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人民幣將成為國際第三貨幣！樓市要被外國人瘋搶了？
報告很重要，因為它告訴人們，人民幣國際化的指數(shù)已經(jīng)達到了3.6，同比增長42.9%，五年內(nèi)增長逾十倍。
加之最近“國際貨幣基金組織執(zhí)行董事會”通過決議，批準(zhǔn)人民幣加入特別提款權(quán)(SDR)貨幣籃子，在這個籃子的比重達到10.92%左右。
這些信號透露了什么？拿中國人大國際貨幣研究所副所長向松祚的話說就是，人民幣有望在兩年內(nèi)超越日元和英鎊，成為全球第三大貨幣！
全球第三大貨幣可以做什么？
第一，人民幣現(xiàn)金在境外的流通度增強；
第二，以人民幣計價的金融產(chǎn)品成為國際各主要金融機構(gòu)包括中央銀行的投資工具（這是最重要的）！為此，以人民幣計價的金融市場規(guī)模將不斷擴大；
第三，國際貿(mào)易中以人民幣結(jié)算的交易要達到較大比重。
當(dāng)前國家間經(jīng)濟競爭的最高表現(xiàn)形式就是貨幣競爭。如果人民幣對其他貨幣的替代性增強，那么用人民幣衡量的資產(chǎn)價值就會得到保障。
現(xiàn)如今，國際上幾乎所有的大宗商品都是以美元為定價單位的，美元指數(shù)一有風(fēng)吹草動全世界都煩躁。
盡管人民幣國際化還有很長的路要走，但它至少在市場化這方面已經(jīng)有了很大進步。
比如7月25日，人民幣對美元匯率中間價報6.6860，較上一個交易日大幅下調(diào)191個基點，為近三周來最大調(diào)降幅度。
有不少專家的解釋都是，隨著人民幣匯率形成機制不斷完善，人民幣單日的升值或貶值都是市場化的表現(xiàn)，由供求關(guān)系來決定。
人民幣資產(chǎn)將成為全球儲備資產(chǎn)
目前，全球都在貨幣寬松，尤其是GDP占全球四分之一的國家，比如日本、德國、芬蘭、瑞士、意大利、西班牙，都是負利率。今年可能還有英國、加拿大、挪威、捷克等等要加入“負利率”的行列。
這將扭曲全球資產(chǎn)價格，人民幣想要從中毫發(fā)無傷也不現(xiàn)實。但國家宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)，外貿(mào)順差，銀行結(jié)售匯逆差收窄，6月外匯儲備增加等等，都至少會讓中國資產(chǎn)，在國際上樹立一種“置全球危機于身外”的姿態(tài)。
這對于全球資本來說，已經(jīng)是夠大的吸引力了。中國資產(chǎn)，特別是資金密集型行業(yè)誕生的房地產(chǎn)資產(chǎn)，必然會吸引風(fēng)險國家的青睞。
特別是當(dāng)人民幣成為國際第三貨幣，國際資本可以直接用本國貨幣兌換人民幣購買國內(nèi)資產(chǎn)，就可以避開美元的中間環(huán)節(jié)，有利于降低投資成本，對沖美元風(fēng)險的能力也會加強，人民幣背后指向的中國資產(chǎn)也會成為各國資本的儲備目標(biāo)。
所以，人民幣的國際化和市場化都是很值得期待的，而房地產(chǎn)作為國內(nèi)經(jīng)濟的重要組成部分，同時也是資本密集的行業(yè)，能依靠逐漸向好的人民幣，也是件幸福的事。
哪些中國不動產(chǎn)值得儲備？
但屆時國際資本來了，中國哪些標(biāo)的才算是好的呢？
根據(jù)中國指數(shù)研究院的最新報告，上半年全國百城住宅均價累計上漲7.61%。
但一線城市受到限購影響，北上深的房價漲幅已經(jīng)不再領(lǐng)跑全國，反而惠州、東莞、中山、廈門、南京等城市漲 幅更驚人。
從下表就能看出，房價漲幅靠前的城市主要有兩大類，一部分是房價上漲迅猛的二線“四小龍”——合肥、蘇州、廈門和南京；另一部分是環(huán)一線城市地區(qū)，比如廊坊、東莞、珠海、天津、昆山等。
這些城市房產(chǎn)增值的速度快，對外資的吸引力更強。
就連發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕都放話，對一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費，防止房價持續(xù)過快上漲。
人民幣的挺、貶、崩與中國樓市的漲、貶、崩
面對深圳樓市瘋漲向全國一二線城市的蔓延，在包括中華元智庫在內(nèi)的多方有識之士的預(yù)警下，加上兩會期間重慶市長黃奇帆批評樓市放杠桿，官方對于樓市的態(tài)度趨于理性，深圳開始追查首付貸，上海領(lǐng)導(dǎo)也表示出臺抑制房價措施。
然而，在民間樓市里的焦慮情緒仍然嚴重。面對人民幣貶值預(yù)期，且一線城市房價在2016年初以來暴漲。很多人左右為難：追漲吧怕接了最后一棒被套牢在其中，甚至成為負資產(chǎn)；不買吧，怕出現(xiàn)貨幣超發(fā)人民幣房價繼續(xù)大漲。對此火上澆油的一種輿論是：莫斯科房價24年上漲150萬倍，以此來印證某專家未來北京房價要漲到每平方米80萬元的“驚世奇言”合理性。
那么，未來房價到底會怎么走呢？對此，我們需要冷靜、理性和邏輯地分析，而不是簡單類比得出夸張結(jié)論。首先需要說明的是，俄羅斯盧布計的樓價在過去30年的變遷過程復(fù)雜，絕不是“24年漲150萬倍”一言以蔽之的。它基本可以分做三個階段：
1、前蘇聯(lián)解體國家四分五裂，俄羅斯實施休克療法經(jīng)濟崩潰，舊盧布崩潰，莫斯科美元房價暴跌，但盧布房價暴漲；
2、普京上臺后，國際石油價格大漲，俄羅斯經(jīng)濟復(fù)蘇，俄羅斯的美元和盧布房價同漲；
3、2014年3月歐美制裁俄羅斯后，俄羅斯出現(xiàn)了嚴重通脹，2014年CPI為11.4%，2015年為12.9%，這導(dǎo)致了房貸利率上漲，不僅俄羅斯的美元房價暴跌，盧布房價也出現(xiàn)較大幅度回調(diào)。莫斯科由此也退出了全球十大高消費城市之列，目前平均房價約合3.5-4萬人民幣，低于中國一線城市。
這三個階段中，第一階段俄羅斯盧布房價上萬倍地暴漲，其前提是前蘇聯(lián)中央集權(quán)解體，國家四分五裂，經(jīng)濟全面崩潰，國民財富被西方和本地寡頭全面洗劫一空，盧布崩潰性貶值。這種情況基本不可能出現(xiàn)在未來幾年中國，特別是解放軍軍改之后，中國已經(jīng)基本排除了國家四分五裂的可能性。
其實，俄羅斯第三段，即2014年后的情況才對中國樓市有較大參考價值。
在本幣貶值本幣房價是否下跌的問題上，關(guān)鍵要看是否會引發(fā)通貨膨脹，這又跟一個國家生產(chǎn)生活資料的對外依賴度有關(guān)。俄羅斯小麥和石油都是凈出口，只是輕工業(yè)不發(fā)達，只要俄羅斯政權(quán)穩(wěn)固，其輸入性通脹是相對有限的。
中國生產(chǎn)生活資料對外依賴度遠高于俄羅斯。糧食、蛋白質(zhì)和食用油的對外依賴度分別為15%、43%和68%，石油對外依賴度60%，鐵、銅、鋁礦石等均超過70%。如果本幣大幅貶值，則意味著嚴重的輸入性通脹，如果通脹率超過10%，則房產(chǎn)會出現(xiàn)很多斷供，銀行被迫收回房產(chǎn)后，一般會以50%的價格拍賣處理，因此房價會大跌。
由于中國農(nóng)產(chǎn)品對外依賴度高，特別是蛋白質(zhì)和食用油對外依賴度非常高，假如國內(nèi)人民幣繼續(xù)超發(fā)，而人民幣大幅貶值，或國際糧價反轉(zhuǎn)，則國內(nèi)糧食和食品價格將報復(fù)性上漲，即當(dāng)股市涸澤而漁，樓市強弩之末后，超發(fā)貨幣將進入農(nóng)產(chǎn)品領(lǐng)域爆炒，即便官方壓制，也難以杜絕黑市，這將反過來遏制央行貨幣超發(fā)。
此外，中國樓市上漲周期已經(jīng)15年，已達到了國際上樓市上漲期的極限值（漲14年，跌4年），而富人們都紛紛在賣房，只有剛需窮人在買房。樓價終究是由買賣雙方?jīng)Q定的，先知先覺富人們的行動從來都是市場的決定力量，而不會是被樓市十幾年漲價逼空逼瘋的窮人所決定的。
最為重要的是，人民幣貶值預(yù)期之下，巨量資本外流，這將使央行注銷大量由外匯占款而發(fā)行的人民幣，即僅從外匯占款的角度而言，人民幣流動性是縮減的。這與2005年7月以來的人民幣升值吸引巨量資本流入中國相反，那時因外匯占款增發(fā)國內(nèi)的人民幣，主要流入了樓市海綿之中，成為樓市上漲的主要推手。
簡言之，人民幣對外升值時，對內(nèi)貶值——主要表現(xiàn)在人民幣對樓價貶值（即樓價對人民幣上漲）上；在人民幣對外貶值周期，對內(nèi)則會升值，主要表現(xiàn)為樓價下跌。
以上分析可以概括為——如果人民幣對美元大幅貶值，則國內(nèi)人民幣的樓價將會下跌，這是由中國生產(chǎn)生活資料對外依存度高，特別是蛋白質(zhì)、食用油高的國情所決定的。
那么，如果人民幣對美元一直挺在高位，那么樓價會怎么樣呢？這可以參照1990年日本和1997年香港。當(dāng)時日 本和香港都拼命捍衛(wèi)本幣幣值，而巨量資本外流，資本如水，水落而船低，股市、樓市大跌，其中香港樓市跌幅約70%，日本樓市跌幅為80%。
像香港和日本一樣，為保匯率而放任樓市下跌70-80%；顯然不會作為當(dāng)局的主觀選項。不僅如此，如果人民幣對美元一直挺在高位，外資（FDI）在中國賺錢困難，而美國以再工業(yè)化優(yōu)惠政策、TPP等吸引外資外流，兌現(xiàn)商業(yè)和匯率利潤，中國的外匯儲備（官方口徑3.2萬億美元，投資界大多認為高估了）不足以對付外資本金和利潤（本金2.85萬億美元，考慮到20年的利潤，合計不少于5萬億美元。其出境合法，中國無理由拒絕兌付），一旦中國外儲余額不足以支付資本外流，則人民幣對美元將出現(xiàn)崩潰性貶值，由于中國生產(chǎn)生活資料對外依賴度高，在國內(nèi)大局穩(wěn)定的情況下，樓市將可能崩潰式地下跌。
人民幣匯率對保樓市、股市最有利的政策是，盡快主動貶值20-30%（我們從2015年初就這么建議，越早越主 動），這樣可以留住相當(dāng)部分外資，股市和樓市將向上重估，股市會基本穩(wěn)定，而樓市人民幣價格可能相應(yīng)上漲20-30%。
但這個政策的實施窗口期最多還有3-5個月，即3個月后，如果再這么做，就是刻舟求劍了，反而可能成為引發(fā)人民幣信心崩潰之舉。
簡言之，人民幣的挺、貶、崩與中國樓市的漲、貶、崩有著微妙的邏輯關(guān)系，不可不察。中國最應(yīng)該避免的情況是——人民幣繼續(xù)硬挺高位，到迫不得已時被迫貶值，結(jié)果一潰千里，出現(xiàn)了嚴重的輸入性通脹，人民幣樓價大跌，而美元（黃金）樓價暴跌。
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