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    被稱為我國史上最嚴(yán)房地產(chǎn)中介管理新規(guī)的政策近日發(fā)布，一石激起千層浪。

    在我國房地產(chǎn)交易市場上，二手房交易占比逐漸增加，部分地方二手房交易量甚至能達(dá)到新房的4-5倍，大量成交依賴中介居間成交。

    然而，發(fā)布虛假房源、隱瞞真實信息、強(qiáng)制代辦收費、侵占或挪用交易資金、違規(guī)從事金融業(yè)務(wù)、捏造散布漲價信息等諸多問題也在中介市場上不斷發(fā)酵。

    針對這些問題，住建部、國家發(fā)改委、工信部等七部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，從規(guī)范中介服務(wù)行為、完善行業(yè)管理制度、加強(qiáng)中介市場監(jiān)管三個方面，提出了16條政策措施，力求不斷規(guī)范房地產(chǎn)中介市場秩序。

    確保房源信息真實，收費將更規(guī)范透明

    當(dāng)前，一些中介機(jī)構(gòu)為吸引客戶、招攬業(yè)務(wù)、提高收益，在經(jīng)營中藏“貓膩”：有的發(fā)布虛假房源或已成交的房源信息，有的惡意標(biāo)低價格，有的隱瞞房屋存在抵押等信息，有的則存在收費不規(guī)范、不透明等問題。

    為了讓中介經(jīng)營行為更規(guī)范，《意見》在制度設(shè)計上作出了如下規(guī)定：

    實行房源信息核驗制度。中介在發(fā)布房源信息前，經(jīng)委托人同意后要到房地產(chǎn)主管部門核驗房源信息，確保發(fā)布的房源真實存在、可以交易。

    編制房屋狀況說明書。中介發(fā)布房源信息要編制房屋狀況說明書，標(biāo)明房源信息核驗情況、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同編號、房屋坐落、面積、產(chǎn)權(quán)狀況、掛牌價格、物業(yè)服務(wù)費、房屋圖片等，以及其他應(yīng)當(dāng)說明的重要事項。

    加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理。中介在門店、網(wǎng)站等不同渠道發(fā)布的同一房源信息應(yīng)當(dāng)一致，不得發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面委托的房源信息，不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。

    已交易房源信息要及時撤除。對已出售或出租的房屋，促成交易的中介機(jī)構(gòu)要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個工作日內(nèi)，將房源信息從門店、網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除；對委托人已取消委托的房屋，中介機(jī)構(gòu)要在兩個工作日內(nèi)將房源信息從各類渠道上撤除。

    為規(guī)范中介機(jī)構(gòu)收費，《意見》提出了實行明碼標(biāo)價、代辦服務(wù)由當(dāng)事人自愿選擇、加強(qiáng)監(jiān)管等舉措。中介要在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)識全部服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)，各項服務(wù)均須單獨標(biāo)價；提供代辦產(chǎn)權(quán)過戶、貸款等服務(wù)的，應(yīng)由委托人自愿選擇，并在房地產(chǎn)中介服務(wù)合同中約定；充分發(fā)揮12358價格監(jiān)管平臺作用。

    上述規(guī)定，尤其是對于已成交信息的更新要求確實填補(bǔ)了此前長期存在的政策空白。目前確實在很多互聯(lián)網(wǎng)端口上，房源調(diào)價、成交等信息是無法及時體現(xiàn)的，尤其是第三方網(wǎng)站平臺很多根本沒有線下人員維護(hù)信息。

    對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，在房源的真實性上，目前大多數(shù)大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都能在官網(wǎng)等自身渠道上做到，但第三方商業(yè)網(wǎng)站由于涉及多個部門，權(quán)責(zé)不明、管理一直較為松懈，虛假信息相當(dāng)泛濫。

    保障交易安全，規(guī)范金融業(yè)務(wù)合作與納稅

    買賣房屋，牽扯真金白銀，安全交易最重要。誰都不想碰上“一房兩賣”“卷款逃走”這樣的糟心事。

    為保障房屋交易安全，維護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益，《意見》提出了四項措施：規(guī)范中介機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)，中介不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務(wù)；規(guī)范中介服務(wù)合同簽訂行為，中介在接受業(yè)務(wù)委托時，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)中介服務(wù)合同并歸檔備查；推行交易合同網(wǎng)簽制度，各地要全面實行交易合同網(wǎng)上簽約，一套房屋已經(jīng)完成網(wǎng)簽的，不能再重復(fù)簽約；實行交易資金監(jiān)管制度，各地要建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度，中介及其從業(yè)人員不得通過監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。

    近年來，為適應(yīng)群眾購房貸款需求，許多中介機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)建立了業(yè)務(wù)合作關(guān)系。但實踐中也出現(xiàn)了中介指定金融機(jī)構(gòu)、捆綁服務(wù)、違規(guī)提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等問題。

    對此，《意見》規(guī)定：中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁；中介不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費用；金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介合作提供金融服務(wù)。

    此外，為規(guī)范中介機(jī)構(gòu)協(xié)助當(dāng)事人的納稅行為，避免瞞報真實成交價格、偷逃稅費等問題，《意見》要求中介和從業(yè)人員應(yīng)如實告知當(dāng)事人稅收規(guī)定和優(yōu)惠政策，協(xié)助其依法誠信納稅；不得誘導(dǎo)、唆使、協(xié)助交易當(dāng)事人就同一房屋簽訂不同交易價款的合同，即所謂的“陰陽合同”，報低成交價格；不得幫助或唆使交易當(dāng)事人偽造虛假證明，騙取稅收優(yōu)惠；不得倒賣納稅預(yù)約號碼。

    其實，今年3月央行副行長潘功勝就公開表示，央行對首付貸態(tài)度明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒有取得相應(yīng)資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)。然而即便如此，這種現(xiàn)象在市場上仍難以被完全杜絕。

    對此，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，隨著房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)逐漸擴(kuò)張自身規(guī)模，不斷加大對營業(yè)利潤的要求，很多中介機(jī)構(gòu)確實悄然延長了產(chǎn)業(yè)鏈，“現(xiàn)在越來越多的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)越來越像金融機(jī)構(gòu)了”。

    張大偉直言，由此，市場上衍生出了首付貸、全款貸、換房貸、監(jiān)管貸、理房通等一系列令人眼花繚亂的房地產(chǎn)金融服務(wù)，而且，很多中介機(jī)構(gòu)利用獨家房源等，變相壟斷了購房者選擇其他金融機(jī)構(gòu)的可能性，進(jìn)一步來看，這背后是有著中介機(jī)構(gòu)以此來推漲房價作用和意愿的。業(yè)內(nèi)表示，《意見》出臺后，這一產(chǎn)業(yè)鏈將被隔斷，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)之間的“密切”合作關(guān)系勢必會受到影響。

    中介機(jī)構(gòu)實行備案和名單公示，中介人員須實名

    長期以來，中介機(jī)構(gòu)門檻低，魚龍混雜。有的未經(jīng)備案就從事中介業(yè)務(wù)，游離于監(jiān)管之外；中介從業(yè)人員也存在流動性大、整體素質(zhì)不高等特點。

    《意見》明確，對中介實行備案制度和名單公示制度：一是嚴(yán)格實行備案制度，中介及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定到房地產(chǎn)主管部門備案，通過互聯(lián)網(wǎng)提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)，除應(yīng)到機(jī)構(gòu)所在地的省級通信主管部門辦理網(wǎng)站備案外，還應(yīng)到服務(wù)覆蓋地的市縣房地產(chǎn)主管部門備案；二是實行中介機(jī)構(gòu)名單公示制度，各地房地產(chǎn)、通信、工商行政主管部門建立聯(lián)動機(jī)制，定期交換信息，并通過政府網(wǎng)站等渠道公示備案、未備案的中介機(jī)構(gòu)名單，提醒群眾審慎選擇中介機(jī)構(gòu)。

    為加強(qiáng)中介從業(yè)人員管理，《意見》也明確了以下幾點：中介從業(yè)人員在網(wǎng)站等渠道上發(fā)布房源信息的，應(yīng)當(dāng)以真實姓名發(fā)布，服務(wù)時應(yīng)佩戴標(biāo)明姓名、機(jī)構(gòu)名稱、國家職業(yè)資格等信息的工作牌；市縣房地產(chǎn)主管部門要對中介人員實名登記；落實房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度。

    交易流程 禁簽雙份合同避稅

    有效監(jiān)管有賴于體制的創(chuàng)新。未來，將加強(qiáng)行業(yè)信用體系建設(shè)，構(gòu)建以信用為核心的新型監(jiān)管體制。即使房源信息“靠譜”，交易環(huán)節(jié)中的種種貓膩同樣困擾著參與房地產(chǎn)交易的各方。

    《意見》規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)要對全部服務(wù)項目、內(nèi)容、計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)明碼標(biāo)價，各項服務(wù)均須單獨標(biāo)價。而且，根據(jù)《意見》我國將全面實行交易合同網(wǎng)上簽約，也就是俗稱的“網(wǎng)簽”制度，防止出現(xiàn)“一房二賣”的現(xiàn)象。此外《意見》還規(guī)定要實行交易資金監(jiān)管制度，各地要建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度，中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得通過監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。

    針對一些中介機(jī)構(gòu)為吸引更多客源，協(xié)助當(dāng)事人納稅時存在瞞報真實成交價格、偷逃稅費等問題，《意見》規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員不得誘導(dǎo)、唆使、協(xié)助交易當(dāng)事人就同一房屋簽訂不同交易價款的合同，低報成交價格，不得幫助或唆使交易當(dāng)事人偽造虛假證明，騙取稅收優(yōu)惠等。

    鏈家研究院研究員許小樂表示，上述規(guī)定其實是在側(cè)面認(rèn)可和鼓勵

    市場開展獨家委托。“多家委托意味著對經(jīng)紀(jì)人信息生產(chǎn)工作不進(jìn)行任何的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，并由此滋生經(jīng)紀(jì)人隱藏真實信息、傳播虛假信息，甚至協(xié)助違法違規(guī)避稅等行為內(nèi)在激勵，這是導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)公司之間、經(jīng)紀(jì)人之間惡性競爭的根源所在。”

    許小樂表示，以國際經(jīng)驗來看，獨家委托取代多家委托是大勢所趨，隨著買賣雙方力量的平衡和市場規(guī)模的擴(kuò)大，我國也將自然地進(jìn)入獨家委托階段。