熱點關注
供大于求、庫存消化困難是整個樓市的現(xiàn)狀。減庫存減壓力，2014年年底雖然多數開發(fā)商貌似打了一個好仗，但對于已經到來的2015還是倍感壓力，當然，壓力很大的不僅僅是開發(fā)商，還有政府。近日，住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》(以下簡稱《意見》)。其中，最引人關注的一點就是，鼓勵開發(fā)商出租存量房源，發(fā)展住房租賃市場?！兑庖姟返某雠_無疑向大家傳遞了一個信息：政府正在想辦法解決存量房源。開發(fā)商可選擇適合出租的商品房存量房源向社會出租或改造成公租房，這可能會成為今后消化商品房存量的一種重要渠道。然而，開發(fā)商當房東出租房源獲利真的可行嗎？
存量房出租，可行嗎？
其實前幾年的時候，上海、北京、廣州等大城市就有以租代售的成功案例。2013年，上海市便在長寧、嘉定兩區(qū)試行政府代租存量房源來擴大公租房供應量。
許多購房者與房地產開發(fā)公司簽訂了“以租代售”的房地產買賣契約，這類契約包括幾種情況：1.購房者按月或者按年向開發(fā)商繳納房屋租金，在租金達到一定的數額后，購房者所購置的房屋產權歸購房者所有；2.契約規(guī)定購房者向開發(fā)商一次性繳納一定數額的房價款
后，購房者將其所購置的房屋在一定限期內委托開發(fā)商經營，開發(fā)商以經營該房屋的所得抵扣房價款；3.購房者與開發(fā)商之間簽訂房屋租賃合同，合同約定開發(fā)商將其所開發(fā)的房屋出租給購房者，如果購房者在租賃合同規(guī)定的期限內履行了合同的規(guī)定，則在租賃期限屆滿后，購房者取得承租房屋的產權；4.其他以租代售的情況。
購房者一旦與開發(fā)商簽訂了“以租代售”的房地產買賣契約，以租代售的房屋的產權即歸購房者所有，購房者所支付的房價款即歸開發(fā)商所有，房屋的產權在契約法律意義上即轉歸購房者所有。當然，根據我國房地產法律規(guī)定，房地產買賣行為是要式法律行為：即購房者與開發(fā)商之間必須履行法律規(guī)定的買賣契約登記手續(xù)后，購房者才能取得以租代售房屋的產權。因此，購房者在簽訂“以租代售”的房地產買賣契約時，必須到房地產行政主管部門辦理產權過戶登記手續(xù)(預售的房屋應當辦理預售備案登記手續(xù))。
辦理了預售登記手續(xù)和買賣登記手續(xù)的“以租代售”房地產買賣契約，是合法有效的契約，雙方必須嚴格遵照執(zhí)行，任何一方違反契約的規(guī)定都應當承擔法律規(guī)定或者契約規(guī)定的違約責任，一方違約給他方造成損失數額超過違約金的，超過的部分，違約方還應當承擔賠償責任。
觀點一多數開發(fā)商認為操作困難很大
對于“以租代售”，鄭州大多數開發(fā)商認為，這一做法看似美好，但實際操作起來會有不少困難。
大多數認為，房地產開發(fā)商暫時沒有將其持有的房源向社會出租的舉措，對這一政策持謹慎的觀點。某上市企業(yè)鄭州營銷總監(jiān)告訴記者，從開發(fā)商角度看，考慮到企業(yè)的貸款融資問題、運營管理成本以及出租房源的回款速度和收益率問題，目前將持有房源向社會出租是不太可能的。“要開發(fā)商變房東實際操作起來會很困難，出
租房源不可能為毛坯，要將毛坯商品房裝修后再出租，對于開發(fā)商來說是二次投資；而等到再出售之時，房源的價值很可能會打個折扣。”
星聯(lián)置業(yè)副總經理李濤也表示：“住建部這一舉措無疑是為了盡快降低高庫存，其初衷也是為了救市，但對于開發(fā)商來說，最大的阻礙還是資金問題。大部分開發(fā)商拿地、開發(fā)、建樓的資金來自抵押貸款，需要盡快賣出房源回籠資金來幫助資金健康運作。而租賃房裝修的資金籌措起來比較困難。”
有專家認為，國內住宅出租的收益率在2%左右，即使是商業(yè)地產的投資回報率也才4%-5%，國內的高房價和較低的出租回報率，再加上房產稅、所得稅、物業(yè)管理運營成本等問題，就決定了開發(fā)商不會以出租持有房源的方式來解決去庫存的難題。
還有開發(fā)商認為，目前存量房大多位于配套不完善的郊區(qū)，出租戶看好的市區(qū)存量房源比較缺乏。郊區(qū)存量房出租市場是否有需求也很難說。
觀點二租賃市場大有潛力房企可以考慮操作
就鄭州市場而言，目前住宅過剩，供大于求，而城市源源不斷擁入外來人口。其中，絕大部分人買不起房子，再加上眾多城中村改造拆遷，造成鄭州的租賃市場大有潛力。
在鄭州，無力購房的“夾心層”有幾種人群，如剛來鄭州打拼的年輕一代，他們收入不高、不是本地戶口。另外還有為下一代準備婚房的低收入老年群體。
其中矛盾最突出的人群集中于青年人才，他們的收入條件不符合經適房、廉租房、公租房的條件，或者符合公租房的條件，但房源離工作地點太遠。針對這部分人，有專家表示，如果將來能有一部分的開發(fā)商實施“以租代售”，采取長期租賃的模式，可以讓“夾心層”體面地住上房子，并且可以解決很多相應的社會問題。
更有些二手中介公司表示，在鄭州有很多的空置房源，他們也在尋找合適的開發(fā)商嘗試合作，但要求房源周邊必須要有產業(yè)支撐、交通支撐，具有適宜租房的地段優(yōu)勢。
觀點三“以租代售”存在一定的風險
業(yè)內人士表示，一般房企做促銷時，會與購房者簽訂合同，租住幾年后，購房者可買也可放棄，看似合理，但其中仍有風險。比如，入住前需要裝修，住幾年后，如果房價下跌，購房者不選擇買房，則損失了裝修費。如果房價略有上漲，但是仍不及裝修成本，購房者不論買房與否，都不是最佳選擇。
還有人提出，根據物權法規(guī)定，房屋租賃最多僅能簽訂20年合同，剩余年限不受法律保護。這樣的長租物業(yè)除了轉租存在困難以外，最大的問題在于難以繼承，而租約超過20年之后，又有太多的未知數，雖然開發(fā)商可能會在合同中寫明“買家”有優(yōu)先的續(xù)租權。專業(yè)人士建議，要想快速培育鄭州的存量房租賃市場，政府方面應當盡快出臺各種政策，如減稅、資金補貼等，并在一手房密度比較大的區(qū)域加大市政建設，增加商業(yè)、交通配套方面的投入。
- 熱門樓盤展示》》
-
- 【市中心區(qū)】公用瑞馬悅府
- 推薦出售房源》》
- · 中央公館
- 156.00㎡
- 75 萬
- · 育紅路聯(lián)通
- 67.00㎡
- 26 萬
- · 錦繡家園
- 139.80㎡
- 100 萬
- · 北山拖二棉
- 78.00㎡
- 17 萬
- · 聯(lián)誠花園
- 118.42㎡
- 60 萬
- · 錦繡城
- 134.43㎡
- 83 萬
- · 雙龍宿舍
- 110.00㎡
- 28 萬
- · 怡和花園
- 136.00㎡
- 72 萬
- · 王魯社區(qū)
- 140.00㎡
- 12000 萬
- · 兗州區(qū)幸福
- 152.00㎡
- 128 萬
- · 紅房子小區(qū)
- 57.85㎡
- 30 萬
- · 九州方圓b區(qū)
- 99.00㎡
- 48 萬
- · 九州方圓B區(qū)
- 99.00㎡
- 49 萬
- · 聯(lián)城小區(qū)
- 131.00㎡
- 55 萬
- · 麗都花園
- 134.00㎡
- 53 萬
- 最新資訊》》
免責聲明:本站所刊載的所有的房源信息、活動信息、資料及圖片均由網站用戶提供，其真實性、合法性由信息發(fā)布人負責，本網站不聲明或保證其內容之正確性或可靠性。所有信息請與經紀公司、房產公司、家裝公司、業(yè)主個人等確認為準！
