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樓市步入金九，住宅市場(chǎng)漸漸露出本色，但商鋪市場(chǎng)疲軟依舊。業(yè)內(nèi)人士提醒道，普通散戶(hù)需要適當(dāng)回避商鋪投資。

據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部數(shù)據(jù)顯示，9月上半月商鋪市場(chǎng)共銷(xiāo)售3.6萬(wàn)平方米，同比減少5.3%，庫(kù)存仍在向上攀升，去化周期為72.1個(gè)月。造成庫(kù)存壓力巨大的原因是供過(guò)于求，或與商業(yè)土地大量供應(yīng)有關(guān)。

商服用地?cái)?shù)量一直在增加，之前每年基本在70幅土地以?xún)?nèi)，但到2011年和2013年分別達(dá)到113幅和115幅，可建面積分別達(dá)到641萬(wàn)和804萬(wàn)平方米。而近3年每年銷(xiāo)售量平均在152萬(wàn)平方米，超高的供應(yīng)量為今后風(fēng)險(xiǎn)加劇埋下伏筆。此外，最新國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份住宅辦公樓的庫(kù)存開(kāi)始下降，商營(yíng)業(yè)用房待售面積增加157萬(wàn)平方米，說(shuō)明全國(guó)都面臨同樣問(wèn)題。

從區(qū)域來(lái)看，當(dāng)前商鋪交易量近八成集中在外環(huán)以外。盡管人口外遷是趨勢(shì)，但是也需要看到，外圍區(qū)域產(chǎn)品以剛需為主，區(qū)域消費(fèi)力并不強(qiáng)?，F(xiàn)在很多商業(yè)中心動(dòng)輒10萬(wàn)平方米起，而且走中高端路線(xiàn)，和周邊的消費(fèi)力未必匹配。此外，很多外環(huán)外區(qū)域雖然交房了，但有大量空置房源，人氣不足，即便營(yíng)業(yè)也面臨騎虎難下的困局。而且很多大型商業(yè)中心也有散售的商鋪，但是位置和業(yè)主自持的部分差很多。商鋪一街之隔就會(huì)產(chǎn)生客流上的巨大差異，所以能否有穩(wěn)定的租金是需要考察的第一步。

其次，好的商業(yè)需要好的運(yùn)營(yíng)管理，當(dāng)前多重開(kāi)發(fā)輕運(yùn)行。尤其是一些散售的項(xiàng)目，更難談統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。租金無(wú)法增長(zhǎng)，物業(yè)價(jià)值也就不能增值。此外，一般而言，一套商鋪利潤(rùn)的四成是用來(lái)繳稅的，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的考驗(yàn)。

商鋪風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，個(gè)人投資客入市須謹(jǐn)慎。上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理盧文曦提醒道，個(gè)人投資者需摒棄“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念。當(dāng)前還受電商沖擊，實(shí)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力巨大。商鋪市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還在放大中，普通散戶(hù)并不適合做商鋪投資。