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最近兩天，關(guān)于房產(chǎn)稅的話(huà)題又火爆起來(lái)。從報(bào)紙和自媒體傳遞的信息看，大概有以下內(nèi)容：
 
1、房地產(chǎn)稅改革主體框架已基本確定，并開(kāi)始小范圍征求意見(jiàn)。
 
2、房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。
 
3、價(jià)值百萬(wàn)的首套房，每月需上稅400元。
 
當(dāng)然也有媒體稱(chēng)，上述信息不靠譜，房產(chǎn)稅至少在兩年內(nèi)無(wú)法開(kāi)征。
 
那么，房產(chǎn)稅到底會(huì)怎樣征收，它又將對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響？擁有多套房的業(yè)主，會(huì)不會(huì)陷入財(cái)務(wù)困境？我的判斷如下：
 
1、由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合、電腦系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)進(jìn)展緩慢，所以房產(chǎn)稅在2016年年底之前開(kāi)征，是肯定不可能的。這里面還有立法的問(wèn)題，所以最早在2017年才能實(shí)施。
 
2、通過(guò)房產(chǎn)稅打壓房?jī)r(jià)，是無(wú)房者一廂情愿的想法。房地產(chǎn)行業(yè)仍然是中國(guó)最大的產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用無(wú)可替代。這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在陷入了低迷，除了一線(xiàn)城市以及部分強(qiáng)二線(xiàn)城市，絕大多數(shù)地方都在鼓勵(lì)買(mǎi)房。所以，房產(chǎn)稅注定是溫柔的。
 
3、官方一直說(shuō)，要去房地產(chǎn)行業(yè)里的“投資屬性”。但自去年全國(guó)兩會(huì)以來(lái)，中央和地方層面的救市政策，事實(shí)上已經(jīng)放松了對(duì)投資屬性的控制。絕大多數(shù)限購(gòu)城市，都已經(jīng)取消了限購(gòu)。為什么會(huì)這樣？因?yàn)橹袊?guó)的房子實(shí)在太多了。如果通過(guò)房產(chǎn)稅等手段讓大家把多余的房子賣(mài)掉，賣(mài)給誰(shuí)？
 
4、如果房產(chǎn)稅成為樓市殺手，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨崩潰。目前銀行貸款絕大部分抵押物是土地和房產(chǎn)，如果通過(guò)嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅把樓價(jià)降低一半，金融體系必然崩潰，這是無(wú)法承受的。事實(shí)上，現(xiàn)在很多中小城市就差喊出“買(mǎi)房就是愛(ài)國(guó)”的口號(hào)了。退稅、財(cái)政補(bǔ)貼、贈(zèng)送戶(hù)口等招數(shù)，都已經(jīng)使出來(lái)了。
 
5、房產(chǎn)稅的主要目的是為了解決地方政府的財(cái)源問(wèn)題。在美國(guó)，地方政府主要收入就是房產(chǎn)稅。他們的做法是，先確定地方政府的開(kāi)支，然后倒推計(jì)算出當(dāng)?shù)卦撃甓鹊姆慨a(chǎn)稅稅率。所以，房產(chǎn)稅的性質(zhì)決定了它的稅率不是一刀切的，各地肯定不會(huì)相同。至于百萬(wàn)價(jià)值的房產(chǎn)，每月繳納400元，這種數(shù)字從一算出來(lái)，就注定是錯(cuò)誤的。
 
6、中國(guó)人在購(gòu)房的時(shí)候，一次性繳納了70年土地使用費(fèi)，所以必須有豁免的面積或者套數(shù)，否則就是雙重、多重征稅。有人說(shuō)，降低購(gòu)買(mǎi)階段稅費(fèi)支出，增加持有階段的稅費(fèi)支持，讓購(gòu)房者初始購(gòu)房費(fèi)用降下來(lái)。這在中小城市可行，在一線(xiàn)城市不可行。政府讓出的稅費(fèi)，只會(huì)變成開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。
 
7、目前絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)陷入了低迷，加上人口增長(zhǎng)緩慢或者嚴(yán)重流失，這種城市的房子將大量空置，政府即便征稅也很難收上來(lái)。所以，通過(guò)房產(chǎn)稅解決地方政府的財(cái)源問(wèn)題，對(duì)中西部地區(qū)恐怕有相當(dāng)難度。至少短期內(nèi)，需要通過(guò)增加地方債方式解決問(wèn)題。
 
8、中國(guó)的地方政府缺錢(qián)，一個(gè)根本原因是他們不僅僅提供公共服務(wù)，還要成為投資主體來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)。如果未來(lái)搞真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府應(yīng)該逐步退出公共服務(wù)以外的投資，這樣就不會(huì)太缺錢(qián)。否則，他們永遠(yuǎn)缺錢(qián)。因?yàn)橥顿Y注定是低效的。
 
9、未來(lái)一線(xiàn)城市、部分強(qiáng)二線(xiàn)城市的房產(chǎn)稅稅率可能會(huì)比較高，但這些地方的業(yè)主有能力把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁出去，因?yàn)檫@些城市有人口增量，工資水平高。無(wú)法轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅的是人口流失地區(qū)的房子，特別是郊區(qū)、新區(qū)、旅游區(qū)的房子。房產(chǎn)稅對(duì)他們來(lái)說(shuō)，打擊是毀滅性的，即便稅率不高。
 
10、假如你生活在大城市，在中心區(qū)擁有多套普通住宅，這時(shí)候因?yàn)楹ε?ldquo;累進(jìn)型”房產(chǎn)稅而賣(mài)房子，你多半是個(gè)傻子。想想紐約、倫敦、東京的房?jī)r(jià)吧，他們都有房產(chǎn)稅。想想你的鄰居吧，他們可能比你的房子更多，而且更能影響政策。除非你有20套、30套普通住宅，那的確是有點(diǎn)多了。即便如此，你也可以慢慢賣(mài)，接盤(pán)的人有的是，那些在去年慌慌張張賣(mài)房子的，估計(jì)現(xiàn)在腸子都悔青了！