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在全國房價快速上漲之際，不少購房人以為買了房子相當于投資了萬能險，然而近日溫州土地使用期限問題的出現(xiàn)刺痛了人們的神經，引起全國轟動——70年產權到期后，續(xù)期問題如何解決？據(jù)了解，日前，國土部已奔赴溫州，聯(lián)手相關部門進行調研，最后將由國務院定奪。目前市場傳出兩種解決方案。
溫州事件：一石激起千層浪
事情起源于近日溫州一位市民購買了一套二手房，在辦理房產證時卻發(fā)現(xiàn)，其所購買的房產因土地使用權已經過期無法過戶。資料顯示，這套房子的土地使用期限只有20年，且該土地使用證已在今年3月過期。
據(jù)上述市民稱，溫州房屋部門當時表示，房產要過戶首先需補繳土地使用款，補繳款約30萬元。這套房屋的總價還不到66萬元，即補繳費用占到房產總價值的近一半。這一事件隨后快速發(fā)酵。溫州市國土局方面證實，但近一兩年可能會遇到類似問題的房屋有600多套。
因土地使用期限到期造成房屋無法過戶交易，溫州并非第一個遇到這種情況的城市。此前青島、重慶、深圳，都曾遇到過類似的問題。
都因《物權法》留了個“尾巴”
2007年，《物權法》通過，該法第149條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。但是，當時對于續(xù)期是免費還是繳費的問題并未進行明確。
據(jù)知情人士透露，當時制定《物權法》時就曾有過討論，但是對于“免費還是不免費、具體程序如何”分歧較大，且事關利益重大，“寫上這句話很不容易，比如寫明免費續(xù)期，可能會面臨來自有關政府部門的很大阻力”，“是故意不明確的”。
現(xiàn)在，第一批住宅的到期將此問題再次推向公眾視野，如何續(xù)期，防止公眾誤讀及恐慌，顯得非常緊迫。4月20日，國土部派出了工作組，與浙江省國土資源廳到溫州進行聯(lián)合調研，指導住宅土地使用權到期延長相關事宜。按照目前的法律框架，決定土地使用權到期續(xù)期方式的權力在國務院。因此前，人大法工委民法室在當年編著的《中華人民共和國物權法精解》中明確，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規(guī)定。
市場目前傳出“輕、重”兩套方案
據(jù)華夏時報報道，就溫州提出了哪些可能的解決方法，市場目前傳出“輕、重”兩套方案。
一套方案為，如土地使用還未過期，按土地市場評估價40%的優(yōu)惠價，通過補繳土地出讓金再次獲得70年的土地使用權。而如果過期，則需全額繳納土地出讓金。但無論是否過期，補繳土地出讓金都將是一筆規(guī)模不小的金額，續(xù)約成本較高。
另一套方案，續(xù)約的成本則相對較輕。有媒體報道稱，溫州傾向于以劃撥土地轉為出讓的方式繳納，只收取契稅2%的土地出讓金來完成續(xù)期。
深圳對土地使用期到期怎么辦發(fā)出了聲音。4月19日，深圳規(guī)土局通過微博對土地使用續(xù)期作出簡要說明：以1995年9月18日為時間節(jié)點，在此之前簽訂土地使用權出讓合同的土地，將順延至國家法定最高年期而不用補繳地價。但在此之后簽訂土地使用權合同的，土地使用權到期后如何續(xù)期、是否需要繳納地價，仍待研究制定相關政策。
不過，此前三大官媒——《人民日報》、新華社和《法制日報》對此宅地續(xù)期問題齊發(fā)聲，認為“土地續(xù)期”問題是中央政策的權限，這種涉及限制公民基本權利的法律必須由全國人大制定，地方沒有制定權。
叩問續(xù)期收費標準：“豈不相當于政府又賣了一次土地？”
關于土地續(xù)約金，有一系列問題尚待解決。土地續(xù)約金是一筆不小的數(shù)額，要一筆繳清，還是可以按不同的年限來繳？土地出讓金是否也可以像房貸一樣做銀行貸款？
此外，中國民法學研究會副秘書長、北京理工大學法學院副教授孟強表示，建設用地使用權，政府已經通過出讓的方式設定給開發(fā)商，開發(fā)商又轉讓給業(yè)主，也就是說政府已經設定過一次權利。按照《物權法》的規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續(xù)期，不是說70年到期權利就作廢，需要重新設定權利；而是到期后自動延期，這意味著權利依然有效，不能重新設定，只需要續(xù)期而已，因此續(xù)期收費的標準不能按照重新設定權利的標準來收取，而且續(xù)期的收費應該比權利設定的收費低很多才合理。
“如果按照權利重新設定的標準來收費，就相當于重新出讓了土地。溫州這批20年土地使用權到期，如果按照國有土地使用權出讓來收費，就相當于政府又賣了一次土地。”孟強表示。
被忽略的事實：購房者花數(shù)倍價錢買了土地使用權更短的房子
當前二手房交易市場火爆，且因房子的投資屬性比較強，倒買倒賣現(xiàn)象非常普遍。房子的土地使用年限卻往往被人們忽略。中原地產首席市場分析師張大偉表示，即便是在一手房市場，也存在這樣的情況。比如受囤地生財?shù)睦骝屖梗恍╅_發(fā)商有意囤地、拖延開發(fā)進度，樓盤銷售周期拉的過長，等房子真正到了業(yè)主手上時已經度過一段“空閑期”。有的房地產項目是分多期進行開發(fā)的，等到開發(fā)第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。但在目前的市場交易中，往往三期、四期的售價要比首期價格要貴很多。也就是說，很多購房者花了數(shù)倍的價錢購買了土地使用權更短的房子。
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