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    過去30年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，正是建立在土地資本化、人口快速增長(zhǎng)并城市化的基礎(chǔ)上。然而，觀察30年來的新增人口曲線，會(huì)發(fā)現(xiàn)1990年后出生的人口急劇減少。而90后，正是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房主力之一。

    多數(shù)研究者都把深圳、廈門近兩年房?jī)r(jià)快速上漲的原因歸結(jié)為人口凈流入的增加，其中尤其是年輕人口的增加；相反那些市場(chǎng)增長(zhǎng)乏力的城市，人口基本上是凈流出的。

    從第六次人口普查和2000年以來的新增人口數(shù)目來看，人口凈流出的城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人口凈流入的城市，支撐房地產(chǎn)的“剛需”在持續(xù)萎縮。

    90后購(gòu)房人口基數(shù)銳減

    目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資需求已經(jīng)逐漸減弱，自住需求成為支撐樓市的主要?jiǎng)恿Α６宰⌒枨笈c人們的年齡段有密切的相關(guān)性。

    中原地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)際成交數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前樓市中，購(gòu)房者主要集中在25-35歲之間，他們占所有購(gòu)房者的50%以上。從所購(gòu)房屋的面積和價(jià)格段看，也以剛需類產(chǎn)品為主，符合當(dāng)前市場(chǎng)需求的主流。

    “這個(gè)年齡段的人口越多，市場(chǎng)的潛在需求就越扎實(shí)。而隨著購(gòu)房者年齡的增長(zhǎng)，其所購(gòu)房?jī)r(jià)也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購(gòu)房為主。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵說，總體來看，40歲以上年齡段購(gòu)房占比大大低于35歲以下年齡段。

    中原地產(chǎn)因此得出這樣的結(jié)論：人口增長(zhǎng)越快，購(gòu)房需求越穩(wěn)定；而在人口增速接近的情況下，年輕人比重越高，則購(gòu)房需求越穩(wěn)定，而且更具可持續(xù)性。

    以去年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第一的廈門為例，其人口年齡結(jié)構(gòu)與深圳非常接近，同樣是年輕人占比高而中老年占比低，其年輕化程度明顯優(yōu)于其它城市。

    另一個(gè)例子是深圳。在花樣年總裁潘軍眼里，深圳作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)較為成功的城市，已經(jīng)變?yōu)槿珖?guó)最吸引人口流入的地方；其常住人口中，年輕人占也比較高。

    第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳20-24歲年齡段的年輕人占比極高，而50歲以上的中老年人占比則很低。

    但以上城市只是少數(shù)，從第六次人口普查數(shù)據(jù)看，幾乎所有的城市都出現(xiàn)了20歲以下年輕人占比急劇減少的現(xiàn)象。

    新出生人口數(shù)據(jù)也能佐證這一點(diǎn)。wind數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)在1985到1990年年均出生人口2300萬人左右。但1990年之后，每年出生人口開始大幅下降，每年新生兒以大約每年100萬人的速度遞減，直到2000年左右才止住下跌趨勢(shì)，穩(wěn)定在每年新增1600萬人左右的水平上；而2000年以后出生的人群，總量上相比1990年代大幅銳減。

    劉淵指出，這意味著5-10年后（其實(shí)就是目前和未來5年，因?yàn)榱帐?010年的數(shù)據(jù)），購(gòu)房主力年齡段，即25-35歲年齡段人口將會(huì)大幅減少，這勢(shì)必將影響購(gòu)房需求。

    一線大城市因?yàn)橛型鈦砣丝诘牧魅?，這個(gè)問題并不那么嚴(yán)重，但很多人口增長(zhǎng)緩慢的城市將會(huì)面臨需求不足的困境。例如，三四線城市中的瀘州、安慶、唐山、襄陽等地已經(jīng)出現(xiàn)40歲以上中老年人占比最高、年輕人口不足的現(xiàn)象。由于這些城市人口增速已經(jīng)很低，未來樓市需求的減弱是不可避免的。

    這也可以解釋為什么在“9·30”、“3·30”新政后，很多二、三、四線城市仍然未能回暖。劉淵認(rèn)為，大多數(shù)二、三線城市過去幾年中發(fā)展過快，土地供應(yīng)、新房建設(shè)與銷售量均大幅增長(zhǎng)，使得它們的人均新房擁有面積已經(jīng)超過一線城市的平均水平。換言之，很多二、三線城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資需求等均不如一線城市的情況下，卻賣出去比一線城市更多的房子。

    但是，多數(shù)二、三線城市人口增長(zhǎng)卻比一線城市低很多，甚至有些城市人口已接近零增長(zhǎng)，缺乏持續(xù)穩(wěn)定的新增居住需求。因此，在整體供大于求的情況下，即使有政策刺激，市場(chǎng)也不會(huì)輕易回升。

    10年后需求或難以支撐房?jī)r(jià)

    “容納我們生長(zhǎng)的大地已滄海桑田，我們以往成功所依賴的天空也或已斗轉(zhuǎn)星移。確實(shí)是深思的時(shí)候了。”萬科2014年年報(bào)中這樣感嘆。

    如果說土地紅利、人口紅利都遞減了，甚至消失了，那究竟怎么判斷房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大漲或者大跌？

    萬科試圖攻克這個(gè)難題。2014年，萬科研究部門調(diào)查了過去40年、27個(gè)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)一共出現(xiàn)61次房?jī)r(jià)大漲，之后有14次出現(xiàn)大跌，有47次沒有出現(xiàn)大跌或者下跌。

    進(jìn)一步地，萬科董秘譚華杰發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)經(jīng)常使用的房?jī)r(jià)收入比、租金收益率、按揭收益率這些指標(biāo)都不是有效指標(biāo)，也就是它們都不能通過過去40年歷史數(shù)據(jù)的驗(yàn)證，都有大量的反例存在。

    “我們最后找到三個(gè)重要指標(biāo)，其中有兩個(gè)是內(nèi)因的指標(biāo)，就是根據(jù)經(jīng)濟(jì)體自身情況決定房?jī)r(jià)上漲或者下跌。”譚華杰介紹，這兩個(gè)內(nèi)因指標(biāo)一個(gè)叫做居民部門利息保障倍數(shù)，用居民部門儲(chǔ)蓄/上一年利息支出。這個(gè)倍數(shù)有一個(gè)臨界值，1.5倍，1.5倍以上是安全的，越高越安全；第二個(gè)指標(biāo)，新房名義市值對(duì)居民最大購(gòu)買力占用比例，80%是危險(xiǎn)臨界點(diǎn)，60%是安全臨界點(diǎn)，越高越危險(xiǎn)，越低越安全。

    第三個(gè)因素，有一些經(jīng)濟(jì)體并不是因?yàn)楸旧淼脑驅(qū)е碌南碌?，而是因?yàn)槠渌麌?guó)家尤其是周邊國(guó)家房?jī)r(jià)下跌而受到?jīng)_擊，在這種情況下，有一個(gè)重要指標(biāo)就是它的經(jīng)常性賬戶順逆差。所有因外部沖擊導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫破滅的經(jīng)濟(jì)體，均處于逆差狀態(tài)。

    結(jié)合這個(gè)指標(biāo)看中國(guó)目前的情況，首先從居民部門利息保障倍數(shù)來看，中國(guó)現(xiàn)在處于絕對(duì)安全位置。臨界點(diǎn)是1.5倍，而中國(guó)目前實(shí)際是11倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1.5倍安全邊際。未來十年即使這個(gè)指標(biāo)往下走，要走到1.5倍的可能性幾乎不存在。從這個(gè)指標(biāo)基本可以判斷未來10年就是安全的；第二個(gè)指標(biāo)，新房名義市值對(duì)居民最大購(gòu)買力，這個(gè)指標(biāo)沒有上一個(gè)指標(biāo)那么好，但是相對(duì)處于好的位置，在安全臨界點(diǎn)上，最近三年這個(gè)指標(biāo)呈現(xiàn)向下趨勢(shì)。

    從這兩個(gè)指標(biāo)來看，萬科得出結(jié)論：住宅行業(yè)未來十年總體來看是安全的，基本不會(huì)發(fā)生房?jī)r(jià)斷崖式下跌、泡沫破滅；但10年后，需求將可能難以支撐房?jī)r(jià)。