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    降低了房產自身價值

    引入第三方看似公平其實后期維護易推諉 ———

    國五條細則出臺后，開發(fā)商獲得預售許可證速度明顯放緩，從獲批的預售價格看，拿到證的老項目后期基本都“符合”國五條細則中“不明顯高于前期”的要求。正當很多人以為調控限制住了房價上漲的腳步時，買房人卻發(fā)現(xiàn)，售樓處里的價格與預售證上相去甚遠。毛坯拿證再附加裝修款成了多數開發(fā)商應對調控的方法?？此坪唵蔚膬r格拆分，實際上給購房者后期增添了許多不確定因素。業(yè)內人士指出，購房者應謹慎簽訂這種合同，明確合同主體，乙方后期維權無門。

    房子選好了 價格卻不知道

    數月的等待之后，王先生終于等來了他要購買的項目開盤的消息。他幸運的搖到了號，選到中意的戶型。原以為買房路就此可以結束，但實際上只是一個開始。“我只選了房，剩下的什么都沒做，只能等銷售通知，最重要的是，我還不知道到底房款是多少。”

    據了解，王先生打算購買的項目一期價格預售價格約為36000元/平方米，成交均價在31000元/平方米左右。國五條細則出臺之前，置業(yè)顧問給他估計的均價在40000元/平方米左右。4月底，該項目二期拿到預售許可證，報批的價格是34000-36000元/平方米，王先生當時得知此消息還很高興，以為可以拿到和一期業(yè)主無異的價格，置業(yè)顧問卻告訴他，這個價格只是一個基礎價，還要在此基礎上再交一筆裝修費。至于裝修費用是多少，置業(yè)顧問表示還沒確定，但核算下來的價格不會超過前期報給他的價格。這樣的價格構成方式對王先生最直接的影響是準備的首付可能不夠了，他目前還不知道這筆裝修費何種支付方式，如果需要一次性付清，那他還得再想辦法籌錢，現(xiàn)在能做的就只有等待。

    而另一個房山的項目則給出較為明確的答復，在市建委批準的價格基礎上再加上3000元/平方米的裝修費。購房者可以選擇無息分期付款、三年還清的方式來支付裝修費。

    契稅省了 房產價值變低了
 

    這種購房價格拆分方法在置業(yè)顧問的分析中是很完美的，而且還給購房者帶來了實惠。購房者的總房款變成了毛坯房款和裝修款，相應的房屋契稅的征收基數也就變低了。以一套150平方米，單價40000元的房屋為例，按照3%的契稅征收標準，契稅為18萬元。如果拆分成35000元/平方米加上5000元/平方米裝修費用，那應交契稅就變?yōu)?5.75萬元，省了2.25萬元。

    但在《廣廈時代》的實際了解中，這樣的拆分方式雖然在購房時降低了契稅，但同時也無形中降低了房產的實際價值。業(yè)內人士指出，房屋精裝修標準一般比實際裝修成本都要低不少，如果這樣分拆合同，就會出現(xiàn)裝修合同價格虛高，購房合同低于市場實際價值的情況。另外，一位房產評估師也表示，在對房產價值進行評估時，主要的決定因素是地段、樓層、建筑年代、戶型結構等硬件因素，裝修狀況雖然有影響，但在同地段房產中評估價格相差很小。采用了這樣分拆方式的房屋，在后期向銀行抵押、貸款時價格都會受到影響。

    另據不愿透露姓名的業(yè)內人士表示，開發(fā)商口中對消費者有利的價格拆分行為，實際最大的獲益方是開發(fā)商自己，降低了商品房成交價格，直接拉低的就是開發(fā)商所要支付的土地增值稅。

    裝修合同引入第三方 后期問題易推諉

    據了解，目前市面上的精裝修項目合同的簽訂方式主要分為兩種，一種是購房者直接與開發(fā)商簽訂購房合同，購房合同中對開發(fā)商精裝修的交付標準做出明確約定。另一種是購房者與開發(fā)商簽訂毛坯購房合同，然后再與開發(fā)商指定的第三方裝修公司簽訂裝修合同，并約定裝修質量問題由裝修公司承擔責任，與開發(fā)商無關。

    北京市金誠同達律師事務所于志紅律師就指出，如果購房者是與開發(fā)商簽訂的裝修合同，裝修就是購房者所購房屋中的一部分，那么就從法律上明確了開發(fā)商對裝修部分的保修責任，裝修質量出現(xiàn)問題，自然就由開發(fā)商承擔。而如果買房人與裝修公司簽訂裝修合同并約定了由裝修公司對裝修質量承擔責任，那么購房者如果房屋裝修出現(xiàn)質量問題就只能與裝修公司協(xié)商解決。

    資深家裝人士則指出，裝修質量問題有時很難界定到底是房屋原結構出現(xiàn)問題還是裝修施工時出現(xiàn)的問題，實際操作中也遇上過很多房屋建設單位與裝修單位互相推諉責任的情況，購房者面對這種問題經常是束手無策，只能自己承擔經濟損失。

    因此，于律師也特別提醒，購房者面對這種購房價格拆分情況時，應對裝修合同的簽訂更加謹慎，短期看這只是開發(fā)商規(guī)避限購的一種手段，但長期效果卻可能給購房者權益帶來損害。