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第一條 為規(guī)范城市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國家發(fā)展和改革委員會、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格[2003]1864號）和省物價局、建設廳《山東省物業(yè)服務收費管理實施辦法》（魯價費發(fā)[2004]205號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第三條 本辦法適用于濟寧市范圍內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認定的物業(yè)服務企業(yè)對住宅及寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務的收費行為。
第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第五條 市政府價格主管部門會同物業(yè)行政主管部門負責全市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
縣級政府價格主管部門會同同級物業(yè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務收費應遵循合理、公開的原則，以合理成本費用為基礎(chǔ)，結(jié)合不同類型物業(yè)的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量確定。根據(jù)物業(yè)服務的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量、特點等不同情況，特業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
（一）為住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務，其收費實行政府指導價。
成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可由業(yè)主大會或其授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)本辦法規(guī)定的物業(yè)服務等級收費基準價和浮動幅度協(xié)商議定，經(jīng)業(yè)主大會批準后執(zhí)行，并報當?shù)貎r格主管部門備案。協(xié)商不成的，由物業(yè)服務企業(yè)報當?shù)貎r格主管部門核定。
未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)服務企業(yè)報當?shù)貎r格主管部門核定。
（二）實行前期物業(yè)管理的住宅小區(qū)，按照建設單位與物業(yè)買受人的約定標準收取物業(yè)服務費。
（三）為寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性物業(yè)服務，其收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由當事人雙方合同約定，報當?shù)貎r格主管部門備案。政府價格主管部門應給予規(guī)范和指導。
（四）為滿足部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人需要或接受委托開展的特約服務，其收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由當事人雙方協(xié)商議定。
（五）安裝并使用中央空調(diào)、電梯和二次加壓泵等物業(yè)項目的，其機電設備運行電費屬于代收代繳費用，物業(yè)服務企業(yè)應單獨設帳，公布每月耗電量、電費總額及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業(yè)使用人收取。
第七條 為體現(xiàn)“優(yōu)價、質(zhì)價相符 ”的原則，實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行等級收費管理。各等級收費基準價上下浮動幅度為10％。對達不到等級服務標準的物業(yè)住宅小區(qū)其收費標準按四級最低收費標準以下確定，收費等級由物業(yè)服務企業(yè)提出申請，報經(jīng)當?shù)貎r格主管部門會同同級物業(yè)行政主管部門按照《濟寧市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級評定標準》考核、確定。
住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級評定以住宅小區(qū)為單位，一個小區(qū)執(zhí)行一個等級收費標準。住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費等級每兩年評定一次。
第八條 物業(yè)服務收費按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計算。未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。業(yè)主自用的車庫、儲藏室、地下室不收取物業(yè)管理服務費。住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營的場所和住房及改變設計用途開展經(jīng)營活動的車庫、儲藏室、地下室的物業(yè)服務費，實行市場調(diào)節(jié)價，可適當高于住宅物業(yè)服務收費標準。
第九條 住宅小區(qū)物業(yè)服務基本項目及內(nèi)容包括房屋管理、公共設施設備維修保養(yǎng)、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等內(nèi)容。
第十條 未經(jīng)價格主管部門同意，物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人收取長期占用性質(zhì)（超過一年以上）的違約金、押金、保證金等。
第十一條 住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級，原則上在住宅銷售或入住率達到60％后評定，對入住率未達到60％的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)已按住宅區(qū)物業(yè)服務與收費等級標準進行管理的，由同級價格主管部門制定試行標準，試行期限一般不超過一年。
第十二條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商議定物業(yè)服務費用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十三條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的合理利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。
（二）物業(yè)共同部位、共同設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)服務區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)服務區(qū)域主秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共同部位、共同設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十四條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
第十五條 物業(yè)服務收費采取酬金制N式的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
第十六條 物業(yè)服務企業(yè)有實施收費時，應當按照價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)服務區(qū)域的醒目位置，將物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。
第十七條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相等的服務。
第十八條 政府價格主管部門對實行政府指導價的住宅小區(qū)服務等級標準定期進行核查，凡收費標準與服務質(zhì)量不符的，予以調(diào)整其收費標準。
第十九條 物業(yè)服務企業(yè)自用的辦公及生活用水、用電等，應單獨設表計量，其費用由物業(yè)服務企業(yè)承擔，不得向業(yè)主分攤。
第二十條 裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主或使用有關(guān)規(guī)定自行處理的，物業(yè)服務企業(yè)不得收費；委托物業(yè)服務企業(yè)處理的，處理費用由雙方協(xié)商確定。
第二十一條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主未按時交納服務費用或物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)算物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。
第二十二條 納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。
第二十三條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，手續(xù)費應由委托單位承擔，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施N業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得強行重復服務，強行收取費用。
第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)為小區(qū)居民和車輛辦理進出小區(qū)的通行證，不得收取費用。物業(yè)服務企業(yè)的也不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內(nèi)的任何費用。
第二十七條 住宅小區(qū)內(nèi)未設專用停車場的，不得收取停車費。設有專用停車場的，可按規(guī)定收取車輛停放、管理、服務費，具體標準另文下達。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)在向政府價格主管部門申請確認收費等級、收費標準時應提供以下資料：
1、工商營業(yè)執(zhí)照；
2、企業(yè)資質(zhì)證書；
3、物業(yè)服務委托管理合同；
4、住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務收費標準申請表；
5、申請物業(yè)服務收費標準的書面報告和成本測算材料。
第二十九條 各級政府價格主管部門會同物業(yè)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、服務標準和收費項目、收費標準等的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門的依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)和規(guī)定予以處罰。
第三十條 本辦法由濟寧市物價局、濟寧市建委按各自職責負責解釋。
第三十一條 本辦法自2008年10月1日起執(zhí)行。此前凡與本辦法不符的，一律以本辦法為準。
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