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從今年的3·30新政開(kāi)始，樓市的政策進(jìn)一步放寬。今年以來(lái)，央行多次降息降準(zhǔn)。10月24日，央行再次進(jìn)行雙降，目前1年期的存款利率已降至1.5%，創(chuàng)下了十多年以來(lái)的新低。顯然，我們已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)負(fù)利率時(shí)代。

那么，問(wèn)題來(lái)了。負(fù)利率時(shí)代下，買(mǎi)房靠譜嗎？投資房地產(chǎn)是否依然是財(cái)產(chǎn)增值和保值的有效渠道？現(xiàn)在是否是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)？面對(duì)調(diào)整期的樓市，購(gòu)房者該何去何從？帶著這些問(wèn)題，讓我們重新認(rèn)識(shí)負(fù)利率時(shí)代下的樓市。

政策

利率持續(xù)走低 財(cái)產(chǎn)保值很重要

從去年以來(lái)，政府對(duì)樓市的調(diào)控頻率越來(lái)越頻繁，今年的調(diào)控力度也比較大。在貨幣市場(chǎng)方面，根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，從今年開(kāi)年以來(lái)至今，總共五次降息，時(shí)間分別為3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日，年內(nèi)五連降讓銀行利率持續(xù)走低。

那么，現(xiàn)在利率到底低到了什么程度？根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份的CPI同比上漲1.6%，并高于當(dāng)前1年期存款利率1.5%。這說(shuō)明，“負(fù)利率”時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。

負(fù)利率又意味著什么呢？

也就是說(shuō)，銀行一年存款的利息，跟不上物價(jià)上漲的幅度。具體來(lái)說(shuō)，1萬(wàn)塊存入銀行，一年后本息收入10150元，但是物價(jià)上漲的幅度在1.6%，1萬(wàn)塊的東西在一年后漲到了10160元。隨著時(shí)間的推移，人們會(huì)感覺(jué)存款在“縮水”，購(gòu)買(mǎi)力也逐漸下降，也就是人們通常說(shuō)的“錢(qián)不值錢(qián)了”。在這樣的政策走勢(shì)下，將會(huì)促使大家把錢(qián)轉(zhuǎn)向其他渠道的投資，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的保值和增值。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于我國(guó)的投資渠道比較少，相對(duì)于股票、基金、外匯、黃金等投資產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)依然是相對(duì)比較保值的投資產(chǎn)品。從目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，未來(lái)銀行的利率仍將持續(xù)走低。

對(duì)此，房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)也曾表示，利率再繼續(xù)降低肯定有助于買(mǎi)房子，因?yàn)樽顚?shí)惠的投資就是低利率的時(shí)候把未來(lái)二十年的錢(qián)挪到今年來(lái)花，這是最好的投資。

機(jī)會(huì)

把握買(mǎi)房時(shí)機(jī) 該出手時(shí)就出手

在這樣低的利率下，銀行存款是否會(huì)流向樓市？從當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，有很多購(gòu)房者選擇了觀望。值得注意的是，在負(fù)利率時(shí)代下，銀行的存貸款利率降低，買(mǎi)房還貸的壓力也有所減小。至此，5年期以上商業(yè)貸款利率已經(jīng)降至4.9%，而個(gè)人住房公積金5年以上貸款利率也調(diào)整至3.25%。

對(duì)于自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，談到買(mǎi)房時(shí)機(jī)，很多人都表示，再等等，或許房?jī)r(jià)還會(huì)降，或許國(guó)家還有更多新的政策出臺(tái)。

“誰(shuí)都無(wú)法等到最低點(diǎn)，最好的辦法就是抓住當(dāng)前的時(shí)機(jī)。” 克而瑞昆明機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)昆明首席分析師芶敏菲認(rèn)為。實(shí)際上，買(mǎi)房時(shí)機(jī)不僅僅是跟資金的情況緊密相連，還有很多因素可以參考。

在芶敏菲看來(lái)，從去年的9.30政策之后，市場(chǎng)一直處在買(mǎi)房的窗口期，昆明樓市亦是如此。第一，自去年以來(lái)，昆明的樓市經(jīng)歷了大幅度的調(diào)整，房?jī)r(jià)基本上已經(jīng)回歸理性，目前處于中地位，持續(xù)保持一個(gè)比較均衡的態(tài)勢(shì)，價(jià)格不可能再大幅度下跌。第二，央行今年連續(xù)幾次降準(zhǔn)，讓市場(chǎng)的資金面有所緩解。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款的利率已經(jīng)達(dá)到了多年來(lái)的最低值，長(zhǎng)期下來(lái)可以節(jié)省不少的一筆錢(qián)。在一定程度上降低了買(mǎi)房成本，緩解了還款的壓力。第三，對(duì)于自住型的房子來(lái)說(shuō)，昆明總體上是供大于求的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們也愿意給出一些促銷(xiāo)政策，而購(gòu)房者也能夠享受到更多的優(yōu)惠。第四，房地產(chǎn)已經(jīng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者有更多選擇的空間，去挑選性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品。綜合來(lái)看，現(xiàn)在買(mǎi)房無(wú)疑是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。

選擇

期房、現(xiàn)房、二手房，你會(huì)怎么選？

隨著負(fù)利率時(shí)代的到來(lái)，很多人都看好現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果說(shuō)，現(xiàn)在是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，那購(gòu)房者該如何把握？

從市場(chǎng)層面來(lái)看，昆明有部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈斷裂、項(xiàng)目停工、延期交房等不少問(wèn)題，由此，購(gòu)房者的買(mǎi)房意愿有所降低，觀望情緒也逐漸加重。

“今年本來(lái)打算買(mǎi)房的，但是感覺(jué)現(xiàn)在買(mǎi)房不靠譜，萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商跑路了，怎么辦？”市民張先生在接受記者采訪時(shí)表示，錢(qián)一旦砸進(jìn)去，就很難再要回來(lái)了。“前段時(shí)間，昆明也有好幾個(gè)項(xiàng)目被拉橫幅，看著都讓人糾結(jié)。不過(guò)也有朋友勸我，看到合適的就可以買(mǎi)了，挑來(lái)挑去都差不多。”

實(shí)際上，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整期，期房存在著很多不確定的因素，因而現(xiàn)房、二手房也就成為了相對(duì)安全的選擇。因此，有不少購(gòu)房者把目光轉(zhuǎn)向了二手房。家住北市區(qū)的李女士認(rèn)為，現(xiàn)在買(mǎi)二手房比較踏實(shí)，房子實(shí)實(shí)在在看得見(jiàn)，買(mǎi)了就可以搬進(jìn)去住，也不用擔(dān)心交房的問(wèn)題。

目前，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房最大的風(fēng)險(xiǎn)就是交不了房。

對(duì)于此，芶敏菲認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者相對(duì)比較缺乏相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，無(wú)法對(duì)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行很好的辨識(shí)。事實(shí)上，不是每一家開(kāi)發(fā)商都會(huì)存在資金鏈斷裂、延期交房等問(wèn)題，如今是市場(chǎng)調(diào)整必定會(huì)經(jīng)歷的階段，房企也將面臨著新一輪的洗牌。對(duì)于有實(shí)力的品牌開(kāi)發(fā)商，無(wú)論是外來(lái)企業(yè)還是本土企業(yè)，工期基本都能夠正常進(jìn)行，預(yù)售證等手續(xù)也比較齊全，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低一些。另一方面，期房在整體規(guī)劃、配套方面都比較完善，可選擇的面也比較廣，價(jià)格比現(xiàn)房相對(duì)低一些。

此外，從昆明目前的現(xiàn)房來(lái)看，選擇有一定的局限性。通常，現(xiàn)房會(huì)經(jīng)歷一定的銷(xiāo)售階段，剩余的房源并不是很多。當(dāng)然，從資金風(fēng)險(xiǎn)性以及社區(qū)成熟度來(lái)看，二手房的優(yōu)勢(shì)比較凸顯，也會(huì)有性?xún)r(jià)比比較高的房源。值得注意的是，一些年代比較早的二手房可能在規(guī)劃理念上比較落后，有可能對(duì)今后的生活質(zhì)量有所影響?？偠灾?，買(mǎi)房不是一蹴而就的事情，購(gòu)房者讓需要擦亮眼睛，擇優(yōu)而選。

趨勢(shì)“顏值”較高 二手新房或成新熱點(diǎn)

認(rèn)真地挑選過(guò)期房、現(xiàn)房、二手房，或許我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些房子都有各自的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，同時(shí)也會(huì)有一些可以挑剔的“毛病”。徘徊于市場(chǎng)之間，有些購(gòu)房者也開(kāi)始進(jìn)行折中，既不想等待正在建設(shè)中的期房，也不想要陳舊的二手房，同時(shí)更想要更加前衛(wèi)的規(guī)劃和完善的配套。

基于此，記者也注意到，近幾年來(lái)，昆明有不少新小區(qū)都已經(jīng)開(kāi)始投入使用，由此產(chǎn)生的二手新房備受購(gòu)房者關(guān)注。目前，記者從58同城上了解到，二手新房的掛牌量不少，靠近地鐵沿線(xiàn)或者帶有學(xué)位的房源比較有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格比一般的二手房高出1000-3000元/平方米。

整體上來(lái)說(shuō)，二手房新房的“顏值”較高，如何理解？

從建筑形態(tài)來(lái)看，新小區(qū)基本都是高層，建筑、配備設(shè)施也比較新。從規(guī)劃方面來(lái)看，社區(qū)的綠化、停車(chē)位的規(guī)劃、商業(yè)的配套等都比較合理和完備，有利于生活質(zhì)量的提高。

記者在走訪中介門(mén)店時(shí)，不少中介人員表示，現(xiàn)在不少來(lái)買(mǎi)二手房的人都比較青睞二手新房，并且出手也比較快。由于房子比較新，一些房東要價(jià)較高，也會(huì)讓購(gòu)房者望而卻步，轉(zhuǎn)向相對(duì)新一點(diǎn)的老小區(qū)。

更值得一提的是，二手房營(yíng)業(yè)稅的免征年限在今年3月30日從5年調(diào)整為2年，不僅減少了交易的成本，也更有利于二手新房在市場(chǎng)上的流通。結(jié)合這樣的政策優(yōu)勢(shì)，在負(fù)利率時(shí)代下，隨著買(mǎi)房門(mén)檻的降低，二手新房有可能會(huì)成為買(mǎi)房的一個(gè)新熱點(diǎn)。

綜合以上的各種因素來(lái)看，買(mǎi)房還是要基于對(duì)市場(chǎng)理性的判斷，不能盲目跟風(fēng)。在政策寬松的基礎(chǔ)上，無(wú)論是期房、現(xiàn)房，還是二手房，考慮自身的需求，抓住當(dāng)下的機(jī)會(huì)，才能買(mǎi)到讓自己舒心的房子。有業(yè)內(nèi)人士建議，擁有地段、地鐵等交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及教育、自然等稀缺資源的房子，是不能錯(cuò)過(guò)的。