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導(dǎo)讀

數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的上半年，北上廣深等一線城市成交面積同比增長48%，深圳更是出現(xiàn)局部樓市暴漲現(xiàn)象。四大一線城市為何能率先回暖？這樣的熱度在下半年還會升級嗎？

市場火爆，違約也瘋狂現(xiàn)象房地產(chǎn)交易中心人山人海

樓市火不火，看看房地產(chǎn)交易中心就知道。住在上海浦東新區(qū)的孫先生表示，“房地產(chǎn)交易中心人山人海，場面不比任何一個三甲醫(yī)院的排隊場面來得小。”

他5月份賣了一套住房，“生了小孩，只能換套大的”，這兩個月最常跑的就是房產(chǎn)交易所和醫(yī)院。孫先生不忘打趣，“上海人流量最大的兩個地方都讓我跑熟了。”

晚賣幾個月多賺26萬

李先生最近忙得樂呵，他的房子以滿意的價格出手了。“這套房子掛牌一年多，有過幾家看房的，但是報價不理想，我的心里最低價位是240萬元，買方最高也就出到220萬元。”

對李先生這樣有足夠流動性而等得起時間的住房改善者來說，顯然成了本輪樓市回暖的受惠者。“最終這套房子的成交價是246萬元。”李先生告訴記者，

“自己一年多前買的新房是39800元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到48000元/平方米，估計很快就會突破50000。”

房價漲百萬賣家反悔收房

近期房地產(chǎn)交易違約現(xiàn)象增多，主要是賣方覺得開價便宜了。

深圳的曾先生屬于換房族。他和妻子在三月底四月初與賣家簽訂買賣合同，以總價350萬購買坂田萬科金色半山一套雙拼戶型，總面積153平米，四室兩廳。

不過隨著“3•30新政”之后房價暴漲，這樣的房子目前市值450萬。于是，賣家反悔，在雙方談判失敗后，試圖撬門暴力收房。寧可冒著賠償20%的違約金風險，也要把房子拿回來。

一線城市回暖迅速

數(shù)據(jù)

房價已進入常態(tài)化上升通道

最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年6月，全國100個城市新建住宅平均價格為10628元/平方米，環(huán)比上漲0.56%，漲幅較上月擴大0.11個百分點。

在二手市場方面，2015年6月十大城市主城區(qū)二手住宅平均價格繼續(xù)上漲，漲幅為2.03%，較上月擴大0.95個百分點。

相比較而言，一線城市房價的漲勢更快。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，6月深圳一手住宅均價達到30713元/平方米，首次突破3萬元，同比上漲31%。

房價大幅上漲和愈加復(fù)雜的交易程序并未抑制購房者的熱情。數(shù)據(jù)顯示，今年6月一二手住宅單月合計成交23224套，同比大漲261%，僅次于2009年11月的歷史高峰。

庫存量相對較少，去庫存化周期逐漸變短，是一線城市領(lǐng)漲的動力所在。

出現(xiàn)全線漲價勢

房企

從“跑得快”到“高利潤”

寬松的貨幣政策和大量的股市資金的流入，使得下半年的樓市被各方看好，開發(fā)商已經(jīng)不再將快速去化視作對銷售團隊的考量標準，而是將如何實現(xiàn)更大的利潤擺在首要位置。

不僅是中小房企，就連一向追求規(guī)模的萬科也刻意放緩了銷售速度，更加注重利潤的提升。

近期，一封“意外”曝光的內(nèi)部郵件顯示，北京萬科新掌門人劉肖在上任半年后，完成了103億元銷售，在實現(xiàn)銷售增長10%的基礎(chǔ)上，利潤也得到了50%的提升，回款率達到92%。

多個房企放風全面

漲價

無論哪個方面看，今年樓市的下半場都會集體飄紅。事實上，開發(fā)商們也早就注意到了這一點，甚至認為漲價已經(jīng)到了水到渠成、順理成章的階段。

萬科、恒大、華潤、碧桂園等多個房企，不再僅僅是針對幾個熱點項目搞小動作，而是高調(diào)地發(fā)布“漲價文件”。

即便如此，業(yè)內(nèi)人士看來，“這些內(nèi)部漲價的文件多是一些樓盤項目的營銷手段。他們無非也是想向購房者傳達樓盤項目價值會有進一步提升空間的信號。”

下半年持續(xù)火熱超過上半年

預(yù)測

降息降準等利好政策不斷出臺

目前銀行一年期貸款利率和公積金利率已跌至歷史最低水平，著實為置業(yè)者購房供房壓力大大減負。

預(yù)計下半年降息、降準貨幣政策可能還會繼續(xù)寬松，今年有望迎來08年以來最大力度的降息。

在相對寬松的貨幣政策環(huán)境中，也會使得房地產(chǎn)行業(yè)保持資金面的寬裕，一旦經(jīng)濟觸底反彈，也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生正向激勵，提振購房者信心。

交易環(huán)節(jié)稅費或?qū)⑦M一步降低

營業(yè)稅免征期“五改二”可謂是上半年通過降低交易環(huán)節(jié)稅費，刺激房產(chǎn)交易活躍的一大舉措，刺激了不少改善需求提前釋放，支撐了樓市的回暖。

但是，交易環(huán)節(jié)的個稅征收依然按五年。在下半年，為了刺激改善型購房需求持續(xù)入市，除了金融政策外，交易環(huán)節(jié)稅費有望進一步降低，比如對唯一住房的個稅免征也可以五改二，進一步降低交易成本。

一線城市限購尺度有望放寬

7月5日，上海對符合一定條件的非滬籍人員，定向微調(diào)住房限購政策，撕開一線城市限購一道縫隙。

下半年，雖說一線城市全面取消限購可能性不大，但是尺度適度放松仍可期待。

比如：放開豪宅限購；北京（樓盤）非戶籍人口限購年限可以由5年適當放寬至2~3年。

下半年交易量將超越上半年

下半年的金融、稅收等市場環(huán)境等無疑都將進一步寬松，有利于改善型和首次置業(yè)人群購房需求的持續(xù)釋放，支撐樓市下半年持續(xù)回暖勢頭。

預(yù)計：下半年一線城市樓市交易量或?qū)⒊^上半年的水平，2015年全年的樓市交易量無疑將超過去年全年的水平。

業(yè)內(nèi)相關(guān)人士指出，投資者追漲殺跌心態(tài)重，下半年一線城市的房價未來將延續(xù)上漲態(tài)勢。對于有需求的購房者，還是那句老話：別觀望了，買房越早越好！