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樓市步入金九，住宅市場漸漸露出本色，但商鋪市場疲軟依舊。業(yè)內(nèi)人士提醒道，普通散戶需要適當(dāng)回避商鋪投資。

據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，9月上半月商鋪市場共銷售3.6萬平方米，同比減少5.3%，庫存仍在向上攀升，去化周期為72.1個月。造成庫存壓力巨大的原因是供過于求，或與商業(yè)土地大量供應(yīng)有關(guān)。

商服用地數(shù)量一直在增加，之前每年基本在70幅土地以內(nèi)，但到2011年和2013年分別達到113幅和115幅，可建面積分別達到641萬和804萬平方米。而近3年每年銷售量平均在152萬平方米，超高的供應(yīng)量為今后風(fēng)險加劇埋下伏筆。此外，最新國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份住宅辦公樓的庫存開始下降，商營業(yè)用房待售面積增加157萬平方米，說明全國都面臨同樣問題。

從區(qū)域來看，當(dāng)前商鋪交易量近八成集中在外環(huán)以外。盡管人口外遷是趨勢，但是也需要看到，外圍區(qū)域產(chǎn)品以剛需為主，區(qū)域消費力并不強?，F(xiàn)在很多商業(yè)中心動輒10萬平方米起，而且走中高端路線，和周邊的消費力未必匹配。此外，很多外環(huán)外區(qū)域雖然交房了，但有大量空置房源，人氣不足，即便營業(yè)也面臨騎虎難下的困局。而且很多大型商業(yè)中心也有散售的商鋪，但是位置和業(yè)主自持的部分差很多。商鋪一街之隔就會產(chǎn)生客流上的巨大差異，所以能否有穩(wěn)定的租金是需要考察的第一步。

其次，好的商業(yè)需要好的運營管理，當(dāng)前多重開發(fā)輕運行。尤其是一些散售的項目，更難談統(tǒng)一運營管理。租金無法增長，物業(yè)價值也就不能增值。此外，一般而言，一套商鋪利潤的四成是用來繳稅的，對投資者來說是一個不小的考驗。

商鋪風(fēng)險凸現(xiàn)，個人投資客入市須謹(jǐn)慎。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦提醒道，個人投資者需摒棄“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念。當(dāng)前還受電商沖擊，實體商業(yè)經(jīng)營壓力巨大。商鋪市場風(fēng)險還在放大中，普通散戶并不適合做商鋪投資。