性感美女久久久久久久|黄色不卡视频中文|亚洲色久精品视频|狠狠操狠狠干视频|中文字幕Av亚洲二区|手机可以直接看的AV|91AV在线网站|思思操思思干思思热|国产高清无码五区|国产AV无码,啊啊啊啊,一区二区

    而區(qū)域市場(chǎng)的分化，又與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、購(gòu)房能力、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、供求關(guān)系等有著錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系。本文主要對(duì)35城住宅市場(chǎng)所處的生命周期進(jìn)行比較分析。
　　一般而言，事物的發(fā)展都有生命周期，多會(huì)經(jīng)歷從萌芽到滅失的過(guò)程。一個(gè)城市新建住宅市場(chǎng)的發(fā)展同樣具有生命周期性特征， 具體來(lái)講可分為啟動(dòng)期、成長(zhǎng)期、加速期、平穩(wěn)期、成熟期、衰退期等階段。
　　對(duì)一個(gè)城市住宅市場(chǎng)發(fā)展所處周期，筆者主要從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面和新房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀兩個(gè)維度進(jìn)行考量。前者從宏觀層面體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所處的外部環(huán)境，后者直觀反映新房市場(chǎng)的總量變化。
　　社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面選取人均GDP、人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率和第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重四個(gè)指標(biāo)，新房市場(chǎng)選取住宅成交量及住宅新開工量?jī)蓚€(gè)指標(biāo)。通過(guò)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化及專家打分賦權(quán)重，最后得出城市住宅市場(chǎng)發(fā)展生命周期的綜合指標(biāo)。
　　35城社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面指標(biāo)
　　1.人均GDP 。筆者對(duì)2012年35個(gè)重點(diǎn)城市人均GDP進(jìn)行排名，整體上可以分為三個(gè)層級(jí)。
　　第一個(gè)層級(jí)：人均GDP 達(dá)8萬(wàn)元以上，主要為一線城市的深圳、廣州、北京和上海，及部分沿海發(fā)達(dá)及省會(huì)城市如大連、天津、長(zhǎng)沙、杭州、南京、寧波、呼和浩特、青島和沈陽(yáng)。根據(jù)錢納里經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段模型，此類城市已處于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階段，同時(shí)處于后工業(yè)發(fā)展期。
　　第二個(gè)層級(jí)：人均GDP 為5萬(wàn)元至8萬(wàn)元，包括武漢、廈門、濟(jì)南、鄭州、烏魯木齊、南昌、福州、成都、長(zhǎng)春、銀川、合肥、太原和西安。根據(jù)錢納里經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段模型，此類城市已處于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)的成熟階段。
　　第三個(gè)層級(jí)：人均GDP 在5萬(wàn)元以下，包括昆明、哈爾濱、石家莊、蘭州、重慶、海口、貴陽(yáng)、西寧和南寧。根據(jù)錢納里經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段模型，此類城市處于工業(yè)化階段中的加速期。
　　當(dāng)然，由于2005年以來(lái)人民幣兌美元已累計(jì)升值超過(guò)30%，以及中國(guó)的特殊國(guó)情，在界定35城經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段方面，錢納里的理論只能作為一個(gè)籠統(tǒng)的參照。
　　2.人均可支配收入。居民受惠于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活水平提高，會(huì)增加購(gòu)房需求。2012年全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市人均可支配收入可分為三個(gè)層級(jí)。
　　第一層級(jí)：3.5萬(wàn)元以上，包括深圳、廣州、寧波、廈門、杭州、北京和南京。
　　第二層級(jí)：2.5萬(wàn)元至3.5萬(wàn)元，包括呼和浩特、濟(jì)南、青島、長(zhǎng)沙、西安、天津、福州、大連、成都、武漢、沈陽(yáng)、合肥和昆明。
　　第三層級(jí)：2.5萬(wàn)元以下，包括鄭州、貴陽(yáng)、南昌、長(zhǎng)春、石家莊、重慶、太原、南寧、哈爾濱、海口、西寧、銀川、烏魯木齊、蘭州。
　　3.城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。城鎮(zhèn)化發(fā)展水平反映人口向城市的集聚過(guò)程和集聚程度，也是國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的一個(gè)重要指標(biāo)。城鎮(zhèn)化伴隨的城市人口聚集、城市規(guī)模擴(kuò)大以及城市結(jié)構(gòu)變化都將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供空間，且從中長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)極其關(guān)鍵的因素。目前全國(guó)35城受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素制約，城鎮(zhèn)化水平差異明顯。主要分為三個(gè)層級(jí)。
　　第一層級(jí)：80%及以上，包括深圳、廣州、上海、北京、太原、合肥、天津、廈門、南京、沈陽(yáng)。此類城市城鎮(zhèn)化發(fā)展速度趨于停滯。
　　第二層級(jí)：60%至80%，多數(shù)城市集中于該區(qū)域，此類城市城鎮(zhèn)化增速逐步放緩。
　　第三層級(jí)：60%以下，包括重慶、南寧、石家莊、長(zhǎng)春和哈爾濱。此類城市城鎮(zhèn)化發(fā)展仍處于加速階段。
　　4.第三產(chǎn)業(yè)占比。第三產(chǎn)業(yè)比重指標(biāo)反映一個(gè)地區(qū)的現(xiàn)代化程度和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，2012年全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重排名，分為三個(gè)層級(jí)。
　　第一層級(jí)：60%及以上，包括北京、海口、廣州和上海。其中，?？谧鳛槿珖?guó)重要的旅游城市，具有一定的特殊性。此類城市發(fā)展處于后工業(yè)化階段。
　　第二層級(jí)：45%至60%，包括呼和浩特、烏魯木齊、深圳、濟(jì)南、太原、貴陽(yáng)、南京、哈爾濱、西安、杭州、廈門、蘭州、成都、青島、昆明、南寧、武漢、天津、福州。此類城市發(fā)展處于工業(yè)化成熟階段。
　　第三層級(jí)：45%以下，包括西寧、沈陽(yáng)、寧波、銀川、大連、長(zhǎng)春、鄭州、石家莊、長(zhǎng)沙、重慶、合肥、南昌。此類城市發(fā)展處于工業(yè)化加速階段。
　　當(dāng)然，需要指出的是，錢納里的理論是指代一個(gè)國(guó)家，而中國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市，除了各自城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度有差異之外，部分城市在承擔(dān)國(guó)家產(chǎn)業(yè)布局方面也有明顯差異，所以在此只能籠統(tǒng)地參考此理論。
　　35城新房市場(chǎng)發(fā)展指標(biāo)
　　1998年住房體制改革后，中國(guó)住宅市場(chǎng)發(fā)展迅速，但不同城市發(fā)展的節(jié)奏有差異。一個(gè)城市新建住宅市場(chǎng)的生命周期，主要用市場(chǎng)規(guī)模來(lái)衡量。筆者選取住宅成交和住宅新開工兩個(gè)指標(biāo)，對(duì)其近五年增幅均值進(jìn)行排名。
　　1.住宅成交面積。住宅成交面積反映城市新房市場(chǎng)發(fā)展階段，增幅均值越大，說(shuō)明市場(chǎng)發(fā)展速度越快，處于成長(zhǎng)期或加速期。反之，增幅趨于縮小，說(shuō)明市場(chǎng)處于平穩(wěn)期和成熟期。2009年至2013年，35城住宅成交面積增幅均值，能在一定程度上反映新房市場(chǎng)的成熟度(見圖1)。
　　從增幅排名來(lái)看，增幅均值較小的城市中，上海、深圳和廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)相對(duì)成熟，成交增速放緩，新房市場(chǎng)規(guī)模已見頂;而長(zhǎng)春、南寧等城市經(jīng)濟(jì)相對(duì)較弱，住宅市場(chǎng)步伐卻同樣較慢，說(shuō)明住宅市場(chǎng)有效需求不足，房企進(jìn)入要相對(duì)謹(jǐn)慎。
　　增幅均值較大的城市中，廈門、福州增速快，二者都是經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的沿海區(qū)域，住宅市場(chǎng)依舊活躍，說(shuō)明市場(chǎng)表現(xiàn)突出。貴陽(yáng)、西寧、太原等中西部城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，住宅市場(chǎng)高增速，說(shuō)明市場(chǎng)發(fā)展已脫離社會(huì)基本面。
　　2. 住宅新開工面積。住宅新開工面積反映城市新房建設(shè)階段，其中增幅均值越大，說(shuō)明市場(chǎng)仍處于快速成長(zhǎng)期。反之，則說(shuō)明處于平穩(wěn)或成熟期。2009年至2013年35個(gè)重點(diǎn)城市住宅成交面積增幅均值，能在一定程度上反映市場(chǎng)所處階段(見圖2)。
　　從增幅排名來(lái)看，增幅均值較小的城市中，天津、上海、北京和杭州城市基本面較好，經(jīng)濟(jì)處于全國(guó)前列，新房市場(chǎng)規(guī)模趨降，新開工量增速已有所放緩;但長(zhǎng)春、烏魯木齊和南寧等城市，住宅市場(chǎng)建設(shè)速度也放緩，說(shuō)明市場(chǎng)后勁不足。
　　增幅均值較大的城市中，呼和浩特和石家莊遙遙領(lǐng)先，其次是貴陽(yáng)、西寧、太原、石家莊，此類三線城市基本面較弱，經(jīng)濟(jì)處于較快成長(zhǎng)期，住宅市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段。
　　35城新建住宅市場(chǎng)發(fā)展階段評(píng)判
　　1. 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化及賦權(quán)重。將上述六個(gè)指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，去除數(shù)據(jù)單位的限制，轉(zhuǎn)化為無(wú)量綱的純數(shù)值，使得不同單位或量級(jí)的指標(biāo)進(jìn)行比較和加權(quán)。通過(guò)德爾菲法對(duì)指標(biāo)予以賦權(quán)重。
　　2.綜合指標(biāo)得分及周期劃分。35個(gè)重點(diǎn)城市可以劃分為四大類(見圖3)：第一類綜合指標(biāo)得分1.0以上，均為一線城市——上海、深圳、北京和廣州。此類城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很高，新建住宅市場(chǎng)的總規(guī)模已經(jīng)見頂，住宅市場(chǎng)處于成熟期。比如，北京市新房市場(chǎng)成交量自2006年開始已進(jìn)入規(guī)模遞減階段，深圳市自2007年新房成交規(guī)模同樣縮減。生命周期步入成熟期。
　　第二類綜合得分在0-1.0之間，多為東部沿海城市，包括天津、南京、杭州、青島、沈陽(yáng)、大連、寧波、?？?、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、烏魯木齊和合肥。此類城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，新建住宅市場(chǎng)總規(guī)模仍在增長(zhǎng)，但增幅開始收窄。生命周期漸趨平穩(wěn)期。
　　第三類綜合得分在-0.5-0之間，多為中西部省會(huì)城市，包括武漢、西安、長(zhǎng)春、成都、南寧、太原、鄭州、銀川、南昌、昆明和呼和浩特。此類城市經(jīng)濟(jì)水平仍需提高，處于新建住宅市場(chǎng)快速發(fā)展階段，但加速度已有所減緩。生命周期處于慢增期。
　　第四類為-0.5及以下，包括重慶、哈爾濱、廈門、蘭州、貴陽(yáng)、福州、西寧和石家莊。除了廈門和福州，此類城市多為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市。其住宅市場(chǎng)保持較快增速，生命周期處于快增期。
　　值得提示的是，截至2012年底，中國(guó)有657個(gè)城市，其中4個(gè)直轄市、285個(gè)地級(jí)市、368個(gè)縣級(jí)市。而35個(gè)重點(diǎn)城市多屬一二線城市，其經(jīng)濟(jì)與住宅市場(chǎng)發(fā)展水平在全國(guó)城市中處于領(lǐng)先地位，也是中國(guó)大中型開發(fā)商重點(diǎn)布局的城市，我們對(duì)于這35個(gè)城市住宅市場(chǎng)生命周期的劃分僅為相對(duì)概念。如果從全國(guó)所有城市來(lái)看，處于生命周期啟動(dòng)期、成長(zhǎng)期的城市，多為三四線城市。
　　3.城市基本面與新房總?cè)萘烤C合比較。整體而言，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)發(fā)展快慢不一，從城市基本面和新房總?cè)萘績(jī)蓚€(gè)維度綜合來(lái)看，住宅市場(chǎng)發(fā)展正在經(jīng)歷由“成長(zhǎng)”到“成熟”的不同生命周期(見圖4)。
　　首先，北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市已經(jīng)成熟，一方面城市基本面好，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，另一方面新房市場(chǎng)總?cè)萘恳呀?jīng)見頂，而二手房市場(chǎng)已替代新房市場(chǎng)成為主導(dǎo);此類城市土地供應(yīng)偏緊，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但居民購(gòu)房能力較強(qiáng)，項(xiàng)目利潤(rùn)率較高，但市場(chǎng)短期波動(dòng)顯著，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，適合大型房企長(zhǎng)期布局與經(jīng)營(yíng)，當(dāng)然也吸引了部分追求高利潤(rùn)的中型房企進(jìn)入。
　　其次，貴陽(yáng)、西寧、石家莊等城市，城市基本面相對(duì)較弱，新房市場(chǎng)發(fā)展快，未來(lái)整體發(fā)展存在較大空間，新房規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，需求增長(zhǎng)較快，但土地與房屋供應(yīng)量較為寬裕，所以土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不太激烈，項(xiàng)目利潤(rùn)率偏低，但市場(chǎng)波幅較小，適合那些追求擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模與市場(chǎng)份額的房企進(jìn)入并深耕。
　　最后，35個(gè)重點(diǎn)城市中也存在社會(huì)基本面與新房市場(chǎng)強(qiáng)弱不均的情況，如廈門和呼和浩特，城市基本面相對(duì)較好，但新房市場(chǎng)發(fā)展速度則較為落后，未來(lái)市場(chǎng)潛力較大。再如長(zhǎng)春和南寧，城市基本面相對(duì)較弱，但新房市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)脫離城市基本面的支撐，前幾年發(fā)展過(guò)快，新房規(guī)模已趨于見頂，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間不大。