)換房夢想呢？到底是賣一買一，還是買一賣一呢？這個順序大有學(xué)問。
方法一：賣一買一
陳太現(xiàn)在居住的小兩房單位，市價約96.5萬元，目前還欠銀行貸款20萬元。也就是說，先賣掉這套房再買房的話，陳太手上的買房資金有76.5萬元（業(yè)主把20萬提前還貸才能賣房）+100萬元=176.5萬元。
專家給記者算了一筆賬，這個時候，陳太再去買一套360萬元左右的革新路小區(qū)電梯三房。按照現(xiàn)行的房貸政策，賣掉舊居之后，陳太就算是首次置業(yè)，可以獲得85折的利率優(yōu)惠，并且首套房首付只需三成。假設(shè)陳太購買這套360萬元的三房單位，首付108萬元，向銀行貸款252萬元，供20年，每月月供15497元左右，總利息支出119.94萬元。這個時候，陳太手上還有閑余資金68.5萬元，可用于其他方面的投資。
再看陳太賣房過程中產(chǎn)生的費用。由于還沒有買房，所以陳太賣掉的房是唯一普通住房，證滿5年，那么，陳太可免增值稅和個人所得稅。也就是說，陳太先賣房的話，所出售的物業(yè)因證滿5年且唯一，稅費支出較少，在現(xiàn)行業(yè)主實收的市況下，對買家的吸引力相對更高一些。
方法二：買一賣一
如陳太先買一套房，再賣掉手上這套房的話，首先要解決的是首付問題，也就是說陳太必須要找親戚朋友湊夠首付。
先買一套房，陳太算第二次置業(yè)，所以，貸款利率要上浮1.1倍。貸款20年，陳太首付必須湊足252萬元（假設(shè)陳太向親戚借款152萬元湊首付），第二套房月供7362元，總利息支出68.69萬元。
專家給記者算了一筆賬，隨后陳太再賣掉手上這套房，這個時候，交易稅費方面，陳太仍可免增值稅（證滿2年可免），但要繳納個人所得稅（雖然證滿5年，但不是陳太唯一住房，所以必須按照1%征收個人所得稅。）假設(shè)稅費全部由買家支付，陳太雖無需支付，但對買家的吸引力而言，較其他免繳增值稅和個稅的房源要低一些。
這個時候，陳太手上資金為：96.5萬元（賣房所得款項）-20萬元（首套房欠銀行錢）=76.5萬元。陳太先償還買第二套房借親戚朋友的錢，尚欠：152萬元-76.5萬元=75.5萬元。
結(jié)論：賣一買一換房首付負(fù)擔(dān)更輕
通過以上的計算不難看出：
賣一買一，陳太20年下來的利息支出約119.94萬元。而買一賣一，那么20年貸款下來的利息支出約68.69萬元。
也就是說，賣一買一比買一賣一，在利息支出上可節(jié)省51.25萬元。
不過，賣一買一時，陳太不需要向親戚朋友借錢，就可實現(xiàn)換房的夢想，換房后手上還有閑余資金68.5萬元，可作其他投資。而買一賣一時，換房后陳太還需要繼續(xù)償還向親戚朋友借錢買房的75.5萬元。顯然，賣一買一的方式更明智。
專業(yè)人士特別提醒，由于目前房價波動大，在換房時最好同時進(jìn)行，避免賣了房，房價上漲，買不到房。在出售舊房子時，最好盡快選擇好新房子，盡快下訂并與新房的業(yè)主溝通好各項事宜，縮短賣一買一上的時間差。
此外，就賣掉現(xiàn)有房子和買到新房前的這段時間內(nèi)，換房客如何解決居住問題，專業(yè)人士建議，買賣雙方有比較寬松的溝通環(huán)境，雙方可談妥交房時間，或換房人士可先短租其他單位暫住。
數(shù)據(jù)：8月?lián)Q房個案數(shù)量增13.3%
今年下半年開始，改善型換房個案持續(xù)增加。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計：
7月改善型換房個案數(shù)量較6月上升8.8%，而8月改善型換房個案繼續(xù)增加，較7月上升13.3%。樓價平穩(wěn)上升，是造成改善型換房人士入市積極性持續(xù)增加的重要因素。8月樓價保持穩(wěn)步向上態(tài)勢，當(dāng)月廣州二手住宅成交均價達(dá)27003元/平方米，環(huán)比7月上升2.8%，同比去年8月上升12.2%。
專業(yè)人士分析認(rèn)為，賣一買一是目前廣州二手市場中改善型換房的主要方式，原因主要有兩個：
一是廣州仍實行限購，對非本地戶籍買家來說，只能持有一套物業(yè)，要換房必須出售舊居后才有資格購房。
二是目前廣州換房的入市門檻并不低。
據(jù)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計：
8月改善型換房個案的套均總價為343萬元。以此計算，二套房貸首付需七成，換房人士的首付支出為240萬元左右，而出售舊居之后，可比照首套房貸執(zhí)行，首付只需三成，僅為103萬元。賣一買一之后，換房人士的首付支出大幅減少。
因此，目前廣州二手市場上不少換房個案都是采用“賣一買一”這一方式進(jìn)行的，而市場上流通的放售房源，不少也是由于業(yè)主出于換房需求而出售的。
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