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目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存積壓情況主要出現(xiàn)在部分二線城市與三四線城市，而這些城市商品房的剛性需求和投資性需求相對(duì)較小，去庫(kù)存的速度會(huì)比較慢，這就需要政府因城施策化解庫(kù)存

政府工作報(bào)告提出，完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。那么，去庫(kù)存該怎么“去”，如何“去”？全國(guó)政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家委員會(huì)委員張泓銘和全國(guó)政協(xié)委員、北京林達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉林做客中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)，討論了這一話題。

房地產(chǎn)去庫(kù)存勢(shì)在必行

“房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存，首先要正確認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。”李曉林委員說(shuō)，“一線城市房子量?jī)r(jià)齊升，二三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)則表現(xiàn)冷清。房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存積壓情況主要出現(xiàn)在部分二線城市與三四線城市”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)7億平方米，三四線是最難消化庫(kù)存的區(qū)域。張泓銘委員推算說(shuō)，這些庫(kù)存如果一兩年內(nèi)消化不力，部分中短期債務(wù)就無(wú)法償還，如果三五年內(nèi)消化不力，部分中長(zhǎng)期債務(wù)就會(huì)開始無(wú)法償還，有可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。“現(xiàn)在去庫(kù)存問(wèn)題更復(fù)雜了，一線城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱情況，我們要注意避免一種傾向掩蓋另一種傾向，即全局性房地產(chǎn)庫(kù)存難題，掩蓋了局部的房地產(chǎn)過(guò)熱”。

適當(dāng)進(jìn)行政策刺激

央行在春節(jié)前發(fā)布政策，要求降低不限購(gòu)城市首套房首付比例。差異化是這次央行調(diào)整住房信貸政策的明顯信號(hào)。那么，差異化的政策到底怎么實(shí)施？

“在總體減杠桿的前提下，我們要分不同的地區(qū)，采取不同的措施。”張泓銘委員說(shuō)，要根據(jù)不同地區(qū)的樓市庫(kù)存情況“因城施策”，考慮如何在供需兩端去杠桿或加杠桿。“對(duì)于庫(kù)存嚴(yán)重的地區(qū)，對(duì)需求一端要用好政策加以引導(dǎo)和撬動(dòng)，推動(dòng)需求以消化庫(kù)存，對(duì)于供給則要適度收緊。對(duì)于已經(jīng)過(guò)熱的一線城市要反過(guò)來(lái)干，對(duì)需求降杠桿，對(duì)供給適度加大杠桿。”

李曉林委員認(rèn)為，在一些三四線城市，商品房的剛性需求和投資性需求相對(duì)較小，在這種情況下，樓市去庫(kù)存的速度會(huì)很慢，這就需要出臺(tái)一些利好政策進(jìn)行刺激，比如降低稅收等。

李曉林委員還指出，現(xiàn)在這么多房子賣不出去，正是政府購(gòu)買保障房的好時(shí)機(jī)。他建議開發(fā)商把房?jī)r(jià)降一降，地方政府拿錢來(lái)買一批，消化一部分剛性需求，“大家一起努力，這樣就有可能加快三四線城市去庫(kù)存的速度”。

鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房

政府工作報(bào)告提出，今年，我國(guó)將深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，重點(diǎn)抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理等三項(xiàng)工作。

“城鎮(zhèn)庫(kù)存的房子希望通過(guò)農(nóng)民工來(lái)消化，這個(gè)初衷和想法是好的。”李曉林委員說(shuō)，“但實(shí)際上效果并不明顯。這些年農(nóng)民工掙到錢后大都回老家買房了，因?yàn)槔霞业姆孔颖瘸抢锉阋?rdquo;?，F(xiàn)在這一輪三四線城市去庫(kù)存，需要更多政策支持。

張泓銘委員認(rèn)為，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房，要解決好兩個(gè)問(wèn)題。一是搞好三四線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。讓農(nóng)民工進(jìn)城不是簡(jiǎn)單解決農(nóng)民落戶的問(wèn)題，還要搞好經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展擴(kuò)大就業(yè)崗位。這樣做有利于農(nóng)民工進(jìn)城、落戶、購(gòu)房。二是不僅要讓進(jìn)城農(nóng)民工買得起房，還要在公共服務(wù)方面做到全覆蓋，比如農(nóng)民工成為新市民后，醫(yī)保、社保要跟得上，子女教育問(wèn)題要解決等。

另外，農(nóng)民在農(nóng)村有自己的承包地和宅基地資產(chǎn)。從根本上講，需考慮如何改革農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度，如何使農(nóng)民資產(chǎn)權(quán)利通過(guò)資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)化變成現(xiàn)金，這樣農(nóng)民進(jìn)城就有經(jīng)濟(jì)保障了。所以，要徹底解決農(nóng)民進(jìn)城的問(wèn)題，還要考慮中小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)及農(nóng)民資產(chǎn)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)化的問(wèn)題。