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    被稱為我國(guó)史上最嚴(yán)房地產(chǎn)中介管理新規(guī)的政策近日發(fā)布，一石激起千層浪。

    在我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，二手房交易占比逐漸增加，部分地方二手房交易量甚至能達(dá)到新房的4-5倍，大量成交依賴中介居間成交。

    然而，發(fā)布虛假房源、隱瞞真實(shí)信息、強(qiáng)制代辦收費(fèi)、侵占或挪用交易資金、違規(guī)從事金融業(yè)務(wù)、捏造散布漲價(jià)信息等諸多問(wèn)題也在中介市場(chǎng)上不斷發(fā)酵。

    針對(duì)這些問(wèn)題，住建部、國(guó)家發(fā)改委、工信部等七部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，從規(guī)范中介服務(wù)行為、完善行業(yè)管理制度、加強(qiáng)中介市場(chǎng)監(jiān)管三個(gè)方面，提出了16條政策措施，力求不斷規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序。

    確保房源信息真實(shí)，收費(fèi)將更規(guī)范透明

    當(dāng)前，一些中介機(jī)構(gòu)為吸引客戶、招攬業(yè)務(wù)、提高收益，在經(jīng)營(yíng)中藏“貓膩”：有的發(fā)布虛假房源或已成交的房源信息，有的惡意標(biāo)低價(jià)格，有的隱瞞房屋存在抵押等信息，有的則存在收費(fèi)不規(guī)范、不透明等問(wèn)題。

    為了讓中介經(jīng)營(yíng)行為更規(guī)范，《意見(jiàn)》在制度設(shè)計(jì)上作出了如下規(guī)定：

    實(shí)行房源信息核驗(yàn)制度。中介在發(fā)布房源信息前，經(jīng)委托人同意后要到房地產(chǎn)主管部門核驗(yàn)房源信息，確保發(fā)布的房源真實(shí)存在、可以交易。

    編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)。中介發(fā)布房源信息要編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)，標(biāo)明房源信息核驗(yàn)情況、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同編號(hào)、房屋坐落、面積、產(chǎn)權(quán)狀況、掛牌價(jià)格、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋圖片等，以及其他應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的重要事項(xiàng)。

    加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理。中介在門店、網(wǎng)站等不同渠道發(fā)布的同一房源信息應(yīng)當(dāng)一致，不得發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書(shū)面委托的房源信息，不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。

    已交易房源信息要及時(shí)撤除。對(duì)已出售或出租的房屋，促成交易的中介機(jī)構(gòu)要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個(gè)工作日內(nèi)，將房源信息從門店、網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除；對(duì)委托人已取消委托的房屋，中介機(jī)構(gòu)要在兩個(gè)工作日內(nèi)將房源信息從各類渠道上撤除。

    為規(guī)范中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)，《意見(jiàn)》提出了實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、代辦服務(wù)由當(dāng)事人自愿選擇、加強(qiáng)監(jiān)管等舉措。中介要在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置標(biāo)識(shí)全部服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)服務(wù)均須單獨(dú)標(biāo)價(jià)；提供代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、貸款等服務(wù)的，應(yīng)由委托人自愿選擇，并在房地產(chǎn)中介服務(wù)合同中約定；充分發(fā)揮12358價(jià)格監(jiān)管平臺(tái)作用。

    上述規(guī)定，尤其是對(duì)于已成交信息的更新要求確實(shí)填補(bǔ)了此前長(zhǎng)期存在的政策空白。目前確實(shí)在很多互聯(lián)網(wǎng)端口上，房源調(diào)價(jià)、成交等信息是無(wú)法及時(shí)體現(xiàn)的，尤其是第三方網(wǎng)站平臺(tái)很多根本沒(méi)有線下人員維護(hù)信息。

    對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，在房源的真實(shí)性上，目前大多數(shù)大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都能在官網(wǎng)等自身渠道上做到，但第三方商業(yè)網(wǎng)站由于涉及多個(gè)部門，權(quán)責(zé)不明、管理一直較為松懈，虛假信息相當(dāng)泛濫。

    保障交易安全，規(guī)范金融業(yè)務(wù)合作與納稅

    買賣房屋，牽扯真金白銀，安全交易最重要。誰(shuí)都不想碰上“一房?jī)少u”“卷款逃走”這樣的糟心事。

    為保障房屋交易安全，維護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益，《意見(jiàn)》提出了四項(xiàng)措施：規(guī)范中介機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)，中介不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務(wù)；規(guī)范中介服務(wù)合同簽訂行為，中介在接受業(yè)務(wù)委托時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書(shū)面房地產(chǎn)中介服務(wù)合同并歸檔備查；推行交易合同網(wǎng)簽制度，各地要全面實(shí)行交易合同網(wǎng)上簽約，一套房屋已經(jīng)完成網(wǎng)簽的，不能再重復(fù)簽約；實(shí)行交易資金監(jiān)管制度，各地要建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度，中介及其從業(yè)人員不得通過(guò)監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。

    近年來(lái)，為適應(yīng)群眾購(gòu)房貸款需求，許多中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)建立了業(yè)務(wù)合作關(guān)系。但實(shí)踐中也出現(xiàn)了中介指定金融機(jī)構(gòu)、捆綁服務(wù)、違規(guī)提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等問(wèn)題。

    對(duì)此，《意見(jiàn)》規(guī)定：中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁；中介不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用；金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介合作提供金融服務(wù)。

    此外，為規(guī)范中介機(jī)構(gòu)協(xié)助當(dāng)事人的納稅行為，避免瞞報(bào)真實(shí)成交價(jià)格、偷逃稅費(fèi)等問(wèn)題，《意見(jiàn)》要求中介和從業(yè)人員應(yīng)如實(shí)告知當(dāng)事人稅收規(guī)定和優(yōu)惠政策，協(xié)助其依法誠(chéng)信納稅；不得誘導(dǎo)、唆使、協(xié)助交易當(dāng)事人就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同，即所謂的“陰陽(yáng)合同”，報(bào)低成交價(jià)格；不得幫助或唆使交易當(dāng)事人偽造虛假證明，騙取稅收優(yōu)惠；不得倒賣納稅預(yù)約號(hào)碼。

    其實(shí)，今年3月央行副行長(zhǎng)潘功勝就公開(kāi)表示，央行對(duì)首付貸態(tài)度明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒(méi)有取得相應(yīng)資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)。然而即便如此，這種現(xiàn)象在市場(chǎng)上仍難以被完全杜絕。

    對(duì)此，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，隨著房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)逐漸擴(kuò)張自身規(guī)模，不斷加大對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的要求，很多中介機(jī)構(gòu)確實(shí)悄然延長(zhǎng)了產(chǎn)業(yè)鏈，“現(xiàn)在越來(lái)越多的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)越來(lái)越像金融機(jī)構(gòu)了”。

    張大偉直言，由此，市場(chǎng)上衍生出了首付貸、全款貸、換房貸、監(jiān)管貸、理房通等一系列令人眼花繚亂的房地產(chǎn)金融服務(wù)，而且，很多中介機(jī)構(gòu)利用獨(dú)家房源等，變相壟斷了購(gòu)房者選擇其他金融機(jī)構(gòu)的可能性，進(jìn)一步來(lái)看，這背后是有著中介機(jī)構(gòu)以此來(lái)推漲房?jī)r(jià)作用和意愿的。業(yè)內(nèi)表示，《意見(jiàn)》出臺(tái)后，這一產(chǎn)業(yè)鏈將被隔斷，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)之間的“密切”合作關(guān)系勢(shì)必會(huì)受到影響。

    中介機(jī)構(gòu)實(shí)行備案和名單公示，中介人員須實(shí)名

    長(zhǎng)期以來(lái)，中介機(jī)構(gòu)門檻低，魚(yú)龍混雜。有的未經(jīng)備案就從事中介業(yè)務(wù)，游離于監(jiān)管之外；中介從業(yè)人員也存在流動(dòng)性大、整體素質(zhì)不高等特點(diǎn)。

    《意見(jiàn)》明確，對(duì)中介實(shí)行備案制度和名單公示制度：一是嚴(yán)格實(shí)行備案制度，中介及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定到房地產(chǎn)主管部門備案，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)，除應(yīng)到機(jī)構(gòu)所在地的省級(jí)通信主管部門辦理網(wǎng)站備案外，還應(yīng)到服務(wù)覆蓋地的市縣房地產(chǎn)主管部門備案；二是實(shí)行中介機(jī)構(gòu)名單公示制度，各地房地產(chǎn)、通信、工商行政主管部門建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，定期交換信息，并通過(guò)政府網(wǎng)站等渠道公示備案、未備案的中介機(jī)構(gòu)名單，提醒群眾審慎選擇中介機(jī)構(gòu)。

    為加強(qiáng)中介從業(yè)人員管理，《意見(jiàn)》也明確了以下幾點(diǎn)：中介從業(yè)人員在網(wǎng)站等渠道上發(fā)布房源信息的，應(yīng)當(dāng)以真實(shí)姓名發(fā)布，服務(wù)時(shí)應(yīng)佩戴標(biāo)明姓名、機(jī)構(gòu)名稱、國(guó)家職業(yè)資格等信息的工作牌；市縣房地產(chǎn)主管部門要對(duì)中介人員實(shí)名登記；落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度。

    交易流程 禁簽雙份合同避稅

    有效監(jiān)管有賴于體制的創(chuàng)新。未來(lái)，將加強(qiáng)行業(yè)信用體系建設(shè)，構(gòu)建以信用為核心的新型監(jiān)管體制。即使房源信息“靠譜”，交易環(huán)節(jié)中的種種貓膩同樣困擾著參與房地產(chǎn)交易的各方。

    《意見(jiàn)》規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)要對(duì)全部服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明碼標(biāo)價(jià)，各項(xiàng)服務(wù)均須單獨(dú)標(biāo)價(jià)。而且，根據(jù)《意見(jiàn)》我國(guó)將全面實(shí)行交易合同網(wǎng)上簽約，也就是俗稱的“網(wǎng)簽”制度，防止出現(xiàn)“一房二賣”的現(xiàn)象。此外《意見(jiàn)》還規(guī)定要實(shí)行交易資金監(jiān)管制度，各地要建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度，中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得通過(guò)監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。

    針對(duì)一些中介機(jī)構(gòu)為吸引更多客源，協(xié)助當(dāng)事人納稅時(shí)存在瞞報(bào)真實(shí)成交價(jià)格、偷逃稅費(fèi)等問(wèn)題，《意見(jiàn)》規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員不得誘導(dǎo)、唆使、協(xié)助交易當(dāng)事人就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同，低報(bào)成交價(jià)格，不得幫助或唆使交易當(dāng)事人偽造虛假證明，騙取稅收優(yōu)惠等。

    鏈家研究院研究員許小樂(lè)表示，上述規(guī)定其實(shí)是在側(cè)面認(rèn)可和鼓勵(lì)

    市場(chǎng)開(kāi)展獨(dú)家委托。“多家委托意味著對(duì)經(jīng)紀(jì)人信息生產(chǎn)工作不進(jìn)行任何的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，并由此滋生經(jīng)紀(jì)人隱藏真實(shí)信息、傳播虛假信息，甚至協(xié)助違法違規(guī)避稅等行為內(nèi)在激勵(lì)，這是導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)公司之間、經(jīng)紀(jì)人之間惡性競(jìng)爭(zhēng)的根源所在。”

    許小樂(lè)表示，以國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，獨(dú)家委托取代多家委托是大勢(shì)所趨，隨著買賣雙方力量的平衡和市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，我國(guó)也將自然地進(jìn)入獨(dú)家委托階段。