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    一套面積相同、結(jié)構(gòu)相近的高層住宅，因?yàn)樵诓煌某鞘小⒉煌奈恢糜辛颂烊乐畡e的價差。為什么會這樣？

    原因再簡單不過了，任何資產(chǎn)都有一個基準(zhǔn)價格，還有在此基礎(chǔ)上的溢價。擁有多重溢價的房子，可能是沒有溢價房子的10倍，甚至30倍、50倍！

 
    由于城鄉(xiāng)差別巨大，城市和城市之間差別巨大，中國的房子就有遠(yuǎn)比西方多得多的溢價類別。對于投資者來說，這是必須關(guān)注的。

 
    1、教育資源溢價

 
    教育溢價很好理解，就是學(xué)位的價值。一般來說，幼兒園、小學(xué)、初中是就近入學(xué)的，好的學(xué)位能大大提高住宅的價格。在北京，曾屢屢出現(xiàn)過單價數(shù)十萬元的學(xué)區(qū)房，對此大家已經(jīng)耳熟能詳。

 
    初中雖然只有3年，但其學(xué)位的價值一般來說超過小學(xué)，小學(xué)學(xué)位超過幼兒園學(xué)位。如果你的房子同時擁有優(yōu)秀的幼兒園、小學(xué)和初中學(xué)位，那么價格將會更高。其實(shí)高中也有學(xué)位房一說，它不體現(xiàn)在片區(qū)上，而是體現(xiàn)在城市身上，與高考的考區(qū)有關(guān)。比如上北大清華這類學(xué)校的幾率，北京肯定超過津滬，而津滬又超過很多省會城市。所以北京的學(xué)位房全中國最貴。
 

 
    2、醫(yī)療資源溢價

 
       從風(fēng)水的角度來看，住宅一般不宜距離醫(yī)院太近。但太遠(yuǎn)了，看病也不方便。醫(yī)療資源肯定會影響房價，而且從整體上影響一個城市的房價。中國最優(yōu)秀的醫(yī)療資源分布在北京和上海，其次是成都、武漢、廣州這些區(qū)域中心城市。所以，這些城市房價里都有醫(yī)療溢價的成分。
 

 
    3、交通資源溢價

 
    能不能成為全國性的鐵路、公路和航空樞紐，直接影響到一個城市的發(fā)展前途。中心城市一般都是多重交通樞紐，比如北京、上海、廣州；石家莊、南昌雖然是省會城市，但在高鐵系統(tǒng)里地位不高，航空地位更低，所以其房價必然受到影響，不如同為省會城市的鄭州、杭州等城市。

 
    就具體住宅小區(qū)而言，交通溢價主要體現(xiàn)在軌道交通（地鐵）上，附近擁有多條地鐵線入口的小區(qū)，肯定比只有一條地鐵線，或者“十三不靠”小區(qū)要貴。

 
    4、城市級別溢價

 
    級別越高的城市，擁有更多發(fā)展機(jī)遇，這是不言而喻的。在中國，北京和上海是第一類城市，深圳、重慶、天津是第二類城市，然后才是其他的省會城市、計劃單列市，再往下是地級市、縣級市、縣城、鎮(zhèn)?？拷痪€城市的地級市（蘇州、廊坊、東莞等），發(fā)展機(jī)遇又會多一些。

 
    最近10多年，地方政府和國企成為投資主體，其結(jié)果是“有權(quán)力的城市”獲得了更多發(fā)展機(jī)遇，其中主要是直轄市和省會城市。改革開放第一個10年崛起的地級市，比如蘇州、無錫、佛山、東莞、溫州、泉州、煙臺、唐山等，都地位下滑。以蘇州為例，此前跟深圳、廣州競爭前四名，現(xiàn)在GDP已經(jīng)淪為第七名，資金總量淪為第十名。

 
    近年來明顯在崛起的省會城市有南京、杭州、成都、武漢、鄭州、合肥、長沙、西安等。

 
    5、鄰居溢價

 
    有人說，買房子就是買鄰居，此言不虛，在中國尤其如此。如果你的鄰居里都是這座城市里最有權(quán)、最有錢和最有意見影響力的人，你的小區(qū)附近不會規(guī)劃垃圾填埋場、火葬場，也不會有高壓線穿空而過，就連垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站也會躲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的，而附近的學(xué)校即便現(xiàn)在不是名校，很快也會跟名校合作的。至于治安問題，噪聲問題，都不用你操心。你只用選擇正確，然后就坐轎子吧，那些牛人們抬著你走。
 

    所以，你會去郊區(qū)買房子還是在市中心買房子？你會去縣城買房子，還是去省城買房子？想想牛人們扎堆住在哪里吧，這不需要太高的智商。

 
    6、自然環(huán)境溢價

 
    深圳樓市為什么在過去兩年領(lǐng)漲全國？原因很簡單，在市區(qū)擁有500萬人口以上的大城市里，空氣質(zhì)量有超過深圳的嗎？綠化覆蓋率有超過深圳的嗎？海灘有比深圳漂亮的嗎？同理，廈門房價也很高，珠海房價也遠(yuǎn)超旁邊的中山、江門，這里面都有明顯的自然環(huán)境溢價。

 
    至于江景房、海景房超過同區(qū)域的其他房子，也是環(huán)境溢價。

 
    7、制度溢價

 
    北上深的房價會超過香港嗎？有人說能，有人說不能。說不能的，強(qiáng)調(diào)的主要就是制度溢價。不是說香港的制度都優(yōu)于內(nèi)地，而是說內(nèi)地人比較方便過去買房子的，沒有語言障礙的，實(shí)施成熟市場經(jīng)濟(jì)制度的地方，只有香港而已。此外，港幣跟美元掛鉤。所以，香港之小，相對于內(nèi)地之大，就帶有某種稀缺性。

 
    同在內(nèi)地這個統(tǒng)一市場下，北上深有顯著的制度優(yōu)勢，年輕人在奮斗過程中靠自己能力的因素多一些；而在小城市，靠家族門蔭的因素多一些，靠自己奮斗的因素少一些。

 
    8、信用稀缺溢價

 
    當(dāng)一個社會信用稀缺的時候，金融市場最容易受傷，因?yàn)榻鹑谑袌霾▌有愿?，交易成本更低，交易更為便捷。所以金融市場更容易被操縱，出現(xiàn)極端行情，從而實(shí)現(xiàn)財富的快速、劇烈轉(zhuǎn)移。從去年股災(zāi)，我們能清晰地看到這一點(diǎn)。這個時候，房子作為資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)就顯示出來了：它具有實(shí)用性，可以看得見摸得著，交易不算太便捷（不容易被震倉、洗盤）。所以房子比較安全，容易成為全社會的資金池，最終易漲難跌。

 
       9、土地制度與開發(fā)制度溢價

 
    中國的土地制度是“國有+集體所有”，集體所有的是農(nóng)業(yè)用地，變成城市建設(shè)用地只能是國家征地。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看，中國的土地制度基本上是國有的。具體到每個城市，都是市政府所有的。所以，土地市場不存在競爭，房價也就易漲難跌。
 

 
    在歐美等國家，買地建房都是私人的事情，開發(fā)商的作用不大。中國不同，必須有開發(fā)商居中。所以，中國的商品房市場相當(dāng)于有“做市商制度”，開發(fā)商控制著新盤價格，會串聯(lián)護(hù)盤。新房不僅難以降價，還成為拉動二手房上漲的主要因素。

 
    也就是說，中國的土地制度、房屋開發(fā)銷售制度，均大不同與西方。不明白這一點(diǎn)，就看不懂中國樓市。

 
    10、風(fēng)水溢價

 
       房子還有風(fēng)水溢價。位置明顯不好（比如低洼、以前做過墳地、刑場）的小區(qū)，出過事的房子（比如發(fā)生過兇案），其價格很難上漲。風(fēng)水特別好的房子，則會非常搶手。別以為這是迷信，中國的風(fēng)水學(xué)自有其合理的一面。